전문가들은 '임대차 3법'이 시행되면 오르는 전·월세 가격에 쫓겨나듯 2년마다 집을 옮겨 다니는 일이 사라지는 등 임차인 주거 안정에 상당한 도움이 될 것이라고 내다봤다.

다만, 전셋값이 4년마다 크게 오르고, 전세를 반월세로 전환하는 속도가 빨라지는 등 결과적으로 임차인의 부담이 커지고 전세 시장이 불안해질 것이라는 우려도 나왔다.

법 시행 초기 부작용과 혼란을 막기 위한 정부의 대비를 요구하는 목소리도 있었다.

◇ '2+2','5%룰' 도입에 전문가들 "임차인 주거 안정에 긍정적" 한목소리

국회 법제사법위원회가 29일 통과시킨 주택임대차보호법 개정안은 거주 중인 임차인이 원할 경우 2년 단위의 전세 계약 갱신을 1회에 한해 허용해 최대 4년까지 거주할 수 있도록 하고, 집주인이 재계약 시 전세금을 5% 이상 올리지 못하도록 하는 것이 골자다.

대다수 전문가는 임대차 3법이 임차인의 주거 안정에 긍정적으로 기여할 것이라는 데 이견이 없었다.

김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수는 "이미 정부가 서민 주거 안정을 위해 임대차보호법 개정을 예고한 터라 그 취지와 내용은 널리 알려졌다"며 "법이 시행되면 임차인 주거 안정에 기여할 것"이라고 평가했다.



김주호 참여연대 민생팀장도 "계약갱신청구권이 2년으로 정해진지 벌써 31년째다. 계약 기간이 4년으로 늘어나면 세입자의 안정적인 주거가 보장될 것으로 보여 긍정적이다"라고 말했다.

우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "상대적 약자인 세입자의 권익을 보호하고 4년 동안 안정적인 주거가 가능하도록 사회적 합의가 이뤄졌다고 보면 될 것"이라며 "제도 초기 다소 소음이 있겠지만, 긍정적으로 작용하리라 본다"고 말했다.

안 부장은 "과거의 경험에서 알 수 있듯 이번에도 단기간 전셋값이 오르는 것을 막기는 어려울 것"이라고 지적했다.

1989년 주택임대차보호법을 개정해 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 2년간 전셋값이 연 20%가량씩 폭등한 것을 상기시킨 것이다.

임대차 3법이 시장에 무리 없이 정착할 것이라는 전망도 있었다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "계약갱신청구권이 몇 년 보장될지가 관심사였는데, 결국 '2+2'로 4년으로 정해졌다. 이 정도면 부담스러운 '6년 안'보다는 집주인들이 수용할 수 있는 수준으로, 시장에 미치는 충격이 약할 것으로 보인다"고 말했다.

김 소장은 "전세 2년은 너무 짧다. 주거 안정 차원과 사회적 손실을 고려해도 4년은 돼야 합리적"이라며 "4년 뒤 전셋값을 올리는 것도 시세에 맞춰서 올리는 것이지, 인위적으로 올리지 못할 것"이라고 말했다.

◇ 4년마다 전셋값 뛰나…전세 시장 불안 우려도

당정이 최근 부동산 관련 여론이 악화한 뒤에야 임대차 3법 추진을 서두른 것을 꼬집는 목소리도 있었다.

NH투자증권[005940] 김규정 부동산전문위원은 "임대차 3법 추진으로 이미 전셋값이 튀어 오르고 있는데, 이런 부작용을 최소화하려 당정이 속도를 낸 것 같다"면서도 "사실 임대차 3법을 추진한 건 오래된 일인데, 이 시점에 통과되는 건 다소 타이밍이 아쉽다"고 말했다.

그는 "임대차 시장이 안정적이고 잠잠할 때는 국회에서 묵혀두고 있다가 전세 수요가 몰리고 공급이 부족해 가격이 오르는 상황에서 임대차 3법까지 가세하니 전세 시장이 더 불안해질 수 있다"고 지적했다.

김 위원은 법 시행 초기 혼란을 줄이기 위해서는 정부의 철저한 준비가 필요하다고 제언했다.



그는 "계약갱신청구를 거절할 수 있는 요건을 명확히 정리하고 이를 관리하는 것도 중요하다. 임대차 관련 분쟁이 발생해 조정 요구가 쏟아져 들어올 경우 분쟁위원회가 잘 돌아가지 않으면 굉장히 혼란스러울 수 있다. 행정 부분의 준비도 필요할 것"이라고 말했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)도 전세매물 잠김 현상이 나타날 수 있고, 4년치 임대료가 한꺼번에 오르는 등 임대차 3법의 부작용이 나타날 수 있다고 우려했다.

서 교수는 "6·17대책, 7·10대책에서 정부가 보유세 인상을 예고해 집주인들이 세금부담을 덜려 전세를 월세나 보증부 월세로 많이 전환할 것으로 보인다. 이렇게 되면 결과적으로 임차인에게 부담이 크게 전가될 여지가 있다"고 내다봤다.

서 교수는 이날 국회 상임위에서 충분한 토론 없이 임대차 3법이 통과됐다며 우려를 나타내고 "법사위 전문위원들이 임대차 3법의 부작용을 많이 지적하는데, 예상되는 부작용에 대한 충분한 고려가 있었는지 아쉽다"고 말했다.

법 시행 전에 집주인이 임차인에게 실거주나 매매를 위해 계약갱신을 하지 않겠다고 통보하고, 공가로 비워두면서 전·월세 물량이 일시적으로 급감하는 현상이 생길 가능성도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "집주인 입장에서는 전입신고만 해놓고 실제로는 공가로 비워둘 수 있다"며 "전·월세 물량 부족을 초래하는 시장 왜곡 현상이 생길 수 있다"고 지적했다.

전월세신고제가 도입되면 주택 임대인의 소득이 그대로 노출돼 세금, 건강보험료 등이 올라가 '생계형 임대인'은 부담이 커질 것이라는 전망도 나온다.

또 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행될 예정인데, 신고제가 자리를 잡지 않은 상황에서 계약갱신청구권이나 전월세상한제가 제대로 작동할 수 있을지에 대한 의문도 제기된다.

더 강력한 임차인 보호 정책을 요구하는 목소리도 있다.

김주호 참여연대 민생팀장은 "제도 도입을 일단 환영하지만, 계약갱신 기간을 4년보다 6년으로 늘릴 필요가 있고, 임대료 인상도 5%가 낮지 않은 수준"이라며 "보완 입법이 필요하다"고 주장했다.

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