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대출 옥죄니 전세 끼고 집 산다…서울 주택 매매 절반이 '갭투자'

2021-05-12 매일경제

조회 22,709 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

지난달 거래 4254건 중 52% 차지
양천구 65.6%로 1위
세종은 64.2%가 갭투자

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이미지서울 송파구 잠실의 한 상가 부동산에 매물정보란이 텅 비어 있다. [사진 = 이승환 기자]

 

지난달 서울에서 거래된 주택 2채 중 1채가 전세를 끼고 사는 '갭투자'였던 것으로 나타났다. 강력한 대출 규제에도 주택임대차보호법(임대차법) 시행 이후 치솟은 전세값이 주택시장 불안으로 이어지며 갭투자 급증세를 키운 것으로 보인다.

지난 10일 국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면 지난달 서울의 주택거래 자금조달계획서 4254건 중 갭투자 의심 거래가 2213건(52.0%)으로 집계됐다. 작년 1월 이후 서울 주택거래에서 갭투자 비율이 50%를 넘긴 건 지난달이 처음이다.

갭투자는 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 매매가격이 5억원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만원이라면 전세를 끼고 5000만원만 들여 집을 산 후 일정 기간 뒤 집값이 오르면 팔아서 시세차익을 남길 수 있다. 하지만, 집값이 오르지 않으면 갭투자자는 물론 전세금을 돌려받지 못할 수 있어 세입자에게도 위험부담이 커 정부는 시장 혼란을 키우는 투자 방식으로 본다.

국토부는 자금조달계획서상 보증금 승계 금액이 있으면서, 실제 거주하지 않고 임대 목적으로 거래한 주택을 갭투자로 분류하고 있다.

서울의 갭투자 비율은 지난해 12월 43.3%, 올해 1월 45.8%, 2월 47.1% 등 40% 중반대를 유지하다가 3월에는 33.2%로 내려갔지만 지난달 다시 52.0%로 치솟았다. 갭투자 비율이 가장 높은 곳은 양천구로 거래 218건 중 갭투자 의심 거래가 143건(65.6%)에 달했다. 이어 강서구(63.3%), 강북구(61.3%), 영등포구(61.1%), 은평구(60.5%) 등의 순으로 높았다.

강남 3구(서초구 57.5% 강남구 53.1% 송파구 51.8%)도 지난달 거래 가운데 50% 이상이 갭투자였다.

16개 시·도 중 가장 갭투자 비율이 가장 높은 곳은 세종시로, 제출된 자금조달계획서 120건 중 77건(64.2%)이 갭투자인 것으로 조사됐다. 세종시 아파트는 행정수도에 대한 기대감이 높아지면서 지난해 전세가격과 매매가격이 각각 60.6%, 44.9%(부동산원 통계 기준) 올라 전세와 매매 모두 전국 1위를 차지했다.

전문가들은 전세 물량이 충분히 공급되지 않은 상황에서 지난해 임대차법이 시행되자 가격이 급등한 것으로 분석한다. 특히 계약갱신청구권이 행사된 거래 이외의 신규 계약의 경우 거래 금액이 주변 시세보다 급격히 올랐다.

세종시에 이어 경남이 346건 중 150건으로 갭투자 비율이 43.4%에 달했고 인천과 경기도는 각각 43.2%(4194건 중 1811건), 34.6%(1만451건 중 3620건)로 조사됐다.

치솟는 전셋값도 갭투자 증가의 원인으로 지목된다. 정부가 대출을 강하게 옥죄고 있지만, 전세매물 품귀 현상과 함께 임대차법 시행 이후 전셋값이 다시 꿈틀거리는 모습을 보이고 있다.

KB부동산 월간주택가격동향 자료를 보면 작년 7월 임대차법 시행 이후 9개월 간 전국 아파트 평균 전세가격은 2억5554만원에서 올해 4월 3억674만원으로 20.03% 올랐다. 서울은 4억9922만원에서 6억1004만원으로 22.19%나 뛰었다. 문재인 정부 출범(2017년 5월) 이후 3년 간 전국 아파트 전세가격 상승률(5%)보다 무려 4배 이상 급등한 것이다.

윤지해 부동산114 연구원은 "어차피 서울에서는 LTV 40% 규제를 받으니까 지금 전세가율 자체는 한 50~60%에서 움직인다"면서 "자금 여력이 좀 부족하신 분들은 일단 전세를 끼고 매입을 하려는 경향이 강하다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]
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