4월 둘째 주 서울 아파트시장은 강남3구 재건축단지 저가매물이 소진돼 반등하고 다시 바닥을 다지고 있습니다. 압구정 잠실 대치 개포 반포잠원 4월 매도호가는 3월초 이전 실거래가보다 5천만원~1억원 이상 오른 상태입니다. 하지만 대출규제로 실수요장이 강하면서 올 상반기는 약반등-바닥다지기-약반등-바닥다지기의 점진적 계단식 상승을 예측합니다.

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서울 저가매물 소진은 1주택자(일시적 2주택자 포함) 교체수요가 주도하고 있습니다. 4월 들어 서울 전역에서 거래량이 조금씩 늘어나고 있습니다. 이번 주부터 3월 실거래가가 속속 공개되면서대기 매수자의 움직임이 주목됩니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 4월부터 본격적으로 시작된 2019년 분양시장 성수기를 맞아 유주택자 청약차단으로 달라진 분양시장 대응전략을 정리했습니다.

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무주택자 입장에선 2019년이 청약으로 내집마련하는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

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하지만 대출규제 수요차단으로 분양시장 모멘텀(상승동력)이 위축돼 경쟁력이 떨어지는 분양단지는 낮은 입주프리미엄으로 유동성 위기를 맞을 수 있습니다. 한마디로 기회이자 위기라고 보면 됩니다.

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청약하기전 반드시 알아야 할 것

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지난해 12월 11일 이후 분양시장에서 유주택자 청약이 차단됐습니다. 추첨제 분양물량중 25%만 당첨기회가 있는데 이마저 처분조건부(입주가능 6개월 이내 종전주택을 매도하겠다는) 각서를 써야 무주택자와 경쟁할 수 있습니다.

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당첨전략을 세우기전 먼저 부적격 당첨자 대상인지 아닌지를 사전체크해야 합니다. 특히 청약과열지역(조정대상지역내)와 투기과열지구에서 청약할 때 주의해야 합니다.

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청약과열지역, 투기과열지구에서 과거 5년 이내 당첨이력이 있는 세대의 세대주는 특별공급은 물론 1, 2순위로 청약할 수 없습니다. 5년은 최초 입주자모집공고일이 기준입니다.

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재당첨제한은 수도권과밀억제권역 또는 전용면적 85타입 기준에 따라 3년 또는 5년이 적용됩니다. 또 전국에서 가점제로 당첨된 경우 비규제지역에서도 청약시 2년간 재당첨제한이 적용됩니다.

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과거 5년 이내 당첨이력과 재당첨제한 대상은 청약자는 물론 청약자가 속한 세대의 세대원 모두에게 해당됩니다. 청약자는 물론 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀), 배우자의 직계존속까지 말입니다.

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중도금 대출은 비규제지역은 세대당 최대 2건, 조정대상지역은 최대 1건입니다. 대출한도는 건당 최대 5억원(수도권)입니다. 이때 주의할 점은 비규제지역에서 중도금 대출을 받았다면 조정대상지역에서 중도금 대출을 받을 수 없다는 것입니다. 반대로 조정대상지역에서 먼저 중도금 대출을 받았다면 비규제지역에서 추가로 대출 1건을 받을 수 있습니다.

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중도금 대출은 조정대상지역내 청약과열지역은 60%까지, 투기과열지구는 40%까지 가능합니다. 따라서 투기과열지구의 경우 잔금 납부시점까지 계약금(분양가의 20%)과 중도금 5~6회차(20%) 등 최소한 분양가의 40%는 자금을 마련해야 합니다. 예를 들어 서울에서 분양가 8억9천만원인 아파트에 당첨됐다면 4억3천6백만원까지 중도금 대출이 가능합니다. 나머지 4억5천4백만원은 자기자본으로 충당해야 합니다. 한마디로 서울 도심에서 84타입을 분양받으려면 현금이 4억원 안팎은 있어야 한다는 것입니다.

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분양권 전매제한 기간은 서울 과천 광명 하남 등 투기과열지구는 예외 없이 소유권이전등기시점까지입니다. 조정대상지역의 경우 민간택지 민영주택을 기준으로 지역(1, 2, 3지역)에 따라 다릅니다. 성남은 1년6개월, 고양 구리 남양주 수원팔달구 용인기흥구는 6개월입니다. 나머지 서울 과천 광명 하남 등 투기과열지구와 안양동안구 용인수지구 등 조정대상지역은 소유권이전등기시점까지 전매가 금지됩니다.

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소유권이전등기시점까지 전매가 금지된 조정대상지역에서 전매제한 기간은 당첨자 발표일로부터 최대 3년으로 봅니다. 만약 3년 이내 등기를 완료한 경우 전매제한이 해제됩니다. 반면 투기과열지구도 전매제한은 등기시점까지이나 등기가 늦어질 경우 최대 5년으로 봅니다.

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2018년 12월 11일 이후 취득한(실거래가신고=부동산거래신고필증 접수일 기준) 입주권 분양권은 청약시 유주택자로 인정됩니다. 예를 들어 12월 11일 이후 조합원으로서 관리처분인가를 받거나 입주권 분양권을 취득한 경우 유주택자가 돼 무주택 가점이 0가 됩니다.

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당첨되고 나서 반드시 알아야 할 것

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당첨되고 나서 가장 주의할게 바로 입주시점 잔금대출과 조정대상지역 양도세 비과세 혜택을 위한 2년 실거주 요건입니다. 나중에 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다.

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잔금대출은 규제지역 여부에 따라 크게 달라집니다. 특히 2022~2023년에 성남 광명 안양 중심으로 수도권 정비사업 입주물량이 크게 늘어나 전셋값 하락이 예고돼 있습니다. 입주하지 않고 전월세를 줄 수분양자는 유동성 확보에 주의해야 합니다.

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잔금대출이란 입주하기전 중도금대출을 상환하고 잔금(분양가의 20~30%)을 납부하기 위해 받는 집단대출, 주택담보대출입니다. 비규제지역은 시세(KB국민은행 평균가 기준)의 최대 70%(다른 주담대가 있을 경우 60%)까지 대출을 받을 수 있습니다. 다주택자라도 잔금대출이 가능합니다.

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하지만 조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%, 투기과열지구는 각각 40%, 40%가 적용됩니다. 특히 주담대가 있고 투기과열지구라면 잔금대출은 시세의 30%밖에 받지 못합니다. 여기에다 신DTI와 DSR 요건을 충족해야 합니다. 다주택자는 잔금대출이 0이고 1주택자는 2년 이내 처분조건부로 대출을 받을 수 있습니다.

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따라서 가장 문제가 되는 곳은 서울 과천 광명 하남처럼 투기과열지구 잔금대출입니다. 시세의 최대 40%밖에 대출을 받을 수 없기때문입니다. 입주프리미엄이 낮을 경우 유동성 확보에 애를 먹게 됩니다. 입주하지 않고 전셋값이 분양가의 60%에도 못미친다면 잔금대란, 전세대란을 겪을 수 있습니다.

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2019년 분양시장 대응전략

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우선 청약 목적이 분명해야 합니다. 실입주인지, 투자용인지 목적을 분명히 해야합니다. 이에 맞춰 유동성을 확보해야 합니다.

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4월 현재 서울 광명 과천 안양동안구 하남 등 수도권 규제지역 분양권 전매시장은 닫혀가고 있습니다. 지금 전매 가능한 단지라도 중도금 대출 승계가 까다롭고 분양권 양도세 중과로 투자수요가 줄어들고 있습니다.

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돈되는 규제지역의 분양권이 사라지면서 비규제지역 분양권 프리미엄도 낮게 유지될 수밖에 없습니다. 여기에 대출규제, 유주택자 청약차단으로 청약자가 줄어든 반면 분양가는 고공행진하고 있습니다. 또 투자수요 차단으로 손바뀜이 줄어드니 모멘텀이 약해지고 있습니다. 결국 입주프리미엄은 하향 평준화 될 것입니다.

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더욱이 무주택자가 분양권을 취득할 경우 청약시 유주택자가 돼 실수요도 갈수록 줄어들 것입니다.

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9.13대책 이후 분양권 프리미엄도 약보합세입니다. 서울 등 수도권 분양권 프리미엄은 규제지역은 5천만원 안팎 떨어진 상황입니다.

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이제 청약하기전 당첨후 입주 또는 입주이후까지 유동성 확보를 체크해야 합니다. 수도권 도심 역세권 아파트가 아니라면 청약에 신중해야 하며 대출규제로 잔금대출도 따져봐야 합니다.

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이제 분양시장은 유주택자 청약차단으로 지역별 분양가별 양극화가 심해질 것입니다. 분양시장 수요의 절반을 담당하고 있는 유주택자의 청약을 차단해 분양권 프리미엄은 물론 입주프리미엄도 낮아질 것입니다.

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북위례처럼 입지와 분양가 경쟁력이 뛰어난 지역은 앞으로도 로또시장이 될 것입니다. 또 입지가 뛰어나거나 분양가 경쟁력이 있는 수도권 정비사업은 대부분 1순위 완판될 것입니다. 하지만 인천 검단신도시처럼 경쟁력이 없고 대체재가 넘쳐나면 무주택자가 외면해 미분양이 늘어나는 양극화가 심해질 것입니다. 전용 84타입으로 대표되는 30평형대 선호도가 높아질 것이고 돈되는 9억원 초과 분양단지는 현금부자(현금부자 2, 3세 포함)의 몫이 될 것입니다.

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이제 줍줍을 하거나 묻지마 청약으로 당첨받아 전매로 단기 매도를 하는 시대가 저물어가고 있습니다.

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입주 이후 입지가치 미래가치 등 내재가치를 따져보고 선별 청약을 해야 합니다. 생활권내 실수요자 특히 30~40대 직장인이 실거주로 선택할 수 있는 분양단지를 골라 청약해야 합니다. 당첨 이후 입주까지 유동성을 확보하고 2년이상 실거주를 하고 양도세 비과세로 매도할 가치가 있는 옥(玉)을 골라야 합니다. 2021~2022년 입주시점에 잔금대란 입주대란 가능성이 있는 석(石)은 피해야 합니다.