문재인정부의 경제정책 역주행이 반복되고 있습니다. 집권후 2년간 수도권에 아파트 공급물량이 부족하지 않다고 강변하다 허겁지겁 3기 신도시를 발표했습니다. 또 뒤늦게 건설투자를 늘려 경제활력을 되찾는다고 2019년 경제정책방향을 발표했습니다. 과연 내수에 큰 비중을 차지하는 수도권 주택시장은 사지도 팔지도 못하게 만들어 거래절벽인데 경제활력을 찾을까요? 회의적입니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9.13대책 이후 지속되고 있는 일시적 조정장세, 일시적 매수우위시장에서 저가매물 투자법을 정리했습니다.

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2013~2017년에 수도권 아파트에 투자했다면 누구나 돈을 벌었습니다. 하지만 2019년부터는 달라질 것입니다. 질적인 주택시장으로 패러다임이 바뀌고 각종 규제책으로 매수세가 줄어들면서 차별적인 시장이 될 것입니다.

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2019년에도 비규제지역 저가 아파트를 매수하는 방식으로 투자했다간 보유시점, 매도시점에서 낭패를 볼 가능성이 높습니다.

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12월 수도권 규제지역 저가매물 동향

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9.13대책 이후 급급매가 거래되고 급매는 거래되지 않고 있다고 합니다. 저가매물로 부르겠습니다.

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저가매물이란 수도권 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)에서 9.13대책 이전 실거래가보다 10% 이상 낮게 나온 매물을 말합니다.

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저가매물은 매도기한이 정해져 있는 일시적 2택자의 양도세 비과세 매물이나 다주택자 대출규제로 이주비가 나오지 않는 정비사업에서 많습니다. 갈아타기 위한 교체수요 매물은 아직 많지 않습니다.

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매수자는 20% 이상 이상 떨어진 초저가매물을 원합니다. 대출규제 금리인상 등으로 매수심리가 위축돼 9.13대책 이전보다 최소한 20% 이상 낮게 매수해야 한다는 생각이 강합니다.

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반면 매도자는 10% 안팎 낮춘 수준에서 거래되길 희망합니다. 10% 이상 호가를 낮추기보다는 시간싸움을 하면서 그 이상 매도호가를 내리지 않고 있습니다.

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서울 등 규제지역에서 10~12월 거래된 매물은 대부분 10%대 하락한 저가매물입니다. 하락폭이 큰 곳은 강남3구 재건축단지입니다. 특히 재건축 초기단계인 압구정 구축이 2억원 이상 떨어졌지만 거래는 부진합니다.

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재건축 초과이익환수제를 피한 단지도 대부분 5~10% 안팎 하락했습니다. 이주비 대출이 축속되고 다주택자는 이주비 대출은 물론 추가분담금(중도금) 대출도 받을 수 없게 돼 투자수요가 쉽게 진입하지 못하고 있습니다. 실수요도 마찬가지입니다. 초기투자비로 현금이 10억원 이상 필요한 둔촌주공의 경우 2억원 안팎 하락한 저가매물이 남아있습니다. 개포주공 1, 4단지도 1억원 안팎 하락했지만 초기투자비가 최소한 15억원 이상 필요합니다. 13억원 이상 필요한 잠실주공5단지 34평형도 9.13대책 이전보다 2억원 가까이 하락했습니다. 하지만 17억원이라는 지지선이 강해지고 있습니다.

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반면 실수요장 성격이 강한 입주 2년 이상 지난 신축이나 입주 5~10년 준신축의 경우 2017~2018년에도 상승장을 주도했음에도 저가매물이 거의 나오지 않고 있습니다. 나오더라도 5천만원 안팎 하락한 수준입니다. 따라서 9.13대책 이후 실거래가가 하락했기보단 9.13대책 이전 매도호가가 떨어졌다고 봐야 할 것입니다.

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12월 현재 서울 등 수도권 규제지역 전역에서 저가매물이 나오고 있습니다. 재개발 재건축 재고아파트 신축 또는 준신축 구축 가리지 않고 말입니다.

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하지만 저가매물이 워낙 적어 쌓이지 않고 있습니다. 실거래가가 떨어지는 하락장이 오려면 매물이 쌓이고 로열층 저가매물부터 하나둘씩 거래돼야 합니다.

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12월 중순 이후 서울 아파트시장은 매수문의가 늘어나고 있습니다. 10% 이상 하락한 저가매물에 매수세가 붙자 매도를 보류하는 사례가 발생하고 있습니다. 1, 2월 연중 극성수기가 주목됩니다.

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어떤 저가매물을 매수해야 할까?

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일시적 조정장세에서 저가매물을 내 것으로 만들때 가장 주의해야 할 점은 저가에 집착해선 안된다는 것입니다. 핵심은 저가가 아니라 보유기간중 기대되는 자본차익(양도차익)입니다. 4년 이상 보유기간중 자본차익이 크다고 판단한다면 9.13대책 이전보다 5% 하락한 매물이라고 하더라도 내 것으로 만들어야 합니다.

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예를 들어 서울 도심 재개발 입주권이 9.13대책 이전 권리가액(감평가액 X 비례율) 대비 프리미엄이 7억원이었습니다. 12월 현재 프리미엄이 1억원 하락한 6억원 이하로 나왔다면 저가매물입니다.

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하지만 이보다 중요한건 입주권 보유기간중 총투자비 대비 자본차익입니다. 전용면적 84타입을 배정받는 입주권 총매매가가 13억원에서 12억원으로 하락한 것보다 보유기간중 자본차익이 중요합니다. 입지가치를 중심으로 한 내재가치가 높고 내재가치가 보유기간중 시세로 얼마나 전환할 수 있느냐가 키포인트입니다.

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4년 이상 보유하고 입주권으로 매도할 경우 총투자비가 8억원이고 입주권 시세가 12억원에서 18억원까지 가능하다면 투자해야 합니다. 투자수익률(세전)은 75% 이상입니다. 팔지 않고 입주하고 5년 이상 더 보유한다면 자본차익은 더욱더 커질 것입니다.

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입주권 투자가 좋은 점은 종합부동산세가 없고 양도세율도 일반세율이라는 점입니다. 이주비 대출과 재당첨제한 문제만 없다면 문재인정부에서 더없이 좋은 투자처입니다.

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도심 정비사업은 문재인정부의 규제책으로 신축 희소가치가 갈수록 높아질 것입니다. 또 대세하락장이 오지 않는 한 사업속도에 따라 권리가액 프리미엄은 언제나 우상향입니다. 늦어도 2021년까지 일반분양을 하면 완판될 가능성이 높아 분양가가 관건이지만 사업성 수익성이 좋아질 것입니다.

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재건축 단지도 마찬가지입니다. 재건축 초과이익환수제를 피하지 않았더라도 사업시행인가 전후 단계에 진입하고 자본차익이 클 것으로 기대되는 수도권 도심 재건축단지라면 저가매수할 가치가 충분합니다.

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도심에 신축 또는 준신축 역시 갈수록 희소가치가 높아져 저가매수를 추천합니다. 전셋값 하방경직성이 강한 직주근접 또는 학군 가치가 높은 재고아파트라면 전세레버리지투자도 추천합니다. 지금이 전셋값이 가장 쌀 때라는 역발상 투자를 하세요. 2년 뒤 전세재계약 시점에 전셋값은 최소한 1억원 이상 오를 것입니다. 투자금을 1억원 이상 회수할 수 있습니다.

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좋은 와인을 생산하려면 포도나무가 척박한 땅에서 고통을 받아야 합니다. 땅이 척박해야 포도나무는 물과 양분을 찾기 위해 땅속으로 깊고 넓게 뿌리를 내려 빨아들인 미네랄과 영양분을 포도송이로 보내기 때문입니다.

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부동산 가치투자는 2019년처럼 그 어느 때보다 불확실한 시장(척박한 땅)에서 빛을 발할 것입니다. 부자노트 독자 여러분도 일희일비하지 말고(땅속으로 깊고 넓게 뿌리를 내려) 저가매수&장기보유(미네랄과 영양분)로 최후의 승리자가 되길(좋은 와인을 생산하길) 바랍니다.