6.17대책이 발표됐습니다. 강남 초고가시장의 경우 5월 셋째 주 반등장이 시작되고 한달만에 추가 규제책이 나왔습니다. 집값만은 반드시 잡겠다는 문재인정부의 의지를 알 수 있습니다. 하지만 개인사도 의지만으로 안되는 일이 많습니다. 하물며 나랏일은...

​

아무리 시중에 돈이 넘쳐난다고 하더라도 지금처럼 수급 밸런스가 무너지지 않았다면 규제책을 '무시'하고 집값이 급등하지 않았을 것입니다. 22차례 규제책에도 집값이 잡히지 않는 것은 수급 밸런스 붕괴가 누적됐기 때문입니다.

​

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 주택시장에서 수급 밸런스에 중요한 역할을 하는 다주택자의 순기능(?)을 정리했습니다. 참여정부와 마찬가지로 문재인정부에서도 다주택자는 적폐입니다. 투기꾼으로 낙인이 찍혔습니다.

​

다주택자의 순기능

​

다주택자는 시장에서 어떤 순기능을 할까요?

​

우선 다주택자는 지속적으로 시장에 임대주택을 공급합니다. 전국으로 보면 전체 가구수의 40% 이상이 전세 월세 등 임대주택에 거주하고 있습니다. 서울 인천 경기 등 수도권만 보면 절반 가까이가 전월세 주택에 거주하고 있습니다.

​

이중 임대주택에서 공공임대주택이 차지하는 비율은 전국 평균 7.6% 수준입니다. 서울은 6.4%에 머물고 있습니다. 독일 등 유럽 15~20%에 크게 못미칩니다.

​

주거의 안정성을 나타내는 지표인 자가점유율(자기집에 사는 비율)도 한국은 2018년 기준 59.2%에 불과합니다. OECD 37개국 평균 69.7%보다도 10% 포인트 이상 낮습니다. 순위로 보면 뒤에서 7번째입니다.

​

이런 상황에서 다주택자는 전월세시장에서 전국민의 3분의 1에게 임대주택을 공급하며 주거안정에 기여하고 있습니다.

​

또 다주택자는 주택시장에서 시장을 조율하는 기능을 담당합니다. 대표적인 시장이 바로 분양시장입니다. 선분양체제에서 상승장에선 분양시장이 뜨거워 미분양을 걱정하지 않아도 됩니다. 무주택자는 물론 1주택자도 적극적으로 청약해 내집마련을 하거나 신축으로 갈아탑니다.

​

하지만 상승장에서 크게 늘어난 새 아파트 공급물량이 하락장이 와도 계속 쏟아지면 미분양이 늘어나게 됩니다. 하락장이 오면 무주택자나 1주택자 갈아타기 실수요가 급감하게 됩니다. 매수보다 전세를 선호하기 때문입니다.

​

이때 다주택자들이 계약금만 내고 미분양 아파트에 투자합니다. 입주하면 시장에 새로 전세물량을 공급합니다. 수요가 급감하는 하락장에서 다주택자는 미분양 핵심수요자로서 주택시장이 연착륙하도록 도와줍니다. 물론 미분양이 입주하고 전세 주고 보유하다 상승장이 오면 자본차익을 얻을 수 있다는 다주택자의 기대심리가 있기 때문에 가능한 것입니다.

​

다주택자를 괴롭히면 나타나는 부작용

​

정부는 주택시장에서 다주택자를 매매가와 전셋값을 부추기는 부동산 투기의 주범으로 인식하고 있습니다. 병이 생긴 근본적인 원인을 잘못 알고 있으니 처방이 틀리는 것은 너무나 당연한 것입니다.

​

매매가가 급등하고 전셋값이 올라 전세난이 심각해지는 이유는 무엇일까요? 다주택자의 투기 욕심때문이 아닙니다. 그건 바로 수급 밸런스가 무너져 장기간 누적됐기 때문입니다.

​

수급 밸런스는 2가지 의미를 담고 있습니다. 하나는 수도권 도심에 새 아파트를 공급하는 시스템이 무너졌다는 것입니다. 수요가 많은 도심에 정비사업을 통한 새 아파트 공급 시스템이 중단됐다는 것입니다. 또 하나는 시장에 안정적인 전월세물량을 공급하는 시스템이 무너졌다는 것입니다.

​

그동안 새 아파트 도심 공급시스템이 무너지는 데는 여러 정부가 기여(?)했습니다. 그 출발은 참여정부입니다. 지금처럼 도심 낡은 주택을 헐고 짓는 정비사업을 전면 중단시켰습니다. 2003년에 말입니다. 그리고 2기 신도시로 새 아파트를 메우려고 했습니다.

​

하락장이 온 MB정부에서도 정비사업을 외면하고 ‘반값’ 아파트, 보금자리주택 공급에 올인했습니다. 결국 도심 새아파트 공급시스템이 무너졌습니다. 박근혜정부 들어서 공공택지를 포기하고 도심 새 아파트 공급을 위해 규제를 완화했습니다. 이에 따라 지난 2015년 이후 정비사업 공급물량이 늘어나기 시작했습니다.

​

하지만 2017년 문재인정부가 들어서면서 참여정부처럼 정비사업 새아파트 공급시스템을 무너뜨리고 있습니다. 3기 신도시로 이를 메우려고 합니다.

​

2020년대에 도심에 새 아파트 공급이 중요한 이유는 1기 신도시로 대표되는 대규모 아파트가 1990년대에 집중적으로 입주했기 때문입니다. 즉 지은 지 30년이 되는 노후 아파트가 2020년대에 급증하고 있습니다. 정비사업을 외면해선 안되는 이유입니다. 그런데 6.17대책에서도 안전진단을 더욱 강화해 재건축을 원천봉쇄하려고 합니다.

​

최근 전셋값 상승을 일부에선 무주택으로 청약 당첨확률을 높이기 위한 대기 수요자가 증가했기 때문으로 분석하고 있습니다. 하지만 잘못된 분석입니다.

​

2020년 들어 수도권 전셋값이 가파르게 상승한 근인(根因)은 2018년 이후 다주택자의 신규 전세물량 공급이 급감했기 때문입니다. 다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과와 주택임대사업 세제혜택 축소, 보유세 강화가 결정적이었습니다.

​

다주택자의 추가 주택구입을 가로막으면서 신규 전세물량 가뭄이 심각해지고 있습니다. 세입자도 주거이동을 하지않고 재계약을 선호해 새로 나오는 전세물량이 씨가 마르고 있습니다.

​

이번 6.17대책에서도 다주택자의 전월세 임대주택 공급을 차단한 규제책이 쏟아졌습니다. 우선 아파트를 구입해 바로 실입주하지 않는다면 주택담보대출을 금지한다는 것입니다. 또 다주택자인 법인의 주담대를 금지하기로 했습니다. 추가로 주택을 매수하지 못하도록해 전월세 공급을 막았습니다. 또 법인 양도세율과 종부세율을 크게 강화해 전월세 공급을 차단했습니다.

​

2021년 입주물량 감소와 신규 전월세 임대주택 공급물량 감소가 충돌하는 해입니다. 여기에 전세자금대출 대출규제및 3기 신도시 대기수요로 반전세 월세 수요가 늘어나고 있어 전월세 가격 급등으로 이어질 가능성이 높습니다.

​

이를 알고있는 정부는 전월세 가격 급등을 막고자 2021년 전월세상한제 도입을 추진중입니다. 전월세상한제는 대표적인 전월세 공급감소책입니다.

​

전월세상한제로 인한 다주택자의 임대수익률 저하는 결국 임대주택 공급 감소로 이어질 것입니다. 남아있는 전세물량마저 반전세 또는 월세로 전환될 것입니다. 결국 세입자들의 주거부담이 늘어나게 될 것입니다. 물론 주택임대소득세 과세 강화와 대출규제로 인해 월세 전환이 쉽지 않아 반전세가 늘어날 전망입니다.

​

전월세상한제 체제에서 계약된 전세물량이 시장에 좀처럼 나오지 않으면 신규 세입자의 진입장벽이 갈수록 높아질 것입니다. 값비싼 새 아파트를 선택해야 할수밖에 없습니다. 반전세 또는 월세로 말입니다. 전월세상한제로 인해 새 아파트 최초 전셋값은 높게 책정될 것입니다. 주거부담이 늘어날 것입니다.

​

전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입할 경우 임대주택의 품질 저하를 초래한다는 외국 사례가 있습니다. 또 전월세상한제가 세입자의 주거이동을 감소시켜 임대주택 재고 감소로 이어지고 결국 임대료 상승을 초래한다는 것입니다.

​

8월부터 대부분 조정대상지역으로 지정된 수도권과 대도시에서 분양권 전매가 전면 금지됩니다. 수도권 외곽에서부터 분양가 경쟁력이 떨어지는 C급 분양단지부터 미분양이 늘어날 것입니다. 내부수요가 취약한, 즉 펀더멘털(기초체력)이 취약한 지역부터 미분양이 늘어날 것입니다.

​

다주택자의 미분양 구입을 막아놓으니(중도금 대출 금지) 경쟁력없는 미분양은 누가 구입할까요? 미분양 사태가 장기화되면 최악의 경우 입주시점에 마이너스 프리미엄으로 무주택 내집마련 실수요자에게 좌절을 안겨줄 것입니다.