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부동산정책 급변침에 어떻게 대응해야 할까?

2020-07-30 조회 1,195 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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저가시장인 인천 중구 영종국제도시에서 수도권 미분양 증가세 신호탄을 쐈습니다. 남동구 미추홀구 부평구 입주권 분양권 급매가 누적되고 있습니다. 반면 초고가시장인 압구정은 지난주말부터 다시 신고가 행진이 시작됐습니다. 한마디로 초양극화시대입니다.

7.10대책 이후 급발진하는 부동산 정책에 대해 유주택자 피로감이 상당합니다. 특히 보유중인 아파트 전세 재계약을 앞두고 있는 유주택자는 전월세상한제 계약갱신청구권 등 임대차3법에 피로감을 호소하고 있습니다.

2020년 하반기 이후 2년 만기 재계약이 돌아오는 초신축을 보유한 유주택자들은 피로감이 극에 달하고 있습니다. 2018년 하반기 및 2019년 상반기 수도권 입주아파트는 현재 전셋값이 2년전보다 최소한 2억원 이상 높아 임대차3법 소급적용시 직격탄을 맞게 됩니다. 이 시기에 입주물량은 서울 5만가구, 경기 18만6천가구 등 수도권 26만3천가구에 달합니다.

서울에선 송파헬리오시티, 아크로리버하임, 래미안명일역솔베뉴, 고덕그라시움 등이 피해(?)가 클 것입니다. 수도권 신도시에선 특히 2018, 2019년 입주물량이 3만8천가구에 달하는 화성 동탄2신도시가 대표적인 피해 지역입니다. 또 남양주 다산신도시도 1만가구가 7월 이후 재계약을 앞두고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트엔선 문재인정부의 부동산정책 급변침(급선회) 히스토리를 정리하고 유주택자의 대응전략을 제시합니다.

급변침이란 말은 지난 2014년 4월 세월호 참사에서 처음 알았습니다. 이 말을 쓰고 싶지 않지만 그만큼 문재인정부의 부동산 정책이 급변침하고 있습니다. 급변침이 잦을수록 최대 피해자는 서민일뿐입니다. 다주택자에게 스트레스를 줄뿐 결과적으로 부자와 빈자의 자산격차는 갈수록 벌어질 것입니다.

부동산정책의 급변침은 2018년 12월 3기 신도시 발표부터 시작됐습니다. 2017년 8.2대책까지 문재인정부는 강남 등 서울 주택공급이 부족하지 않다고 했습니다.

하지만 2018년 6월 이후 수도권 집값이 반등하고 7월부터 폭등장이 시작되자 그해 하반기에 허겁지겁 3기 신도시 건설계획을 졸속 추진했습니다. 그리고 그해 12월 3기 신도시를 발표했습니다. 졸속으로 추진된 3기 신도시는 차기 정부에 엄청난 부담을 안겨줄 것입니다. 2기 신도시, 판교 같은 신도시를 기대해선 안됩니다.

더욱이 무차별 규제책으로 전매제한 최대 10년, 거주의무 최대 5년으로 분양받은 무주택자가 2025년 이후 입주시점에 하락장을 맞을 가능성이 높습니다. 3기 신도시 공급(입주) 타이밍은 주택시장 사이클상 늦었을 가능성이 높습니다.

두 번째로 인상적인(?) 정책 급변침은 부동산 세금입니다.

지난해 12.16대책 이후 정부는 수도권 집값 하락에 대한 자신감 때문인지 종부세를 올리고 거래세(취득세)를 낮추는 세제개편안을 추진한다고 했습니다.

그해 12월 24일 기획재정위원회 민주당 간사인 김정우 의원은 “당정은 보유세를 강화하면서 거래세는 낮추는 방향을 검토하고 있다”고 밝혔습니다. 이에 앞서 12월 20일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 “보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 나갈 것"이라고 말했습니다.

그러나 6월 이후 수도권 집값이 폭등하자 6.17대책, 7.10대책을 잇따라 발표하면서 부동산 세제정책이 급변침했습니다. 양도세와 보유세는 더욱 늘리면서 취득세도 늘리는 부동산 증세 3세트를 추진하겠다는 것입니다.

취득세 인하를 6개월만에 취득세 중과로 급변침했습니다. 이에 정부는 취득세율 최대 12%는 다주택자의 기대수익률을 낮추기 위한 불가피한 선택이라고 변명했습니다.

OECD중 거래세와 양도세는 이미 최고 수준입니다. 선진국보다 낮다는 보유세도 이젠 미국 수준(2.7%)을 따라잡고 있습니다. 조정대상지역에서 총시가 23.3억원 이상인 2채를 보유한 개인 종부세율은 2021년부터 최소 3.6%입니다.

문재인정부의 조바심이 극에 달하고 있습니다. 7.10대책 이후 갑자기 재건축 용적률을 완화해 공급을 늘리겠다고 급변침했습니다.

서울 등 투기과열지구에서 재건축단지는 조합설립인가후 거래를 금지시키고 재건축 초과이익환수제로 개발이익 부담금을 추징하겠다면서 갑자기 용적률을 올려 재건축을 허용하겠다니요?

압구정 현대 등 중층 재건축단지는 재초환을 피하고 임대주택을 짓지 않기 위해 1대 1 재건축까지 추진중입니다. 그런데 용적률을 높여줄테니 원가 이하로 임대아파트를 때려 지으라구요? 임대주택이 싫으면 공공분양을 때려 지으라구요? 원가 이하로?

핵심으로 들어가 조합 분양수입의 대부분을 차지하는 일반분양가는 얼마에 책정해주겠다는 건가요? 이미 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에 시달리고 있는데 이제 공동 시행사로 참여하는 LH, SH의 간섭까지 받으면...

8월 이후 민간택지 분양가상한제가 적용되면 국토부 통제(일반분양가 책정에서 최종 승인권자는 국토부장관)를 받아야 하는 상황입니다.

공공재건축에 분상제가 적용되지 않더라도 이미 HUG의 분양가 통제로 분양물량이 많을수록 사업성 수익성이 떨어지고 있습니다. 또 4세대 중대형 아파트를 지향하는 조합 VS 초소형 소형 3세대 정부미 아파트를 대량 공급하려는 정부완 공존이 불가능합니다.

용적률 상향 최우선 타깃은 잠실주공5단지, 여의도 시범으로 보입니다. 하지만 용적률 상향이라는 당근과 공공임대라는 채찍을 빼들 공공재건축에 거부감을 나타내고 있습니다. 압구정, 반포잠원, 대치동 은마는 언급할 필요도 없구요.

분양가 자율화및 4세대 고급화 설계가 선행되지 않으면 기존아파트 용적률이 낮고 땅값이 비쌀수록 일반분양물량이 늘어나 사업성이 악화될 것입니다. 최악의 경우 재초환 부담금만 늘어나는 정부미아파트가 될 것입니다. 래미안 원베일리가 1+1을 늘리고 상가 조합원에게 추가분양해 일반분양분을 500여가구에서 200여가구로 줄인 이유입니다.

공공임대 대신 토지임대부로 공공분양을 한다구요? MB정부의 사전청약에 이어 참여정부의 토지임대부까지 화려한 컴백인가요? 실패한 편법을 쓰지말고 지속가능한 정공법(정비사업 규제완화로 조합 즉 민간주도형 공급확대)을 써야 합니다.

공공재건축 추진이 가능한 지역은 목동신시가지나 상계주공, 창동주공 등 노도(노원구 도봉구) 중층 단지라고 생각합니다. 그런데 대부분 안전진단을 통과하지 않았는데... 2021년부터 안전진단 통과 권한이 시도로 넘어가니 서울시장과 협의(?)만으로 안전진단을 졸속 통과시키겠다는 건가요?

참 답답합니다. 재개발이든 재건축이든 정비구역 지정에서 입주까지 평균 10년 이상이 걸립니다. 즉 3기 신도시보다 더 시간이 많이 걸리는, 고난이도 공급확대책입니다. 반드시 이주철거를 해야 하니 이번 정부에선 멸실주택 증가로 매매가 전셋값 동반상승이라는 부작용이 불가피합니다.

임대차3법도 대표적인 급변침 사례입니다. 지난 5월까진 전월세신고제 먼저 2021년 12월 시행하고 1년뒤 전월세상한제, 계약갱신청구권을 도입하기로 했습니다.

하지만 지난 4월 총선에서 여당이 압승하고 전셋값이 급등하자 급변침해 상한제및 청구권을 8월중 소급적용해 먼저 시행하기로 했습니다. 신고제는 전산시스템을 구축하는 내년 6월 이후 나중에 시행하기로 했습나다. 내년 상반기까지 전세금을 시세에 맞춰 올리려는 집주인과 재계약을 하려는 세입자간 '밀약'이 가능해져 전월세시장은 혼란이 극에 달할 것입니다. 모든게 뒤죽박죽입니다.

부동산 정책이 급변침중인 ‘문재인호’에서 생존전략은 복지뇌동(伏地腦動) 입니다. 머리를 굴리되 움직임을 최소화하고 존버해야 합니다.

7.10대책 이후에도 상위지역 갈아타기 전략은 여전히 유효합니다. 자산소득을 늘리고 싶다면 재건축 등 정비사업 한 채는 내 것으로 만들어야 합니다. 입주시점에 최소한 20억원 이상 될 곳에 투자하세요. 문재인정부에서 사업시행인가까지 가능하다면 좋습니다.

자산을 극대화하고 싶은 일시적 2주택자는 과감히 연말까지 모두 처분하고 1정비사업주택+1대체주택으로 갈아타는 것을 추천합니다.

일단 보유주택을 모두 처분해 무주택으로 만들고 사업시행인가를 받은, 관리처분인가전 재개발 재건축 등 정비사업 종전주택을 매수하고(1주택) 바로 대체주택을 매수(2주택)하세요. 1년이 지나지 않아 대체주택을 매수해도 일정요건을 갖추면 2채 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

종부세가 부담된다면 똘똘한 1주택을 남겨두고 나머지를 연내 처분하세요. 동시에 연내에 입주권을 매수해 1주택+1입주권으로 세팅하세요. 역시 일정요건을 갖추면 2채 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2021년 6월 이후 종부세 폭탄을 맞아야 하는 다주택자는 전에 언급했듯이 2021년 5월 이전, 2022년 5월 이전, 2023년 5월 이전에 양도차익이 적지만 종부세 부담이 큰 주택부터 처분해 주택수를 줄여야 합니다. 최소한 2024년까진 오는 9월 정기국회에서 통과될 종부세안이 유지될 것입니다.



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