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주택가격 정부가 정하는건 한국이 유일

2019-08-14 매일경제

조회 4,324 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

OECD국가중 유일한 상한제

美, 디벨로퍼가 가격 결정
미분양 리스크도 모두 감내

땅 국가소유인 베트남도
분양가는 민간이 100% 결정

◆ 민간 분양가상한제 후폭풍 ◆ 

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정부가 집값 잡기용 카드로 다시 꺼내든 '민간택지 분양가상한제'는 한국에만 존재하는 제도다. 주택 가격이 크게 출렁일 때 수요와 공급을 간접적으로 미세 조정하는 정책은 외국에서도 찾아볼 수 있지만, 상품 가격(분양가) 자체를 직접 통제하는 분양가상한제는 대한민국이 유일하다. 12일 민간택지 분양가상한제를 발표한 국토교통부도 외국에 비슷한 입법 사례가 있냐는 질문에 대해 "없는 것 같다"고 말했다. 

한국의 분양가상한제 역사는 꽤 된다. 2005년 참여정부 당시 1차로 공공택지에 대해 분양가상한제가 도입됐고, 이후 2007년 민간으로까지 확대됐다. 2014년 적용 기준이 완화돼 민간택지에 대한 상한제 적용은 사실상 없어졌지만, 최근 2년여간 서울 등 수도권을 중심으로 집값이 크게 뛰자 정부는 강력한 방식으로 상한제를 되살렸다. 

전 세계에 '유일무이'하다는 상한제를 보는 외국 시각은 '어리둥절'하다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국은 물론 개발도상국에서도 땅 소유권이 국가에 있건 민간에 있건 간에 주택 거래 가격은 시장에서 수급에 의해 자연스럽게 결정되기 때문이다. 민간 디벨로퍼가 분양가를 자유롭게 정하고, 시장에서 그 가격을 받아들일지 말지 결정하는 구조다. 물론 고분양가로 인한 미분양 리스크도 온전히 시행사가 책임진다. 

미국에서는 한국의 아파트 격인 콘도의 분양 가격과 분양 시기를 민간에서 자유롭게 정한다. 주변 시세뿐 아니라 개별 건물의 설계와 자재를 고려해 시장 가격이 결정되기 때문에 바로 옆에 붙어 있는 동일 평형 주택이라도 30% 이상 가격 차이가 나기도 한다. 

미국은 건물이 완공되면 분양 여부와 상관없이 건물 전체에 세금을 부과한다. 미분양이 나면 시행사와 시공사가 큰 부담을 지고 부도 위기에 몰린다. 그렇기 때문에 보유 대지가 넓더라도 한번에 개발하기보다 구역을 나눠서 시장 상황을 면밀히 관찰하며 분양 일정과 가격을 정한다. 건물이 완공되기 전에 미리 더 싼값에 분양할 수도 있지만, 이 돈은 에스크로 계좌에 넣어두고 공사 비용 등으로 전용하지 못한다. 개발 이익과 미분양 부담을 철저히 시장의 민간 주체에게 맡기는 식이다. 반면 한국은 재건축조합이나 디벨로퍼에게 미분양 리스크를 오롯이 지게 하면서 턱없이 낮은 분양가를 요구해 가격 결정권을 빼앗은 격이다. 

외국계 디벨로퍼 회사 임원 A씨는 "미국에선 분양 가격을 정부가 결정한다는 건 상상을 못 한다"며 "얼마 전 외국인 동료에게 한국 분양가상한제에 대한 얘기를 했는데 '북한이 아니고 남한에서 그런 일이 일어나는 거냐'고 물어봐서 충격을 받았다"고 말했다. 

심지어 최근 부동산 시장이 폭발적으로 성장하고 있는 베트남에서도 기본적으로 땅은 국가 소유지만 주택분양가는 철저히 민간에 맡기고 있다. 베트남에서 아파트 건설업을 하고 있는 한 국내 기업은 호찌민에서 1차 단지를 분양할 때 1㎡당 1250달러에 분양가를 매겨 완판했고, 2차 단지는 분양가를 1400달러 가까이 올렸다. 바로 옆에 붙어 있는 단지들이고, 분양 시기는 8개월밖에 차이가 나지 않았다. 6개월 후 분양할 3단지는 분양가를 1500달러 이상으로 책정할 계획이다. 

시장 가격을 직접 건드리고 싶은 유혹 속에서도 외국 정부가 섣불리 분양가를 통제하지 않는 이유는 득보다 실이 많기 때문이다. 분양가상한제는 중장기적으로 보면 가격 안정에 효과가 없고, 되레 부작용을 양산할 수 있다는 것. 부동산 전문가인 송인호 KDI 연구위원은 "독일 등 유럽 일부 국가에서 임대주택에 대한 임대료 상한제를 두고 있지만 주택 매매가격 자체를 결정하는 나라는 한국밖에 없다"며 "주택 거래시장은 '티코를 살지 에쿠스를 살지' 문제기 때문에 가격을 건드리는 게 무의미하고 위험한 발상"이라고 설명했다. 

송 연구위원에 따르면 기존 주택 가격이 1억원 오르내릴 때 분양가는 8000만원 정도 함께 움직이는 것으로 나타났지만, 반대로 분양가가 1억원 떨어지면 기존 주택 가격은 2000만원밖에 하락하지 않는다. '분양가상한제가 주택 가격 안정에 도움이 된다'는 정부 주장에 배치되는 통계다. 

[전범주 기자]
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