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9월 이후 수도권 주택시장 이슈에 답하다

2020-08-20 조회 1,528 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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올 여름도 이제 끝물인데 열대야가 계속되고 코로나 확진자가 다시 늘어나고 있습니다. 대면접촉을 자제하면서 정상생활, 특히 경제활동을 한다는 게 쉽지 않습니다. 조심 또 조심해야겠습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9월 이후 주택시장 움직임에 대해 시장참여자들이 궁금해 하는 질문에 제가 답변하는 시간을 가져봅니다.

부동산 투자자라면 주택시장 사이클이 현재 어느 위치에 왔고 상승장에서 정부 규제책에 어떻게 대응해야 하는지에 대해 스스로 답을 내려야 합니다. 부동산 정책에 적극적으로 대응하며 투자의 경험을 쌓아야 이번 상승장이 아니라도 다음 상승장에 최후의 승리자가 될 수 있습니다.

수도권 상승장은 언제까지 계속될까요?

먼저 8월 셋째 주 주택시장 움직임 특이사항을 간단하게 전하면 압구정 등 강남3구를 비롯해 강동 판교 분당 위례 광교 등 동남권 매수세가 8.15 연휴에 강해졌습니다. 거래량 증가는 당분간 코로나가 최대 변수가 될 전망입니다.

분양시장에선 8월 19일 서울 수색증산뉴타운 DMC SK뷰 아이파크포레 1순위 청약에 3만7천명이 몰려 340대 1이라는 역대급 청약경쟁률을 기록했습니다. 무주택자의 패닉바잉이 계속되고 있음을 방증했습니다.

물론 저도 수도권 주택시장 상승장이 언제까지 지속될지 알 지 못합니다. 다만 중장기 주택시장 사이클을 예측하고 미국 집값과 미분양 추세에 따라 적극적으로 대응할 뿐입니다.

현재 시장을 낙관하는 네임드 전문가 또는 재야(?) 전문가는 모두 수도권 상승장이 2025년까지 지속될 것으로 예측하고 있습니다. 길게는 문재인정부의 부동산 실책으로 2028년까지 보는 사람도 있습니다. 내년 2021년부터 하락장이 본격화될 것이라고 예측하는 사람도 있구요.

갈수록 동조화되는 글로벌 주택시장에서 한센 사이클을 신뢰합니다. 즉 하락장과 상승장이 17년 주기로 움직인다는 것입니다. 수도권 하락장 출발점을 2008년으로 본다면 2008~2013년까지 하락기를 거쳐 2014년부터 상승장이 시작됐습니다. 한센 사이클에 따라 수도권 주택시장이 움직인다면 상승장은 17년이 되는 2024년까지 지속될 것입니다.

이렇게 되면 수도권 상승장이 무려 10년 이상 지속된다는 것입니다. 물론 계속 상승만 한 것은 아닙니다. 누적해서 2년 가까이 조정장세를 겪으며 계단식 상승장이 이어지고 있습니다.

여하튼 이게 과연 가능할까요? 충분히 가능하다고 봅니다. 참여정부 시절 2006년보다 2020년 6월 현재 통화량(M2)은 3배 이상 늘어났습니다. 역대급 유동성장세입니다. 각종 관련 부동산 지표를 봐도 그렇습니다.

미국의 경우 1994년부터 2007년까지 14년간 주택시장 상승장이 지속됐습니다. 물론 거품이 발생했고 2008년 금융위기 이후 거품이 빠지면서 집값이 폭락하는 과정을 거쳤습니다.

수도권보다 상승장 하락장을 먼저 경험한 부산의 경우 상승장은 지난 2009년에 시작돼 2016년까지 8년 이상 지속됐습니다. 만약 2017년 8.2대책으로 해수동(해운대구 수영구 동래구)이 조정대상지역으로 지정되지 않았다면 최소한 10년 이상 상승장이 지속됐을 것입니다.

2019년 11월 해수동이 조정대상지역에서 해제되자 마자 부산 아파트시장은 2년간의 조정장세를 끝내고 올들어 갈수록 상승폭이 커지고 있습니다.

2021년, 2022년 수도권 집값은 얼마나 오를까요?

현실적 낙관주의자로서 갈수록 상승폭이 클 것으로 예측합니다. 약달러 고물가시대가 다가오면서 자산폭등이 불가피할 것입니다. 물론 그만큼 가격 거품이 커질 것입니다.

서울권 내년, 내후년 2년간 서울권 아파트값 누적 상승률은 2018, 2019년 28.2%(한국감정원 서울 아파트 실거래가격지수 기준)보다 1.5배 이상 높을 것으로 예상합니다.

여기서 서울권이란 지하철 등 대중교통으로 출퇴근시간에 30분 안팎으로 서울 3대 업무밀집지역 및 동남권에 도착할 수 있는 곳을 말합니다. 쉽게 말해 6.17대책, 7.10대책 이후에도 상승세 또는 강보합세를 유지하는 곳입니다.

언제나 그렇듯 제 예측은 참고만 하세요. 투자의 성패는 전적으로 투자자의 몫입니다.

다주택자는 주택수를 줄여야 하나요? 유지해야 하나요?

요즘 강의때 제가 자주 하는 말중 다주택자는 2020년부터 주택수를 줄이라고 합니다. 2023년까지 순차적으로 말입니다. 물론 이는 3주택 이상 다주택자에 해당되는 얘기입니다. 2025년 이후 하락장에서 보유할 가치가 없는, 3기 신도시보다 입지열위에 있는 수도권 구축은 2021년까지 매도를 추천합니다.

상승장 후반기에 투자자 자산의 구매력을 잃지 않는 자산방어 전략을 구사해야 합니다. 소득이 있는 자녀에서 증여하는 것도 적극적으로 자산방어 전략입니다.

주택수를 줄이는 것보다 더 중요한 것은 존버할 수 있는 힘을 키우는 것입니다. 최소한 2023년까진 종부세에 대비해야 합니다.

또 대출 또는 전세금 레버리지(부채) 비중을 줄이는 것도 존버의 힘을 키우는 방법입니다. 전세에서 반전세로, 반전세에서 보증부 월세로 레버리지 비중을 줄이는 것을 추천합니다. 시세차익형에서 임대수익형으로 갈아타는 것도 추천합니다. 다주택자는 총자산에서 부채 비중을 2023년까지 30% 이하로 낮추는 것을 추천합니다.

반면 1주택자는 가능하면 일시적 2주택으로 주택수를 늘려 상위지역으로 갈아타는 전략을 추천합니다. 주담대가 막혔으니 현금이 관건입니다. 일시적 2주택자도 갈아타 일시적 2주택을 유지하다 2023년에 한 채를 파는 걸 추천합니다.

그럼 3040대 무주택자는 어떻게 해야 할까요? 지분적립형 아파트를 기다려야 할까요? 3기 신도시 사전청약을 기다려야 할까요? 서울권 도심 역세권 정비사업 초소형 아파트를 추천합니다. 서울권이 중요합니다.

초소형이란 전용면적 40~45타입 20평형대, 방 2개 화장실 1개를 말입니다. 입주권을 우선 추천합니다. 차순위로 입주예정 단지를, 아니면 등기난 입주 2년 이내 초신축을 추천합니다. 아니면 2008년 이후 입주한 준신축을 추천합니다.

그래도 돈이 부족하다면 정비사업 인근(신축 대장주가 84타입 기준 12억원이 넘는 곳) 구축(1차 안전진단 통과하고 건축심의 전후 리모델링 추진 단지 등) 소형을 사는 것을 추천합니다. 대출을 받아야 하니 몸테크는 필수입니다.

규제가 심한 아파트 대체투자처는?

아파트 등 주택은 취득 보유 양도 단계에서 규제가 워낙 심하니 기대수익률이 높은 비아파트 비주택 대체투자처를 생각하는 것은 자연스러운 현상입니다. 하지만 급하게 비아파트로 갈아타는 것은 반대합니다. 2023년까지 순차적으로 시세차익형 아파트에서 임대수익형 부동산으로 갈아타도 늦지않습니다.

다주택자가 임대수익형 상품으로 갈아타겠다면 꼬마빌딩, 토지, 다가구, 상가, 상가주택이 있습니다. 1년 정도 스터디하고 진입하는 것을 추천합니다. 특히 상가는 공실 리스크에 대비할 수 있는 눈을 키워야 합니다.

부채 비중이 적어 대출 레버리지를 활용하겠다면 재개발 재건축을 추진하는 상가를 사서 상가 또는 아파트(아니면 상가&아파트)를 분양받는 것도 추천합니다. 다만 상가로 아파트를 분양 받으면 관리처분인가 이후 입주권이 주택수에 포함됩니다. 이주비 대출규제도 받구요.

1주택자 또는 일시적 2주택자라면 주거용 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터(기숙사) 등을 고려할만 합니다. 다만 완공후 주거용(전입신고)으로 사용시 주택수에 포함되니 주의해야 합니다. 또 투기과열지구 오피스텔 분양권은 등기를 쳐야 하니 업무용으로 사용하지 않으면 주택수에 포함됩니다.


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