서울권 시가 15억원 초과 고가아파트 약보합세가 계속되고 있습니다. 반면 부산 대구 등 지방 대도시는 갈수록 뜨거워지고 있습니다.

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수도권 비규제지역 풍선효과로 김포도 부산처럼 투자수요가 유입되면서 오름폭이 커지고 있습니다.

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9억원 이하 저가시장이 상승세입니다. 갭메우기는 내년에 지방 대도시가 모두 조정대상지역 등 규제지역이 될 때까지 계속될 것으로 예상됩니다.

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분양시장은 8만명 이상이 청약한 별내자이더스타를 보듯 분양가상한제가 자초한 로또분양으로 앞으로 청약경쟁률 평균 200대 1 이상 단지가 전국 동시다발로 속출할 것입니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 최근 심상치 않은 수도권 신규주택 공급 상황을 분석해보겠습니다.

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2015년 이후 수도권 주택시장 상승장에서 가장 두드러진 특징은 미분양과 인허가 실적이 동시에 감소하고 있다는 사실입니다. 새아파트 재고가 부족해 미분양이 줄어들고 있는데 새아파트 공급이 줄어든다?

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수도권 주택시장은 규제의 누적적 증가로 이처럼 어처구니없는 새아파트 공급 상황에 직면하고 있습니다. 미분양과 인허가 동반 감소가 수도권은 물론 지방으로 확산되고 있습니다.

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미분양 감소

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미분양은 그동안 자주 언급했기 때문에 간단하게 코멘트 합니다. 수도권 미분양에서 90% 이상을 차지하는 경기도 미분양은 8월말 현재 2,585가구입니다. 이는 역대 미분양 최저인 2002년 11월 907가구보단 1,500여가구 정도 많은 수준입니다.

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과거 2002년, 2003년(2천가구 안팎) 역대급으로 미분양이 적었던 이유는 1997년 11월 외환위기 이후 신규주택공급이 급감했기 때문입니다. 수도권 주택시장은 1999년 반등이 시작되고 2000년부터 대세상승장이 시작됐습니다.

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하지만 2004년에 다주택자 양도세 중과 한시적 유예로 매물이 늘어난 데다 서울 입주물량(2003년 9만2천가구, 2004년 8만9천가구)이 급증하면서 역전세난이 발생하며 조정장세가 1년간 지속됐습니다. 2004년 10월 수도권 미분양이 일시적으로 1만5천가구를 넘어서기도 했습니다.

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2020년 하반기(3천가구 안팎) 수도권 미분양 추세는 참여정부 시절 2006년 하반기~2007년 상반기(4천가구 안팎) 감소세와 유사합니다.

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2010년대 들어 수도권 대세상승장이 2015년에 시작됐을 때 미분양은 2015년 9월 1만5천가구 미만으로 줄었다 그해 12월 3만가구로 정점을 찍고 계단식 감소를 유지중입니다.

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참고로 2010~2013년 하락장에서 수도권 미분양은 최소 2만5천가구에서 최대 3만6천가구를 유지했습니다. 앞으로 수도권 미분양은 1만5천가구를 넘어서고 증가세라면 하락장이 임박했다고 보면 될 것입니다.

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4년간 문재인정부의 강도 높은 규제책으로 다주택자의 추가 아파트 구입을 차단했음에도 당분간 수도권 미분양이 늘어날 가능성이 희박합니다.

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다만 2023년 이후 입주물량이 늘어나 미분양이 늘어날 가능성이 있습니다. 2023년 전후 인천경기 정비사업과 2024년 이후 강남 입주물량이 일시적으로 늘어납니다. 또 2025년 이후 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 분양물량과 입주물량이 점차 증가할 것입니다.

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여기에 2023년 이후 주택임대사업자의 등록임대(4년 단기임대) 아파트 자동말소 매도물량이 늘어날 것으로 예상됩니다. 반면 서울 정비사업 입주물량은 2025년 이후 급감세로 돌아설 예정입니다.

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인허가 감소

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과거 1990년대, 2000년대 미분양과 인허가 추세를 보면 미분양이 늘어나면 인허가가 줄고 미분양이 감소하면 인허가는 늘어났습니다. 재고(미분양)가 쌓이면 공급을 줄이고 재고가 바닥을 향하면 공급을 늘리는 게 너무나 당연합니다.

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그러나 2016년 이후 상승장에서 미분양과 인허가(다세대 등 비아파트는 건축허가 기준) 실적이 동반 감소하고 있습니다. 아파트의 경우 정비사업 사업시행인가에 따라 증감폭이 크지만 다세대 다가구 등 비아파트 인허가 실적은 매년 20% 안팎 지속적으로 감소하고 있습니다.

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8월말 현재 2020년 수도권 주택 인허가 실적은 13.5만가구로 전년동기 대비 15.5% 감소했으며 지난 5년간 평균 실적보단 29.6% 줄어들었습니다.

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수도권에서 주택 인허가 실적이 감소하는 근본적인 원인은 다주택자가 추가 주택을 구입하는 것을 차단하고 있기 때문입니다. 똘똘한 아파트는 계속 보유하고 빌라 등 비아파트는 매도하거나 추가로 구입하지 않기 때문입니다.

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취득세 종부세 양도세 중과라는 부동산 3종 증세 세트가 주택건설시장에서 갈수록 위력(?)을 발휘하고 있습니다. 결국 장기는 물론 중단기에도 신규주택 공급물량이 감소세로 돌어서고 있습니다.

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수도권 아파트 인허가 실적도 2016년 감소세로 돌아섰습니다. 서울에서 2017년 재건축 초과이익환수제(2018년 1월 2일까지 관리처분인가를 신청하지 못하면)와 투기과열지구 재개발 조합원지위양도금지(2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 신청하지 못하면)를 피하기 위한 밀어내기식 공급(7만5천여가구)으로 일시적으로 늘었을 뿐 대세는 감소세입니다.

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멸실주택을 감안한 서울 아파트 인허가 실적은 매년 5만가구가 적정한데 2018년 이후 4만가구에도 못미치고 있습니다. 올해엔 8월 현재 1만5천가구도 넘지 못하는 실정입니다.

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수도권 주택 인허가 실적이 감소하는 근본적인 원인은 앞에 말한 다주택자 주택 추가 구입을 차단한 규제책 때문입니다.

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중장기 요인으론 박근혜정부의 2014년 대규모 공공택지 건설 중단이 컸습니다. LH가 토지보상을 끝내고 택지조성공사를 거쳐 건설사에게 공급해야 할 택지가 고갈됐습니다. 특히 수도권에서 말입니다.

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박근혜정부때 LH는 수도권에 공공택지를 4백만평 이상 보유했습니다. 하지만 8월말 현재 보유중인 택지는 35만평에 불과합니다. 지방도 마찬가지입니다. 공공택지 인허가 실적은 사업승인을 기준으로 합니다. 아파트 건설은 사업승인후 3개월 뒤 착공하고 일반분양을 합니다.

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문재인정부 들어서 추진중인 3기 신도시 등 공공택지는 대부분 토지보상이 시작되지도 않았습니다. 그래서 공공택지 후분양을 포기하고 선분양을 넘어 토지보상도 끝내기전에 선선분양(사전청약)을 하겠다는 것입니다. 또 8.4대책에서 서울권 유휴부지에 아파트를 짓겠다고 서둘러 발표한 것입니다.

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민간택지중 재개발 재건축 등 정비사업 인허가 실적은 사업시행인가를 기준으로 합니다. 사업시행인가후 입주까진 최소 5년이란 시간이 필요합니다. 하지만 최근 정비사업 규제가 급증하면서 사업시행인가후에도 사업속도가 늦어져 2018년 이후엔 입주까지 7년 안팎 걸릴 것으로 예상됩니다.

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2016년부터 인허가 실적이, 2017년부터 착공실적 감소세가 시작됐습니다. 착공 실적 감소세는 분양물량 감소를 의미하구요. 착공후 3~4년 지나 입주물량으로 이어지니 2021년 이후 입주물량이 감소하는 것은 너무나 당연한 것입니다.

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수도권 공공택지 입주물량 급감과 서울 정비사업 입주물량 급감이 공존하는 시기가 바로 2021년과 2022년입니다.

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인허가 실적도 앞으로 5년간 공공택지 고갈로 감소세를 유지할 것입니다. 공공재개발 공공재건축으로 사업시업시행인가 받는 정비사업이 급증할 것으로 기대하지 않는 게 좋습니다.

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상승장 후반기 역대급 유동성장세(금리인하기)에 미분양과 인허가실적이 동시 감소한다는 것은 전세시장은 물론 매매시장에서도 엄청난(?) 시그널입니다. 적극적으로 대응하세요.