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[Real Estate] 청약 1순위 문턱 낮추고…30년 지나면 재건축 가능

2014-12-12 매일경제

조회 142,016 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

2015 내집마련·부동산투자 이것만은 알아두자
택지개발법 폐지…자족기능 갖춘 신도시 유망
중개수수료 절반수준 내리고 임차인 권리 강화
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잠실주공 5단지 아파트(위 사진)와 개포주공 4단지 아파트.

 
내년 국내 부동산 시장에는 지각변동이 예상된다. 올해 정부가 잇따라 쏟아낸 부동산 정책이 본격적으로 시행되기 때문이다. 이 때문에 전문가들은 달라진 정책을 파악하고 그에 맞는 투자전략을 수립해야 한다고 조언한다.

우선 내년부터 청약통장 1순위 자격 요건이 대폭 완화된다. 수도권 거주자는 주택청약통장에 가입한 지 1년이 지나면 청약 1순위 자격을 얻게 된다. 그동안 청약통장 가입 기간 2년이 돼야 1순위 자격을 얻을 수 있었다.
 
업계에서는 수요자가 집중되는 수도권 청약시장의 문턱을 확 낮춘 만큼 청약경쟁이 지금보다 훨씬 치열해질 것으로 보고 있다. 이 때문에 인기 지역 분양가는 소폭 인상될 것이 예상되지만, 그 경우 프리미엄을 주고 분양권을 매입하기 보다는 청약통장을 활용해 신규 분양시장을 공략하는 전략이 유효할 전망이다.

재건축 관련 규제도 대폭 완화된다. 우선 재건축이 허용되는 주택 연한이 기존 40년 이상에서 30년 이상으로 10년 단축된다. 또한 연한과 상관없이 구조적 결함(구조안전성 평가 E등급 판정)이 있으면 다른 항목에 대한 평가 없이도 재건축이 허용되고, 재건축 연한이 도래한 경우 구조적 결함이 아니어도 층간 소음 등 주거환경이 열악하면 재건축이 가능해진다. 지하주차장이 없는 오래된 아파트도 같은 이유로 재건축이 허용된다.

이 같은 재건축 규제 완화로 수혜가 예상되는 단지는 서울 목동 신시가지, 상계동 주공아파트, 서초동 삼풍아파트, 강동구 명일동 삼익그린2차 등이 꼽힌다.

그간 분당과 일산 등 대규모 신도시의 건설 근거가 됐던 택지개발촉진법이 내년에 폐지된다. 미분양 우려가 있는 도심 외곽지역의 대규모 택지공급을 억제해 공급을 줄이고, 수요가 몰리는 도심 내 주택공급은 늘려 주택시장의 회복을 유도하겠다는 정부의 의도가 담겨 있다.

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향후 공공택지 지정이 중단되면서 기존 신도시와 택지지구 아파트의 희소성이 높아지는 만큼 내집 마련을 생각하는 수요자라면 서울 도심과 가깝고 자족기능이 완비된 이들 지역의 기존 아파트를 노리는 것이 바람직하다.

또 이르면 내년 상반기부터 부동산 중개수수료가 고가 구간을 중심으로 기존의 절반 이하로 낮아진다. 전세보증금 3억~6억원인 경우 기존 0.8%에서 0.4%, 매매가격 6억~9억원은 0.9% 이내에서 0.5% 이하로 수수료율이 변경되는 것이다.
 
수수료가 인하되면 대기 매수세가 다시 아파트시장에 진입해 호재가 있는 지역을 중심으로 거래가 다시 활발해질 전망이다. 이에 따른 가격 상승세가 예상되는 만큼 매수 대기자들은 지역별로 다른 수수료 인하 시기에 맞춰 매수에 나서는 것이 유리하다.

상가 투자자의 경우 임차인의 권리금을 법으로 보장하고 환산보증금 규모에 상관없이 5년간의 계약갱신청구권을 부여하는 등 임차인의 권리가 대폭 강화되는 데 주목해야 한다. 이에 따라 최근 수익형 부동산으로 각광받으며 살아나던 상가 투자 시장이 단기적으로 위축될 가능성이 큰 만큼 상가 매수 대기자들은 잠시 관망할 필요가 있다.

집값이 떨어져도 담보물(해당 주택)만으로 대출상환 의무를 한정하는 주택기금 유한책임(비소구) 대출도 도입된다. 대출이 시행되면 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 100㎡ 이하), 가격 6억원 이하의 주택의 경우 집값 하락에 대한 최소한의 안전판을 확보할 수 있어 무주택자 등 실수요자의 주택 구매심리 개선에도 도움이 될 전망이다.

농어촌주택의 자경농지에 대한 양도소득세 감면 대상은 기존보다 확대된다. 8년 이상 해당 농지 소재지 등에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도세를 100% 감면받는 제도의 재촌(在村) 인정 거리 기준을 기존 20㎞ 이내에서 30㎞ 이내 거주로 확대하는 것이다. 이에 따라 해당 조건에 맞는 매수자들의 농지 거래가 더욱 활발해질 것으로 예상된다.

고정금리 주택담보대출에 대한 소득공제 혜택도 늘어난다. 구체적으로는 4억원(기준시가) 이하, 만기 15년 이상 고정금리면서 비거치식 분할상환 조건인 주담대 이자상환액 소득공제 최고 한도가 기존 연 1500만원에서 1800만원으로 확대된다. 만기 10년 이상 고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건의 주담대 이자상환액도 300만원 한도에서 소득공제가 새로 적용된다.
 
대책의 취지는 좋지만 대상 주택 기준가격이 낮아 수혜 계층이 제한적일 전망이다. 다만 주택담보인정비율(LTV)을 60~70% 적용받는 지방 고가 아파트를 구입하거나 생애최초대출을 이용할 경우 이 혜택을 활용하는 것이 유리하다.

주택을 담보로 맡기고 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 주택연금 가입 요건은 기존 1주택자만 가능했던 것이 내년부터는 합계 9억원 이하의 2주택자도 할 수 있도록 바뀐다. 기대수명이 점차 늘어나는 반면 주택가격은 중장기적으로 하락할 가능성이 많은 만큼 조건에 맞는 노년층은 하루라도 빨리 주택연금에 가입하는 것이 이득이 될 전망이다.

[김태성 기자]
 
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