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규제가 쌓이면 주택시장은 어떻게 반응할까? |
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| 2019-07-18 조회 3,036 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음 |
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문재인정부가 강남3구 재건축시장을 타깃으로 한 민간택지 분양가 상한제 강행에 한발 물러섰습니다. 여전히 서울 주택시장이 과열되면 분양가 상한제를 검토하겠다는 입장이지만 8 ,9월 시행은 물건너 간 것으로 보입니다. 8월 이후 가을 성수기에 상승폭이 커지면 재검토할 가능성이 높아졌습니다. 7월 셋째주 주택시장은 강남3구 재건축시장이 분양가 상한제로 주춤한 반면 서울 1급지 신축은 9.13대책 이전 전고점 가격을 회복하고 있습니다. 매도자 우위 시장으로 돌아서면서 매도호가는 대부분 전고점 수준으로 나오고 있습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 민간택지 분양가 상한제 추진을 계기로 주택시장에 규제가 쌓이면 어떤 일이 벌어지는 지를 정리했습니다. 규제의 누적적 증가 역대 정부에서 규제책은 당연히 상승장에서 나옵니다. 규제수위는 장세에 따라 다릅니다. 상승폭이 클수록 규제책은 자주 발표되고 수위가 높아집니다. 그러나 부동산 투자의 역사로 볼 때 상승장이 하락장으로 돌아서는 변곡점은 규제책으로 오지 않습니다. 경기 위기가 발생해야 옵니다. 물론 수급 금리도 영향이 있구요. 문재인정부의 규제수위는 이미 참여정부 2007년을 훨씬 뛰어넘었습니다. 1.5배 이상 수위가 높다고 봅니다. 시장에 엄청난 부작용을 초래하는 재건축 초과이익환수제를 비롯해 유주택자 대출규제, 종합부동산세 등 보유세 인상, 다주택자 조정대상지역 양도세 중과에 민간택지 분양가 상한제 추진으로 취득 보유 양도 등 전과정에서 징벌적 규제를 가하고 있습니다. 규제의 누적적 증가는 규제의 피라미드라고 합니다. 규제가 나오면 규제에 적응하고 규제를 뛰어넘는 시장(시장참여자들)을 규제하기 위해 정부는 또 다른 규제를 추가합니다. 결과적으로 규제의 당초 목적인 집값 안정에선 멀어지고 규제를 위한 규제만 시장에 쌓여갈 뿐입니다. 최대의 피해자는 자산이 없는 사람, 돈 없는 사람입니다. 민간택지 분양가 상한제도 강행한다면 규제의 누적적 증가의 대표적인 폐해 사례가 될 것입니다. 정부는 전국에서 실수요 투자수요가 몰려 집값 상승을 주도하는 강남3구 주택시장을 잡기 위해 재건축아파트 일반분양가를 규제하는 분양가 상한제를 강행하려고 합니다. 그런데 분양가 상한제를 시행하면 건설사는 정비사업에서 이윤이 줄어들 수밖에 없습니다. 건설사는 이윤을 보전하기 위해선 결국 건축비를 줄일 수밖에 없습니다. 저품질 아파트, ‘정부미’ 아파트를 양산할 것입니다. 이를 막기 위해 정부는 품질 관리나 감리를 엄격하게 하는 규제를 가할 것입니다. 분양가 상한제로 로또 분양이라는 부작용이 발생합니다. 이에 정부는 수분양자의 막대한 시세차익을 줄이기 위해 또 다른 규제를 가해야 합니다. 전매제한 기간을 최대 8년으로 연장하고 거주요건을 추가합니다. 또 시세차익의 일부를 국가가 환수하는 채권입찰제를 도입합니다. 분양가를 낮춰 강남 주택시장을 안정시키려는 정부의 목적은 달성할 수 없습니다. 분양가를 낮추는 폭이 클수록 시장에 공급되는 도심 새아파트 공급물량 감소폭은 더욱 커지기 때문입니다. 2019년 7월 현재 새아파트 공급 통계인 인허가 실적, 분양물량, 입주물량이 모두 감소세로 돌아섰습니다. 규제의 누적적 증가와 직접적인 관계가 있습니다. 낮은 분양가에 줄어든 분양물량에 무주택자가 몰리면 어떻게 될까요? 청약경쟁률과 가점 커트라인은 치솟고 당첨확률은 바닥으로 치달을 것입니다. 무주택자의 희망고문은 계속될 것입니다. 전셋값 상승 이전 칼럼에서도 언급했지만 참여정부 집권 전반기인 2003~2004년엔 서울 등 수도권 전세값이 안정됐습니다. 하지만 2005년 상반기에 반등하면서 상승폭이 커졌습니다. 상승세는 참여정부가 끝나고서도 계속돼 2008년 하반기까지 계속됐습니다. 그 이후에도 전셋값은 잠깐 조정기가 왔지만 2015년까지 지속적으로 상승했습니다. 수도권 전셋값은 입주물량이 가장 영향이 큽니다. 수도권 아파트 입주물량은 2003년 19만가구, 2004년 23만가구에 달했습니다. 서울도 같은 기간에 연간 8만7천가구에 달해 전형적인 과공급 구간이었습니다. 하지만 수도권 입주물량은 2005년부터 감소세로 돌아서 15만가구 안팎을 유지하다 2013년 10만가구 이하로 바닥을 쳤습니다. 감소 추세는 2016년까지 이어졌습니다. 서울도 연간 3만가구 안팎으로 급감했습니다. 2005년 이후 2016년까지 11년간 지속된 수도권 전셋값 상승을 단순히 입주물량으로 해석하기엔 부족하다는 생각입니다. 참여정부 시절엔 상승장으로 매매수요가 많았음에도 집권 2년만에 전셋값이 상승세로 돌아섰을까요? 참여정부가 보유세를 강화한 2005년 8.31대책과 관련이 있지 않을까요? 문재인정부에서 보유세를 크게 올린 9.13대책은 8.31대책의 데자뷰입니다. 보유세 부담이 커지면 세를 주고 있는 집주인은 결과적으로 전셋값을 올려 세입자에게 전가하게 됩니다. 즉 집주인의 임대소득이 보유세 증가로 줄어들면 이를 보상하기 위해 전셋값을 올립니다. 또 보유세 부담으로 다주택자의 전세레버리지투자가 줄어듭니다. 따라서 다주택자가 공급하는 전세물량이 감소하게 됩니다. 반면 내집마련 희망자들은 보유세 부담과 집값 하락에 대한 불안감으로 전세수요가 늘어나 전셋값이 급등합니다. 참여정부 시절 보유세 증가는 2005년 8.31대책으로 예고됐고 2006년 7월 주택분 재산세부터 부과되기 시작했습니다. MB정부가 집권하고 2009년부터 보유세 부담이 줄어들었습니다. 지난 2005~2008년 수도권 전셋값 누적 상승률이 30% 가까이 된 것은 의미심장합니다. 2019년 강화된 보유세의 재산세가 부과됐고 입주물량까지 본격적으로 감소한 2019년 하반기 이후 수도권 전셋값이 주목됩니다. 탈동조화 규제의 누적적 증가는 수도권과 지방 주택시장이 따로 움직이게 만듭니다. 2003년 집권한 참여정부의 계속된 정비사업 규제로 건설사들은 수도권 시장을 떠나 지방으로 갑니다. 2008년 집권한 MB정부는 서울 강남과 인천 경기 외곽 그린벨트에 보금자리주택을 집중적으로 공급합니다. 정비사업이 중심인 민간부문 주택시장은 크게 위축됩니다. 2009년부터 2014년까지 6년간 입주물량 분양물량이 모두 감소하는 정비사업 암흑기가 찾아왔습니다. 이는 결국 수도권과 지방 주택시장 탈동조화를 초래했습니다. 특히 2008~2013년에 탈동조화(수도권 약세, 지방 호황)가 두드러졌습니다. 대구 부산 등 대도시에 신축 공급이 부족한 상황에서 건설사의 지방 진출 확대로 정비사업이 살아났습니다. 정비사업 신축을 중심으로 실수요 투자수요를 자극했습니다. 수도권 침체기에 전세가율이 높고 양도세 중과 등 다주택자 규제가 덜한 지방에 수도권 원정투자가 늘어나 탈동조화에 한몫했습니다. 2014~2015년 수도권과 지방 주택시장은 일시적으로 동조화를 보이기도 했습니다. 하지만 2016년 대구, 2017년 부산이 1년 이상 조정장세를 보이며 탈동조화가 다시 시작됐습니다. 2017년 8.2대책 이후 지방 주택시장은 대전 광주 등을 제외하고 더욱 침체됐습니다. 규제의 누적적 증가와 상관없이 수도권 주택시장 상승장은 주택시장 한센사이클에 따라 2015년에 시작돼 2024년 전후에 마감될 것입니다. 그 이후 하락장 침체기가 길어지면 차기 정부에 규제완화의 시대가 올 것입니다. 지방 호황기는 2025년 이후 다시 오지 않을까? 예측해봅니다. 그 전에 먼저 주택수에 따른 유주택자의 대출규제는 폐지돼야 할 것입니다. |
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 현명한 투자자를 위한 2019년 이후 매매포지션 |
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 규제가 쌓이면 주택시장은 어떻게 반응할까? |
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 2019년 하반기 관전포인트-전고점 돌파는 오버슈팅인가? |
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