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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 5월 압구정 폭등장을 지켜보면서 수도권 3기 신도시 미래가치를 들여다보겠습니다.

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결론적으로 3기 신도시 아파트는 분양가가 크게 낮지 않는한 2023년 전후 입주물량으로 쏟아지는 서울 등 수도권 핵심입지 정비사업 신축과 2기 신도시와의 경쟁에서 수도권 수요자들에게 외면을 받을 가능성이 높습니다. 또 3기 신도시 입주시점인 2025년 전후 수도권 주택시장 사이클상 대세하락장이 올 경우 집값 안정이 아닌 시장 침체에 기여할 가능성이 높습니다.

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5월 3기 신도시 추가 발표는 압구정 폭등장과 대비되고 있습니다. 초양극화를 상징하고 있다는 생각입니다.

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수많은 전문가들과 언론들은 9.13대책 이후 더 이상 살 사람이 없어 서울 아파트값은 장기간 하락세를 보일 것이라고 예측했습니다. 또 대세상승장에서 들어보지도 못한 계단식 하락이라는 해괴한 주장을 하기도 했지요.

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대출을 막아놓아 공시가격 6억원 이하 중저가 아파트가 인기를 끌고 9억원 초과 중대형은 하락세가 길어질 것이라고 했습니다. 또 이미 4월부터 거래량이 늘어났음에도 4월 거래량 증가는 일시적이며 공시가격 발표후 다시 거래량이 줄어들 것이라고 강변했습니다.

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하지만 시장은 전혀 다른 움직임을 보이고 있습니다. 5월 들어 강남4구는 물론 동마용성 등 서울 전역에서 4월 이후 거래량이 늘면서 갈아타기 교체수요가 매수세가 가담해 반등세가 확산되고 있습니다. 압구정은 이미 지난 4월 넷째 주부터 반등이 시작됐습니다.

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시장참여자들은 헛다리 짚는 ‘소음’에 매매타이밍을 놓쳤습니다. 매수타이밍을 너무 늦게 잡고 매도타이밍을 너무 빨리 잡았습니다. 구매력이 떨어지는 무주택자들은 분양가가 고공행진하는 청약시장만 멍하니 바라보고 있습니다. 1주택자는 팔수도, 살수도 없는 상황에서 갈아타기 좋은 타이밍을 놓쳤습니다.

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결국 이번 9.13대책 이후 7개월 조정장세에서 위너는 다주택자였습니다. 특히 9.13대책 이전 매도후 현금을 보유한 다주택자였습니다.

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본론으로 들어가 3기 신도시가 실패할 수밖에 없는 첫 번째 이유는 지금 주택시장 소비자에게 필요한 건 신도시가 아니라 도심이기 때문입니다. 앞으로 주택시장 핵심수요는 1천여만명(서울 220만명)에 달하는 에코세대(1979~1992년생)가 될 것입니다. 특히 30대 중후반 늦은 결혼으로 가정을 꾸린 에코세대가 실수요를 주도할 것입니다.

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도심은 크게 원도심과 신도심으로 구분될 수 있습니다. 오랜 역사를 갖춘 원도심이든 공공기관 주도로 개발한 대규모 공공택지 신도시든 기본적으로 도시 어메니티(쾌적성)를 확보한 도시를 말합니다.

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도시 어메니티를 이미 갖춘 상태에서 재정비사업으로 탈바꿈한 원도심이나 압구정이나 해운대처럼 30년 이상 걸쳐 개발한 신도심이 대표적인 도심이라고 말할 수 있습니다.

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도심이 기본적으 갖춰야 할 도시 어메니티는 무엇일까요?

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에코세대가 선호하는 도심 아파트는 무엇보다 직주근접성이 좋아야 합니다. 지하철 버스 등 대중교통으로 접근성이 좋아야 합니다. 또 걸어 다닐 수 있는 동네, 슬세권 요건을 갖춰야 합니다. 그래서 쇼핑이나 엔터테인먼트 시설 근접성(도보권)이 중요합니다. 학교 접근성은 말할 것도 없습니다. 걸어서 산책할 수 있는 공원을 선호합니다.

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수도권에서 이런 요건을 갖춘 도심은 원도심에선 마포구 아현뉴타운 일대를 꼽을 수 있습니다. 신도심에선 신도시로서 성숙기에 들어선 판교와 광교가 대표적입니다.

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3기 신도시가 실패할 수밖에 없는 두 번째 이유는 문재인정부의 주택정책이 참여정부 시절 2000년대 공급자 마인드에 머물고 있다는 것입니다. 주거의 질보다 양에 치우친 20년전 공급확대책은 2020년대에 통할 수 없습니다.

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건축물로서 아파트를 보더라도 2000년대 안목치수와 지하주차장이 본격적으로 도입된 2세대 아파트를 지나 2010년대 층간소음을 강화하고100% 지하주차장과 지상공원을 갖춘 3세대 아파트시대가 저물고 있습니다.

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그리고 2020년대 4세대 아파트시대를 앞두고 있습니다. 4세대 아파트란 AI(인공지능), 홈IoT(사물인터넷), 공기정화시스템 등 첨단기술을 통해 입주민의 만족도를 높여주는 아파트를 말합니다. 커튼월룩 등으로 외관을 특화하고 광폭주차장과 가구당 주차대수를 1.5대 이상으로 상향배치하고 있습니다. 또 스카이브릿지, 사우나, 스파, 도서관, 실내체육관, 수영장, 전용극장 등 차별화 커뮤니티 시설에 컨시어지 서비스, 케어센터 등을 갖추고 있습니다.

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정부는 2020년대 주택시장 소비자에게 4세대 아파트를 포기하고 2010년대 3세대 아파트인 3기 신도시 ‘정부미’ 아파트를 강요하고 있습니다.

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3기 신도시가 실패할 수밖에 없는 세 번째 이유는 3기 신도시의 광역교통망과 자족시설 불확실성에 있습니다.

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정부는 2기 신도시가 교통 인프라 구축에 실패한 것은 택지개발지구 지정 이후 9.4개월 지나서 광역교통개선대책을 세웠기 때문이라고 합니다. 따라서 3기 신도시부터 그런 실패를 되풀이 하지 않을 것이라고 강조했습니다.

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그런데 2기 신도시 교통 인프라도 해결되지 않은 상황에서 3기 신도시 광역교통망을 조기에 구축한다는 게 과연 가능할까요? 또 3기 신도시 광역교통망의 핵심은 GTX입니다. 그런데 언제 착공하고 언제 개통할 수 있을까요?

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가장 빠른 GTX A노선 조차 아직 착공하지 못하고 있습니다. 예타를 통과한 C노선은 물론 예타를 아직 통과하지 못한 B노선은 말할 것도 없습니다.

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부지 면적으로 신도시급인 남양주 왕숙지구의 광역교통망 핵심은 GTX B노선입니다. 문재인정부는 2021년부터 분양한다고 합니다. 그러면 입주는 늦어도 2024년부터 시작될 것입니다.

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대심도 즉 지하 40~50m를 파내려가는 GTX 공기 5년을 믿을 수 있을까요? GTX 공사는 착공후 개통까지 최소한 10년이 걸릴 것입니다. 왕숙지구, 부천 대장지구와 연계되는 GTX B노선은 총길이가 80.1km입니다. 2022년 12월 착공한다면 2032년 이후에나 개통이 가능할 것입니다. 위례신도시의 위례신사선 실패가 되풀이될 가능성이 높습니다.

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왕숙지구 시범단지에 입주할 경우 10년 가까이 교통지옥에 시달릴 것입니다. GTX 개통이 연기되면 GTX 역과 연결되는 BRT(간선급행버스) 신설 또한 기약 없는 지연이 불을 보듯 뻔합니다.

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또 3기 신도시에 들어서는 3호선 연장선(하남 교산지구) 위례과천선(과천지구) 고양선(서부선 연장선. 고양 창릉지구)은 어떨까요?

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미사강변도시에 들어서는 하남선(5호선 연장선)을 보세요. 2013년 노선을 확정하고 2014년 9월 착공, 2020년 4월 미사역까지 1차 개통, 2021년에야 창우역까지 완전개통할 예정입니다. 개통하지 않아 유동적이지만 총길이 7.6km의 지하철이 완전 개통하는데 7년 이상 걸렸습니다. 노선 선정 문제로 시간을 끌던 다산신도시의 별내선(8호선 연장선. 12.9km)도 2015년 12월 착공해 개통은 2025년 이후에나 가능할 전망입니다. 개통하는데 10년이 걸릴 예정입니다.

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10km 안팎에 불과한 지하철 연장선도 착공후 개통까지 최소한 7년 이상 시간이 필요합니다. 3기 신도시 GTX와 지하철은 다르다구요? 절대로 다르지 않습니다. 다를 수가 없습니다.

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결국 주택시장 핵심 실수요인 에코세대에게 3기 신도시 아파트는 외면받아 실패할 가능성이 매우 높습니다. 신중한 접근이 팔요합니다.