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"전세 늘리려면 재건축 풀고 양도세 낮춰야"

2020-11-20 매일경제

조회 2,893 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

11·19대책 전문가 진단

수요 불확실한 빌라만 공급
아파트 공급 없이 효과 없어
1인 가구 일부 수요만 충족
호텔, 주택 전환에 수년 걸려
전월세상한제 유보 검토해야

◆ 겉도는 부동산대책 ◆


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정부가 전세 시장 안정화 대책을 발표한 가운데 전문가들은 당장의 전세난을 진정시키기에는 역부족이란 평가를 내놨다. 전문가들은 수요자가 원하는 지역에 원하는 주택 형태를 제때 공급하는 게 정책의 성패를 좌우하는데, 이번 정부 정책은 변죽만 울렸다는 비판에 입을 모았다. 재건축 규제 완화와 양도세 완화 등을 통해 공급 확대가 전제되지 않고서는 전세 대란이 장기화할 것이란 우려의 목소리가 높다.

19일 정부가 발표한 `서민·중산층 주거안정 지원 방안`을 두고 매일경제가 전문가 4인을 대상으로 긴급 설문한 결과 `실효성 있는 대책이 아니다`는 데 의견이 모였다. 정부가 발표한 11만4000가구 규모의 전세형 주택 추가 공급 계획을 내놨지만, 주택 수요자들이 원하는 지역에 원하는 질이 보장되는 주택을 공급할 수 있는지에 대해 의문부호가 붙는다는 이유에서다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "가장 선호도 높은 주거 형태가 아파트인데, 이번 대책은 아파트 공급 부분이 빠져 있다"며 "공실을 적극 임대로 활용하겠다는데 공실은 공실인 이유가 분명히 있고, 기본적인 인프라스트럭처가 안 갖춰진 입지가 많다 보니 실효성이 굉장히 떨어진다"고 평가했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 "서울 지역 주택 시장이 반응하기 위해서는 1만가구 정도 공급이 이뤄져야 하고, 6개월에서 1년 정도 기간을 거쳐야 시장이 안정화된다"며 "앞선 정책들이 모두 공급을 제한하는 정책이다 보니 자승자박 상황에 정부가 내몰려 있다"고 덧붙였다.

호텔·상가·오피스 등을 리모델링해 2만6000가구(수도권 1만9000가구)를 주거공간으로 공급하겠다는 방안에도 비판적인 의견이 우세했다. 심 교수는 "미국 맨해튼 지역에서 호텔을 주택으로 컨버전(전환)하려는 시도가 있었지만 안착하는 데 수년이 걸렸다"며 "상당한 시간이 소요될 가능성이 크다"고 말했다.

양 소장은 "호텔은 입지 측면에서 도심에 많이 있으니 수요가 발생할 수 있을 것"이라면서도 "1·2인 가구 위주로 공급이 될 텐데, 현재 전세 수요자들의 큰 축인 3·4인 가구 수요를 흡수할 수 없기 때문에 근본적인 대안이 될 수 없다"고 평가했다.

전문가들 사이에서는 부산과 김포 등 정부의 추가 규제지역 지정에 대해서도 부정적인 시각이 많았다. 단기적으로 투자 수요를 잠재울 수 있지만 다른 지역으로 `풍선효과`가 전이될 수 있다는 분석이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "수치상으로는 투자 수요가 단기에 가라앉을 것으로 보인다"면서도 "매매와 전세 모두 불안한 시점이라 약간의 정책 변화에도 언제든 다시 요동칠 가능성 많아 낙관하기 힘들다"고 설명했다. 양 소장 역시 "그동안 시장 참여자들 사이에 학습효과가 생겼다"고 했다.

전문가들은 전월세 시장이 안정화되기 위해서는 임대차 3법에 대한 정책 기조 변화와 함께 재건축 규제·양도세 완화 등 다주택자가 집을 내놓을 수 있는 환경이 조성돼야 한다고 조언했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 보유세 인하와 양도세 감면 등으로 거래가 활성화될 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

[유준호 기자 / 이축복 기자]
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