국토교통부의 민간택지 분양가 상한제 강행 방침에도 서울 도심 신축 실거래가는 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 8월 들어 서울 아파트 매매거래량 10건중 4건은 2018년 9.13대책 이전 전고점을 돌파하고 있습니다. 규제수위를 높일수록 실수요의 신축 매수세가 강해지고 있습니다.

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수요가 많은 강남 재건축단지를 타깃으로 한 공급축소책은 결국 강남구 서초구 등 강남2구 신축을 전용면적 84타입 30억원시대, 59타입 20억원 시대를 앞당겨버렸습니다. 또 비강남 84타입 20억원, 59타입 15억원 시대를 부추기고 있습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 주택시장에서 2018년 이후 심해지는 수요의 쏠림현상에 대해 분석해볼까 합니다. 이어 2015~2019년 수도권 집값 급등으로 대체 투자처로 떠오르고 있는 지방의 대세상승장 가능성을 분석했습니다.

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왜 수도권 쏠림현상이 심해지고 있을까?

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2018년 이후 수도권에서도 수요가 특정 지역 및 아파트로 쏠리는 현상이 발생하는 이유를 2가지로 봅니다.

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우선 지난 10년간 소득(특히 4, 5분위)이 2배 이상 늘어나면서 2018년 이후 수도권 주택시장은 질적인 시장으로 진입했다는 것입니다. 어려운 말로 패러다임 시프트라고 하지요. 특히 ‘지위재’, 슈퍼스타 아파트 수요 쏠림현상이 심해지고 있습니다.

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질적인 주택시장의 가장 큰 특징으로 저는 어메니티(주거환경 쾌적성)를 꼽습니다. 2020년대 질적인 시장에서 가장 주목할 어메니티 요인으론 단지안 컨시어지 서비스(호텔식 고객 맞춤 서비스)와 단지밖 리테일(소매점) 접근성으로 봅니다. 물론 직주근접성과 공원 접근성, 학군 경쟁력은 기본입니다.

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분상제가 시행되면 희소가치가 더욱 높아질 정비사업 4세대 아파트가 지위재, 슈퍼스타 아파트로 2020년대 주택시장을 주도할 것입니다.

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특정 지역에 쏠림 현상이 심해진 두 번째 이유론 2018년 9.13대책 때문입니다. 실거래가를 기준으로 대출을 규제했던 참여정부와 달리 문재인정부는 전국 주택수를 기준으로 대출규제를 하고 있습니다.

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예를 들어 지방에 5억원짜리(공시가격 3억원 초과) 아파트를 소유하고 있는 1주택자는 규제지역(투기지역 투기과열지구 조정대상지역)에서 추가로 주택을 구입할 경우 처분조건부가 아니면 대출을 받을 수 없습니다. 반면 서울에서 10억원에 전세를 살고 있는 무주택자는 압구정 현대 30억원 짜리 아파트를 대출받아(DTI, LTV 각각 40%) 구입할 수 있습니다. 자금이 부족하면 전세금을 빼서 충당하고 전세자금대출을 최대 5억원까지 받을 수 있구요.

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1주택자 갈아타기도 마찬가지입니다. 처분조건부라면 안전자산으로 생각하는 인강남을 고집하고 있습니다. 성동구 옥수금호에서 서초구 반포잠원으로 갈아타는 것입니다.

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서울 등 수도권 다주택자들은 임사(주택임대사업) 등록이나 증여로 지난해까지 주택수를 줄였습니다. 9.13대책 이후 갈아타는 실수요자 들은 수도권 규제지역에서 주택수를 늘릴 수 없으니 인강남 인서울 동남권에 올인하면서 쏠림 현상이 심해지고 있습니다. 보유중인 중소형 아파트를 중대형으로 갈아타고 있구요.

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9.13대책의 주택수에 따른 규제지역 대출규제가 완화되지 않는 한 2022년 문재인정부가 끝날 때까지 강남4구 및 과천 위례 판교 분당 등 범강남권, 동마용성(동작구 마포구 용산구 성동구) 쏠림현상은 계속될 것입니다.

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지방 대세상승장은 언제 가능할까?

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우선 수도권이 하락장으로 돌아서야 부산 대구 등 대도시에서 대세상승장이 가능할 것입니다. 특히 문재인정부 집권기간중 지방 상승장 가능성은 낮습니다.

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서울에서 입주한지 10년이내 신축 준신축 재고아파트에 전세레버리지투자를 하려면 최소한 3억원 이상 있어야 합니다. 반면 지방은 1천만~2천만원에 갭투자를 할 수 있는 아파트가 넘쳐납니다.

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그러나 지방에서 일반론으로 접근하면 투자에 실패할 확률이 높습니다. 규제 청정지역에다 지방 SOC 투자확대, 그리고 지방에 우호적인(?) 문재인정부의 부동산 정책으로 투자기회를 잡을 수 있다고 생각하는건 위험합니다.

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수도권에 집중적인 규제로 인해 지방에 풍선효과로 인해 수도권과 지방 집값 양극화를 줄일 수 있다고 오판해선 안됩니다. 2013년에 서울과 부산 아파트값은 2배 정도 차이 났지만 2019년에 4배로 크게 벌어졌습니다. 서울 강남(강남구) vs 강북(성북구)도 격차가 2.5배에서 3.5배로 벌어졌습니다.

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투자수요가 가세하지 않는 한 실수요층이 제한된 지방에선 역전세를 맞아 손절매할 수 있습니다. 단순히 미분양이 감소한다고, 입주물량이 줄어들다고, 전세가율이 높아진다고 투자해선 안됩니다.

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과거 부산 대구로 대표되는 지방 주택시장 상승장은 2009년에 시작돼 2016년까지 지속됐습니다. 2008년까지 2000년대 장기간 시장 침체로 인해 신축 공급이 절대 부족해졌습니다. 반면 수도권 상승장은 2009년 9월을 고점으로 끝나고 하락장으로 돌아서 2013년까지 이어졌습니다.

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2010년대 주택시장 사이클을 보면 수도권은 2015년 상승장이 시작된 반면 지방은 2016년 이후 본격적으로 침체됐습니다.

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2015년부터 시작된 수도권 상승장이 5년 이상 계속됐으니 이제 끝물이라는 분이 있는데... 그렇지 않습니다.

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서울 등 수도권 집값은 2000년대 상승장 전고점(2008, 2009년) 명목가격을 2016년에서야 회복했습니다. 또 9.13대책 덕분에(?) 2019년 8월 현재 시세는 2018년 8월 즉 1년전 수준입니다. 참여정부 전후 2000년대 수도권 계단식 상승장은 10년간(2000~2009년) 지속됐습니다. 부산도 7년간 지속됐습니다.

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참여정부보다 규제수위가 높으니 수도권 상승장 기간이 짧아질 것이라고 오판하는 사람은 없겠지요? 상승장 기간은 규제책이 결정하지 않습니다. 과연 미국은 규제책이 없어서 1990년대에 상승장이 14년간 지속됐나요?

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수도권이든 지방이든 대세상승장은 실수요가 선도합니다. 상승폭은 투자수요가 주도하구요. 내부수요든 외부수요든 실수요가 늘어나는 곳에 투자해야 합니다. 앞으로 지방에 실수요 증가는 갈수록 힘들 것입니다.

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아직은 수도권 상승장이 끝날 때가 아닙니다. 아직 지방은 대세상승장이 올 때가 아닙니다.

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미국 미시간주 디트로이트 주택시장처럼 지방에서 극적인 집값 반등을 기대하는 것은 기적을 바라는 것입니다. 미국엔 서울 같은 대도시가 적게는 10곳, 많게는 20곳이 있습니다. 하지만 한국은 서울 1곳뿐입니다.

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대전 울산 거제 창원 천안 광양에 투자하기보단 차라리 인천, 세종, 부산에 투자하세요. 재개발 재건축이 활발하고 나랏돈이 많이 투입되는 지역의 도심 핵심입지에 말입니다.

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그리고 금리인하-인플레이션시대를 맞아 수익률에 집착하기보단 자본소득(시세차익)에 집중하세요. 싼 게 비지떡입니다.