오세훈 서울시장이 취임 한달을 맞아 5년내 정비사업 24만가구 공급계획을 발표했습니다.

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정비사업 공급실적은 사업시행인가가 기준입니다. 서울시가 승인권한이 있는 정비구역 지정 및 정비계획 변경안, 재정비촉진계획변경안 고시를 비롯해 환경영향평가, 건축심의 등을 적극적으로 통과시켜 신속하게 사업시행인가를 받게 하겠다는 것입니다. 재개발 정비구역 지정에 최대 걸림돌인 주거정비지수제도 완화할 예정입니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부의 아파트 공급계획으로 하락장을 예측해선 안되는 이유를 정리했습니다.

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먼저 문재인정부가 그동안 발표한 아파트 공급계획을 보면 다음과 같습니다.

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2017년 11.29 주거복지 로드맵: 20만호

2018년 9.21 수도권 1차 주택공급 확대방안: 30만호

2018년 12.19 2차 수도권 2차 주택공급(1차 3기 신도시 4곳) 계획안: 15.5만호

2019년 5.7 수도권 3차 신규택지 공급방안-2차 3기 신도시: 16.3만호(1차 포함)

2020년 5.6 수도권 주택공급 기반 강화방안: 7만호

2020년 8.4 서울권 등 수도권 공급계획 확대방안: 13.2만호

2021년 2.4 대도시권 주택공급 확대방안: 수도권 61.6만호

2021년 5.17 서울 민간 정비사업 활성화 방안: 5년내 24만호

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수도권 공급계획 누적물량은 총 200만가구가 넘습니다. 문재인정부의 공급계획에 대해 의미 부여를 하는 분들이 있던데 결론적으로 의미 없습니다. 문재인정부가 2018년 이후 지금까지 아파트 공급계획을 남발한다는 것은 폭등장이 당분간 지속된다는 것을 방증합니다.

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수도권에서 2030년까지 아파트 200만가구 이상을 입주시키겠다는 계획인데... 만약 중간에 하락장을 맞지 않는다면, 즉 지금처럼 계단식 상승장이 계속된다면 계획 대비 입주 실적은 많아야 30% 정도로 봅니다.

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하지만 2030년 이전에 하락장을 맞는다면 계획 대비 입주물량은 30% 안팎에 그칠 것입니다. 노무현정부의 공급계획 남발이라는 과거의 역사를 통해 추론한 것입니다.

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오 시장이 발표한 민간 정비사업 공급계획 역시 상승장 후반기 단기폭등을 감수하기가 쉽지않아 사업시행인가를 받는 정비사업 공급물량은 많아야 30%에 불과할 것입니다. 사업시행인가를 받더라도 입주물량이 되려면 7년 안팎 시간이 필요합니다. 여기에 민간택지 분양가 상한제와 고분양가관리지역을 통해 분양가 통제를 고집한다면 입주 실적은 더욱 낮아질 것입니다.

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정부가 추진하는 공공재개발과 공공직접시행 정비사업의 실행 가능성은 부정적입니다. 정부 목표 대비 실제 착공실적은 상승장 하락장 상관없이 5년내 착공실적은 많아야 20% 안팎으로 봅니다.

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23만3천가구(광명시흥신도시 포함)가 공급될 3기 신도시중 2030년까지 아파트 몇 가구가 입주할까요?

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2030년 이전 하락장이 온다고 보면 공급계획 대비 입주물량은 30%로 보고 있습니다. 7만가구 남짓입니다. 입주시기는 물리적으로 2026년부터 가능합니다. 하지만 실제 입주시기는 일러야 2028년부터 시작될 것입니다.

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지장물이 많은 과천 지식정보타운(구 보금자리지구. 지구 지정에서 아파트 첫 입주까지 10년 소요)를 참고해 청약 대기자 선호도가 높은 하남 교산지구를 예측한다면 첫 입주는 2029년 이후에나 가능할 것입니다.

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공급계획만으로 상승장에서 집값을 잡을 수 없는 이유는 무주택자에겐 상승장에서 생존권, 경제적 시민권이 걸려있기 때문입니다.

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충분한 입주물량이 쌓이는 공급증가 사이클이 아닌 시점에 주택 취득을 막는 규제책 쌓이면 전세수요가 늘어납니다. 전셋값이 오르면 무주택자는 전세난민이 됩니다. 결국 전셋값이 매매가를 끌어올리고 대출규제 수위가 높아지면 계층이동의 사다리는 사라집니다.

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설상가상으로 실행 가능성이 낮은 정부의 공급계획 남발로 청약 대기자가 늘어나면 전셋값은 내려갈 수 없습니다. 당첨자의 97.8%가 무주택자이니 무주택으로 남아야 합니다. 청약 대기자는 당첨이 돼도 규제지역에선 대출규제로 입주전까지 전월세로 살아야 합니다. 당첨이 안되면 계속 전세로 살아야 합니다. 청약을 포기하고 뒤늦게 사고 싶어도 대출규제로 살 수 없습니다.

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정부와 여당이 취득가액 6억원 이하 LTV 규제 완화를 추진중입니다. 서울 무주택자는 시세 기준으로 하위 10%에 속한 서울 외곽 구축 소형만 사라? 2030대는 매수해 거주할 수 있다고 하더라도 자녀가 있는 4050대 무주택 기혼자들은?

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주택시장에서 유동성을 줄이려면 전셋값이 하락해야 합니다. 전셋값이 상승하면 전세자금대출 규모가 늘어나 유동성이 확대됩니다. 또 집주인, 유주택자는 늘어난 전세금(유동성)으로 추가 투자를 합니다.

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전셋값이 하락하려면 전세물량이 쌓여야 합니다. 전세물량이 쌓이는데 공급계획은 아무 소용이 없습니다. 오히려 공급계획은 청약 대기자 증가로 전세수요만 늘릴 뿐입니다.

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지난 2009년 가을 이후 찾아온 서울 등 수도권 하락장은 공급계획과 아무 상관없습니다. 글로벌 금융위기(금리 단기급등)에 동탄1, 판교, 광교 등 2기 신도시 입주물량, 잠실 청담도곡 등 서울 저밀도지구 재건축 입주물량 폭탄이 겹쳤기 때문에 하락장이 왔다고 봅니다. 그래서 예상보다 하락장이 길어 3년 6개월 이상 지속됐습니다.

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다가올 수도권 하락장 역시 공급계획과 아무 상관없을 것입니다. 또 멸실주택을 동반한 정비사업 증가로 입주물량도 거의 상관없을 것입니다.

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수도권에서 과공급(입주물량 과공급 및 미분양 1만5천가구 돌파)이 하락장에 미치는 영향은 많아야 20% 정도 된다고 봅니다. 수도권 하락장은 입주물량 과공급보다 경제위기로 올 가능성이 높습니다.

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서울에서 입주물량은 하락장 변수로 무시해도 좋습니다. 집값 하락에 미치는 영향은 20%에도 못미칩니다. 강남3구는 무시해도 좋을 변수입니다. 서울 아파트는 전국구 및 외국인 수요에다 멸실을 동반한 정비사업이 신축 공급의 90% 안팎을 차지하기 때문입니다.

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참고로 재개발 정비사업이 신축 공급을 주도하고 있는 부산의 경우 2017년 8.2대책 이후 조정대상지역과 입주물량 과공급 구간이 만나면서 20%안팎 하락했습니다. 하락장이라기보단 조정장세로 봐야 합니다.

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만약 해운대구 등이 조정지역으로 지정되지 않았다면 과공급으로 인한 낙폭은 10% 안팎에 불과했을 것입니다. 이를 서울에 대입하면 입주물량 과공급으로 낙폭은 많아야 5% 안팎에 불과할 것입니다.

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잘 아시다시피 서울 입주물량 과공급 구간인 2018~2020년(연간 입주물량 5만가구 초과 구간)에도 집값이 떨어지긴 커녕 급등했습니다.

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수도권 하락장에 미치는 최대 변수는 누누이 말하지만 미국 대도시 집값과 수도권 미분양 추이 입니다. 하나를 추가한다면 전세가율입니다. 서울 강남 준신축(지은지 6~10년 된) 기준으로 전세가율이 40%대로 떨어지면 가격 거품이 심해 하락장이 임박했다고 추론합니다. 지금은 60% 안팎입니다.

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굳이 공급물량으로 하락장을 예측하고 싶다면 주택 착공실적을 보세요. 이때 비아파트 착공실적도 봐야 합니다. 아파트 전셋값 안정에 기여하기 때문입니다.

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2020년 3분기 이후 수도권과 지방은 동시에 주택 착공실적이 전년동기대비 증가세로 돌아섰습니다. 남은 상승장에서 옥석가리기가 본격화될 것입니다. 빌라 도시형생활주택 오피스텔 등 비아파트 입주물량 증가로 아파트와 비아파트 가격 격차가 벌어질 것입니다.

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또 신축과 구축 격차가 더욱 벌어질 것입니다. 서울 도심권 동일 입지에서 재건축, 리모델링 가능성이 없는 구축(지은지 20년 이상)과 재건축 4세대 신축간 매매가 격차는 최대 40%까지 벌어질 것입니다.

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수도권 주택시장이 유통물량이 절대 부족인 공급감소 사이클에서 아파트 공급계획 남발은 전셋값만 올려 다주택자의 갭투자 기회만 줄 뿐입니다. 결과적으로 다주택자의 자본소득을 늘려줄 뿐입니다.