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한강 조망 이제 50층 주민만의 혜택?…스카이라인 바뀌나

2020-08-05 매일경제

조회 3,320 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

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정부가 4일 발표한 수도권 주택공급 대책 핵심 중 하나는 강남 재건축 활성화다.

지금까지 정부는 재건축 규제 완화는 강남 집값을 올리는 이유가 될 수 있어 거부감을 보였다. 하지만 주택 수요가 높은 강남에서 주택 공급량을 확보해야 한다는 필요성을 인식했다.

다만 차이가 있는 것은 공공참여형 고밀 재건축이다.

한국토지주택공사(LH) 등 공공이 사업 시행에 참여한다는 전제가 있어야 용적률이나 층수규제를 대폭 완화해줄 수 있다는 의미다.

공공 재건축은 LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축이다.

이를 위해 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다. 용적률과 층수제한 등 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수보다 2배 이상 공급하고 증가한 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다.

정부는 용적률을 300~500% 수준으로 완화해주기로 했다. 용적률 500%는 준주거지역 용적률 상한이다. 이를 위해 종상향도 적극적으로 허용한다는 방침이다.

고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기 공공임대로 공급하고 나머지는 무주택, 신혼부부 및 청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.

예를 들어 용적률 250%이면서 조합원 분양과 일반분양 가구수가 500가구인 재건축 단지의 용적률을 300%까지 올린다면 100가구 늘어나는데 그친다. 이때 증가한 50%를 기부채납으로 환수한다면 100가구 중 50가구는 기부채납 받아 임대로 돌리고 50가구 일반분양된다.

하지만 이 단지가 용적률을 500%까지 받으면 가구수는 500가구가 늘어나게 된다. 늘어난 500가구 중 250가구는 일반분양되고 나머지 250가구는 기부채납받아 절반씩 공공임대와 공공분양으로 배분된다.

주거공간을 최대로 확보하기 위해 현행 90%인 준주거지역의 주거비율도 상한을 없애고 가구당 2㎡인 공원설치 의무 규정도 완화한다.

정부는 공공임대와 공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요나 여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여하기로 했다.

재건축 단지의 용적률 상향이 추진되면서 서울시의 35층 층수 제한도 자연스럽게 풀리는 분위기다.

서울시는 2013년 이후 '2030 서울플랜'과 '한강변 관리 기본계획' 등을 통해 도시 미관을 보호한다는 명분으로 시내 주거지역 아파트의 최고 층수를 35층으로 제한해 왔다. 그동안 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지 등이 재건축을 추진하서 층수를 50층까지 올리는 방안을 추진해 왔으나 서울시의 층수 규제에 막힌 상태다.

이들 아파트 외 다른 아파트도 층수를 50층 수준으로 올리는 재건축을 타진하고 있다.

압구정동 현대아파트가 49층 아파트 건립계획을 수립한 바 있고 송파구 신천동 장미아파트 등도 재건축을 통해 50층으로 건물을 올리는 방안을 검토해 왔다.

서울시가 도시계획을 수정하면 층수제한은 얼마든 풀릴 수 있다.

물론 풀어야 할 숙제도 있다. 재건축 조합의 적극적 참여다.

이날 발표에는 일반 재건축이 빠져 있다. 시장에서는 바로 이부분을 아쉬워하고 있다.

정부는 적용 방안을 막판까지 고민했지만 결국 뺀 것으로 알려졌다.

조합 입장에선 LH 등 공공이 사업 시행에 참여하는 것이 결코 반가울 수는 없다.

재건축 사업에서 조합원간 갈등은 상시적으로 존재하는 게 일반적이다. 여기에 LH 등이 개입했을 경우 사업이 원활하게 추진될 수 있을지가 의문인 것이다.

공공재건축 방식으로 전환하려면 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 또한 정부가 용적률 인센티브를 부여하기로 하면서도 이를 통한 조합의 수익은 최대한 환수하겠다는 방침을 밝혔다.

홍남기 부총리는 브리핑에서 "고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납하게 해 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수할 예정"이라고 말했다.

그렇다면 재건축을 통한 기대수익률은 10%에 불과하다. 조합 입장에서는 쉽게 나서기 어려운 부분이다.

또한 층수 제한 규제가 풀리게 돼 강남 주요 재건축 단지들이 초고층으로 건물을 올릴 경우 집값은 다시 요동칠 가능성도 배제할 수 없다. 한강 조망도 오롯이 이들 초고층 아파트에 양보해야 되는 날도 올 수 있다.

재건축 시장에서도 회의적인 반응이다.

재건축 조합 관계자들은 '공공참여형 재건축'과 관련 "우리 아파트와는 안 맞는 것 같다"고 말했다.

이유로는 LH나 SH는 저가 중심 소형 위주의 집을 많이 짓고 있어 민간주택으로서는 받아들이기가 어렵다는게 이유다.

또 다른 이유로는 일조권 문제, 임대주택에 따른 가구수 증가로 주차장 부족 등도 있다.

[이상규 기자 boyondal@mkinternet.com]
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