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'7층 규제' 폐지에 재개발 기대 들썩…최대 수혜지는?

2021-10-22 매일경제

조회 1,243 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

서울 새 지구단위계획 시행

서울 160곳 저층주거지 수혜
기부채납 10% 의무도 폐지
동대문·관악 재개발 기대감
강남 일대 단독·빌라도 `화색`

박원순 前시장 때 꽉 막힌
노후 주거지 정비사업 탄력

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이미지서울시가 2종 7층 주거지역의 층수 제한을 25층까지 완화함에 따라 향후 낙후 주거지역의 재건축·재개발에 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 저층 빌라·연립주택이 밀집한 강동구 길동역 인근 모습. [김호영 기자]

 

서울시가 주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 사업성을 저해하는 요인으로 손꼽혔던 재개발·재건축 규제를 완화했다.

서울시는 21일 2종 일반주거지역의 7층 높이 제한 규제를 푸는 내용을 담은 '서울시 지구단위계획 수립 기준'을 이날부터 적용해 시행한다고 밝혔다. 이에 따라 앞으로 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한이 있는 곳에서 재개발·재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 지을 때 다른 2종 일반주거지역과 동일하게 공동주택 기준으로 25층까지 올릴 수 있다. 용적률도 190%에서 200%로 상향된다. 층수 규제는 낙후한 주거지역의 재개발·재건축을 가로막는 요인으로 작용했는데, 앞으로 강북 빌라촌 등 낙후지역 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다. 2종 7층 규제는 전국 지방자치단체 가운데 서울시만 2000년부터 도입했다. 7층 높이 제한이 있는 2종 일반주거지역에서 높이 제한이 없는 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 의무공공기여(기부채납) 비율이 10% 이상 돼야 한다는 조건도 없어진다. 다만 높이·경관 관리가 필요한 일부 지역은 이번 규제 완화에서 제외했다.  

 

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류훈 서울시 행정2부시장은 "주택공급과 관련해 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화했다"며 "앞으로도 적시에 주택을 공급하기 위해 지속해서 시장의 자발적 참여를 유도하겠다"고 말했다.

고(故) 박원순 전 서울시장 재임 시절 꽉 막혀 있던 서울시 재건축·재개발에 탄력이 붙을지 주목된다. 오세훈 서울시장이 21일 규제를 풀기로 한 '2종 7층 주거지역'은 서울시 전체 면적(605㎢) 중 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 약 26%를 차지한다. 현재 정비사업 해제지역 388곳 중 160여 곳의 전체 또는 일부가 2종 7층 지역에 해당한다. 그동안 '2종 일반주거지역'보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 인해 개선 요구가 들끓었다.

이번 규제 폐지의 수혜지는 비강남권에 집중될 것으로 보인다. 서울시 관계자는 "2종 7층 지역이 서울시 주거지 면적의 4분의 1가량을 차지하는데, 노후한 지역이 많다"며 "강남3구는 거의 없고 비강남 쪽에 많다"고 설명했다. 2종 7층 지역이 가장 많은 자치구는 관악구로, 총 494만㎡에 달한다. 관악구 전체 용도지역(도시지역)이 2953㎡인데 이 중 16.7%가 2종 7층 지역이다.

전체 도시 면적 중 2종 7층 지역이 차지하는 비율이 가장 높은 곳은 동대문구다. 도시지역 중 24.8%가 2종 7층 지역이다. 도심권임에도 불구하고 이 규제로 인해 4분의 1에 달하는 지역이 7층으로 묶였던 것이다. 송승현 도시와경제 대표는 "동대문구 같은 경우 용두동을 비롯해 저층 주거지가 많아 수혜를 입을 수 있다"며 "물론 남산의 경관을 가릴 수 있는 곳을 다 풀어줄 수는 없겠지만 구역 지정 없이 25층 아파트를 지을 수 있는 경우의 수가 생긴 건 매우 큰 의미가 있다"고 말했다.

최근 도시재생에서 탈피해 민간 재개발을 추진 중인 종로구 창신동은 이번 발표를 매우 반기고 있다. 한 주민은 "과거 뉴타운 시절 9·10·12구역 총 4500가구가 계획돼 있었는데 2종 7층 층수 제한이 풀리면 공급량이 더 늘 수 있다"고 말했다.

수혜 지역이 비강남권 노후 지역에 집중돼 있기 때문에 서울시의회에서도 크게 반대하지는 않는 기류다. 서울시는 2종 7층 규제 폐지에 앞서 더불어민주당이 절대 다수인 시의회와 어느 정도 사전 조율을 거친 것으로 알려졌다. 2종 7층 규제가 주민들 재산권을 심각하게 침해하는 측면이 있고, 여당 의원들 지역구에서도 민원이 빗발쳤다.

다만 이번 규제 완화의 수혜를 보는 건 일반적인 재건축·재개발보다는 소규모 재건축이 될 것으로 보인다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "2종 7층 규제는 대부분 소규모 필지에서 건축할 때 주로 적용되는 규제"라며 "재개발의 경우 최소 면적이 1만㎡라 면적이 넓은데, 정비계획을 짤 때 기부채납을 받고 용적률을 올려주기도 해서 2종 7층으로 인해 일부 동은 낮을 수 있지만 단지 전체에 큰 영향은 없다"고 말했다. 역으로 소규모 재건축에 호재기 때문에 강남구 논현동 등 일부 강남 지역은 수혜를 입을 수 있다는 분석도 있다.

■ <용어 설명>

▷제2종(7층) 일반주거지역 : 도시 경관 훼손을 방지하기 위해 건축물 층수를 7층 이하로 관리하는 지역. 역사도심, 한강변(표고 40m 이상), 주요 산 근처(표고 40m 이상) 등이 해당한다.

[김태준 기자]
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