임대인의 협상력이 강하다 보니 임차인에게 계약갱신청구권을 쓰게 하고, 계약서상으로는 전세보증금을 5%만 올린 뒤 이면계약으로 계약 만기 시 보증금의 일부를 임대인이 가져가는 사례도 나온다.

즉 직전 5억원에 전세를 살고 있었다면 전세금은 2500만원만 올리되 새 계약 종결 시 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줄 때 수천만 원을 떼가는 식이다. 보증금을 얼마나 뗄지는 인근 월세 시세를 고려하는 것으로 알려졌다. 사실상 반전세로 돌린 것과 마찬가지다. 또 임차인에게 갱신권을 쓰게 했으므로 2년 뒤에는 확실하게 임차인을 내보낼 수 있게 된다.

이처럼 정부가 임대료 상한을 막으면 임대인들이 임대주택 공급을 줄인다. 예를 들어 계약갱신을 거부하거나 임대주택을 매각하기도 하고 유지보수를 안 해 주택 질을 낮출 수도 있다. 임대주택 물량이 감소하면 집이 꼭 필요한 임차인은 임대인에게 비공식적인 목돈(key money)을 건네야 한다. 정상적인 시장에서는 필요한 물건을 구할 수 없어 `암시장`에서 뒷돈을 주고 비싸게 사야 하는 것과 마찬가지 현상이다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 "수요자와 공급자의 이해관계가 맞아떨어지면 정부 규제의 힘이 미치지 않는 영역에서 거래가 이뤄진다"며 "정부가 강제로 임대료를 낮춰도 스스로 이전의 시장 균형 가격을 찾아가는 것"이라고 설명했다.

반면 집주인이 세입자에게 웃돈을 줘야 하는 정반대 암시장도 있다. 지난 6월 토지거래허가제로 지정된 서울 삼성동·대치동·잠실동·청담동 내 전세 낀 매물이 대표적이다. 해당 지역은 `자기 거주용` 목적 거래만 허가하기 때문에 임대차 계약기간이 남아 있는 집을 팔려는 집주인은 철저히 `을` 입장에 서게 된다. 그 결과 집주인이 세입자에게 각종 명목으로 웃돈을 쥐여줘야 퇴거가 가능한 실정이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 세입자에게 위로금을 주고서야 경기도 의왕집을 처분할 수 있었다.

이런 경우가 발생하는 이유는 `세입자를 끼지 않은 집`의 공급이 줄었기 때문이다. 송인호 한국개발연구원 경제전략연구부장은 "이는 제도 시행 전부터 예견됐던 사항"이라며 "정부 규제가 추가될 때마다 임대인에게 비용으로 전가되는 것으로 보인다"고 했다.

암시장의 특징은 어떤 경우라도 사회 전체 이익을 감소시킨다는 것이다. 정부가 가격을 통제하는 경우 상황에 따라 임대인과 임차인 각각의 이익은 늘거나 줄 수 있다. 하지만 두 명의 이익을 합한 총량은 가격 통제 이전보다 떨어지게 된다.

경제 전문가들은 정책적 보완을 아무리 많이 하더라도 임대료 규제는 경제적 손실을 가져온다고 일찌감치 경고한 바 있다. 1992년 미국 경제학회 설문에 따르면 회원 93%가 `임대료 상한은 주택의 질과 양을 저하시킨다`는 명제에 동의했다. 또 정부 규제가 강해질수록 암시장은 더욱 은밀해지고 교묘해지며 사회 전체의 이익을 더 떨어뜨리는 특징이 있다.

[김동은 기자 / 김태준 기자 / 이축복 기자]
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