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[3월1주 마켓워치] 문의하되 추격매수는 NO!!!

2013-03-08 안소형 전임애널리스트 (anso)

조회 57,651 | 추천 1 | 댓글 0 | 평점:없음

강남권 재건축 단지, 숨고르기

 

3월 들어 주택시장은 매도자와 매수자 간의 힘겨루기가 팽팽하다. 급매물이 소진된 가운데 매도자는 싸게 팔지 않겠다고 하고, 매수자는 가격이 오를까봐 불안하지만 추격매수는 하지 않겠다고 한다. 매수문의는 늘어가지만 거래는 시원스럽게 성사되지 못하고 있다.

 

부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2013년 3월 1일부터 3월 7일까지 아파트 값을 조사한 결과 주간 매매가 변동률은 서울 0.03%, 신도시 -0.02%, 경기 0.00%, 5대 광역시 0.00%를 기록했다. 서울이 2주 연속 상승세로 보였다. 전셋값 변동률은 서울 0.04%, 신도시 0.05%, 경기 0.04%, 5대 광역시 0.02%를 기록했다. 상승폭이 전주보다 다소 커졌다.

 

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3월 첫째 주 매매시장은 2월 하순 매수세 상승기조를 유지하지 못하고 주춤하고 있다. 국회에서 취득세 감면 개정안 처리가 불발되면서 정부(정책)에 대한 실망감 때문이다. 이로 인해 매도호가가 올라가도 사겠다는 추격매수 의지가 한풀 꺾인 형국이다. 둔촌주공 개포주공 가락시영 등 상승세를 주도하던 강남권 재건축 단지도 3월 들어 소강상태를 보이고 있다. 다만 상승기운은 여전하다.

 

전세시장은 여전히 강세다. 월세 물건은 늘어나고 전세 물건을 갈수록 줄어들어 중소형은 나오기가 무섭게 거래되고 있다. 내집마련 능력이 있는 고가 세입자들의 매수전환이 필요한 시점이다. 하지만 정부와 국회의 엇박자로 주택시장에 훈풍(薰風)이 아닌 꽃샘추위를 불어넣을 뿐이다.

 

언제까지 매수자들은 관망만 하고 있어야 하나? 박근혜정부의 3월말 부동산 종합대책을 기대할 수밖에 없는 상황이다.

 

“집값 바닥.. 올라야 거래된다”

 

서승환 국토교통부 장관 내정자는 “현재 집값은 바닥이며 더 올라야 거래가 될 것”이라고 밝혔다.

 

서 내정자는 최근 국회 인사청문회에서 "지금 문제는 집값이 지속적으로 마이너스라 거래가 안되고 있다는 것"이라며 이같이 밝혔다. 그는 “물론 집값이 낮은 수준은 아니라서 올리겠다는 것은 아니다. 다만 소비자들이 현재 집값이 더 떨어지지 않는다고 생각해야 거래가 될 것이라는 생각”이라며 “(지금은) 바닥이라고 본다”고 전했다.

 

부동산 정책과 관련, 그는 “주택 경기가 거래량으로 볼 때 2006년 이후 최저 수준으로, 정상이 아니다”라며 “다주택자 양도세 중과세를 폐지하고 정상 세율로 환원이 필요하다”고 말했다. 취득세 감면조치도 1년 정도 연장하는 게 바람직하다고 피력했다. 또 분양가 상한제 규제는 철폐하자는 게 아니라 경기에 따라 신축적인 조정이 필요하다고 설명했다.

 

서 내정자는 렌트푸어 대책과 관련해 “‘목돈 안드는 전세제도’를 감안하고 있다”며 “집주인이 제도를 받아들이도록 인센티브를 주는 문제와 세입자가 이자를 안낼 경우 어떻게 해결할지에 대해 종합적인 액션 플랜을 만들고 있다”고 말했다. 여기에 주택금융공사 보증을 확대하는 방안을 검토하겠다고 전했다. 하우스푸어 대책인 보유지분 매각제도는 재정투입을 거의 하지 않고 유동화증권(ABS) 발행을 통해 할 것이라고 밝혔다.

 

취득세 감면 연장 처리 불발

 

부동산 취득세 감면을 6개월 연장하는 지방세 특례제한법 개정안이 2월 임시국회 마지막 날인 3월 5일에도 국회 본회의를 통과하지 못했다. 개정안은 지난해 말로 만료된 부동산 취득세 감면을 올 1월 1일부터 소급 적용해 오는 6월 말까지 연장하는 내용이다.

 

따라서 취득세가 감면되면 부동산 거래 때 세금부담이 줄어들어 자연스럽게 부동산 매매가 늘어나는 등 부동산 거래가 활성화될 것으로 기대됐었다. 하지만 이날 본회의 처리가 무산됨에 따라 개정안 처리는 다시 3월 국회로 넘어가게 됐다.

 

법사위 처리 불발을 놓고 여야는 책임공방을 벌였다. 박영선 법사위 위원장은 “3월 4일 상임위가 끝날 무렵 갑자기 새누리당과 행안부 국장이 법안을 가져와 상정해 달라고 요청해 왔다. 법안 상정도 순서가 있고, 전문위원 검토보고서도 준비가 안 된 상태에서 어떻게 처리하느냐”고 반박했다.

 

전셋값 앞으로 2년 이상 더오른다

 

주택산업연구원은 최근 발표한 ‘전월세시장의 전망과 리스크’에서 2009년 이후 나타나고 있는 전세가격 상승은 과거추세를 고려할 때 2년 이상 지속될 것으로 전망했다. 또 전세가격 상승에 따라 하우스푸어의 위험이 임대보증금으로 묶여있는 세입자에게 전가될 우려가 있으며 이러한 잠재 렌트푸어 가구가 수도권에 약 19만가구가 존재하는 것으로 추정했다.

 

주산연은 서울의 전세가율은 2~4년에 걸쳐 65~77%까지 상승할 가능성이 있으며 전세가격 상승은 임대인의 담보능력 하락으로 임차인의 보증금 반환 위험에 영향을 줄 것으로 판단했다.

 

주택담보대출 가구는 전국에 5백15만가구, 수도권에 약 3백30만가구가 있으며 이중 수도권에 전세임대하는 가구는 약 54만 가구에 이르는 것으로 추정됐다. 보증금 포함 LTV가 70%를 초과하는 가구는 19만 가구로 추정되며 이 주택들에 후순위 임차한 경우 임대인 부실에 따른 경매시 전세보증금의 20% 내외의 손실이 예상되는 것으로 분석됐다.

 

주산연은 임대와 임차시장의 안정을 위한 방법으로 “정부는 단기적으로 보증금 중심의 지원에서 월세지원으로 확대하고 매매전환 유인책을 지속함으로 수요를 분산할 필요가 있다”면서 “장기적으로는 공공임대주택 재고 확대로 시장조절 기능 확보하는 한편, 공급변동성이 큰 민간 가계의 임대 공급의 안정적 체제 확립이 필요하다”고 주장했다.

 

평균 분양가 4천만원 시대 오나?

 

오는 10월 일반분양을 목표로 하는 신반포 1차아파트 재건축 조합은 최근 조합원 소식지를 통해 주상복합이 아닌 순수 아파트로는 최초로 일반분양가를 3.3㎡당 4천만원 이상으로 잠정 결정했다고 밝혔다.

 

일반 아파트로는 GS건설이 지난 2008년 분양한 반포자이 분양가가 3.3㎡당 2천7백83만~3천3백60만원이었다. 또 롯데건설이 2012년 2월 서초 방배동에 분양한 전용 121㎡ 방배 롯데캐슬 아르떼 분양가는 3천2백97만원이었다. 또 삼성물산이 같은 시기에 분양한 강남 도곡동 전용 106㎡ 래미안 도곡 진달래는 분양가가 평당 3천2백30만원이었다.

 

지난 1월에는 서울시 건축심의를 통과한 신반포 1차는 일반분양 물량으로 6백61가구가 예정돼 있다.

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