재건축·재개발 계약·중도금
대출 규제로 조합원 부담 커
과천주공5 등 수주전도 한몫
건설사들 "입주 후 납부" 제안
건설사의 `입주 후 분담금 납부` 조건으로 재건축을 진행 중인 과천주공5단지의 14일 전경. [이승환 기자]
'대출 한파'로 중도금과 잔금 대출 등에 차질을 빚을 가능성이 커지자 재개발 조합에서 조합원 분담금 납부 계약 조건을 파격적으로 제시하는 사례가 줄을 잇고 있다. 전국의 '대어급' 정비사업장에서는 입주하고 1~2년이 지난 뒤 분담금을 납부하는 방안까지 제시됐다. 최근 수도권 소재 한 정비사업장에서는 1년 전 체결한 계약 조건을 바꿔달라는 조합의 요구를 시공사가 전격 수용하는 일도 나왔다. 계약금(10%), 중도금(6회·60%), 잔금(30%)으로 분납하는 구조에서 입주 시 조합원 분담금을 100% 치르는 방향이다.
분담금 납부 일정이 뒤로 밀리면 건설사로서는 금융 비용에 대한 부담이 커진다. 다만 전국 각지에서 건설사들의 정비사업 수주전이 치열하게 전개되는 상황이라 건설사로서는 '민심'을 살피지 않을 수 없는 구조다.
14일 정비업계에 따르면 인천 A재개발정비사업 조합은 지난 3일 시공사에 항의성 공문을 보냈다. 최근 이 시공사가 수주한 인천 B사업장과 서울 C사업장에서는 조합원 분담금 100%를 입주할 때 납부할 수 있도록 했는데, 형평에 맞지 않는다는 것이다. 지난해 7월 조합과 시공사는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 내는 조건으로 계약을 체결했다. 이 조합은 시공사에 최근 계약을 체결한 다른 사업장과 조건을 맞춰달라고 요구했다.
공문을 통해 A재개발 조합은 "다른 사업장의 입찰 제안을 볼 때 우리 조합과 조합원은 분노를 넘어 배신감마저 느끼고 있다"며 "조합원 부담 방식을 변경하고자 하니 성의 있는 입장을 촉구한다"고 전했다. 이 조합은 "불성실한 답변 시 시공사에 모든 가능성을 두고 검토할 수 있다"고 통보했다. 일주일 만에 해당 시공사는 조합의 의견을 전면 수용하는 쪽으로 결론을 내렸다.
계약금과 중도금 없이 입주 시 분담금을 치르는 조건으로 계약하면 건설사로서는 수익 실현을 뒤로 미루는 효과가 발생한다. 그만큼 건설사가 감당해야 할 금융 비용이 커진다는 얘기다. 약 1300가구가 들어서는 이 재개발 사업장은 조합원만 700명에 육박한다. 조합원 분양가는 3억~4억원 선이다. 계약금(10%)과 중도금(60%) 비중을 고려하면 1500억원 이상의 돈을 지연해서 납부받게 되는 셈이다. 업계에서는 해당 시공사가 1년간 감당해야 할 금융 비용만 60억원이 될 것으로 예상한다.
건설사 관계자는 "최근 입주 시 100% 분담금을 치르는 사례가 늘고 있지만 이 경우 공사도급 계약 당시 사업 비용에 다 반영하기 때문에 건설사에 큰 문제는 없다"며 "하지만 도급 계약을 변경하는 경우에는 건설사들이 사업 비용의 증액 없이 금융 비용을 모두 떠안아야 해 부담이 크다"고 평가했다.
수도권과 지방의 핵심 정비사업장에서는 건설사가 직접 나서 파격적인 분담금 납부 제안을 내밀기도 한다. 수도권 재건축 최대어로 손꼽혔던 과천주공5단지 입찰에서 대우건설은 분담금 납부시기를 입주 2년 후 100% 납입으로 제안하기도 했다. 지난해 시공권을 놓고 대림산업과 동부건설이 맞부딪쳤던 전주 종광대2구역 재개발 사업도 입주 1년 후 100% 납입 조건을 걸었던 동부건설이 입찰을 따냈다. 광주 풍향구역과 부산 대연8구역 등도 입주 1년 후 분담금 100% 납부가 가능하다.
불꽃 튀는 수주전 역시 건설사들의 출혈경쟁을 일으키는 요인이다. 국내 대형 건설사인 현대건설, 포스코건설, 대우건설이 올해 3조원 클럽을 이미 달성했고, GS건설, DL이앤씨도 연내 수주실적 3조원을 무난히 달성할 수 있을 것으로 전망된다. 한 10대 건설사 관계자는 "조합이 '슈퍼 갑'인 상황에서 시공사 교체 카드를 꺼내 들면 눈치를 보지 않을 수 없다"며 "최근 각축전이 벌어지면서 정비사업에 대한 실적 압박이 부쩍 커진 상황"이라고 말했다.
최근 대출 한파 등으로 중도금과 잔금 대출 등에 불확실성이 커진 상황에서 조합의 이 같은 요구는 부쩍 목소리가 커질 것으로 전망된다. 지난달 28일 금융당국은 가계부채 관리 방안을 통해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 시행하기로 했다. 당초 내년 7월 시행될 예정이었던 DSR 40% 2단계 규제는 내년 1월로 앞당겨지고, 총 대출액이 2억원을 초과하는 경우까지 확대됐다.
[유준호 기자]
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