서울 한강 잠실 선착장에 달리 고드름 뒤로 보이는 아파트들이 꽁꽁 언 부동산 시장을 보여주는듯 하다. [매경DB]

전세 시장이 차갑게 식고 있다. 치솟는 전셋값에 밤 잠을 설치던 임차인들로 넘쳤던 몇 달 전 상황과는 확연히 다른 양상을 보이고 있다. 중개업계에서는 겨울 방학 이사철임에도 불구 거래가 안되고 물건이 쌓이고 있다며 아우성이다.

이같은 상황을 놓고 정부와 시장 전문가들간 엇갈린 의견을 내놓고 있다. 시장 전문가들은 계약갱신청구권 시행과 그로 인한 전셋값 폭등으로 갱신 계약은 늘어난 반면, 신규 계약은 급감한 영향이 크다고 진단한다. 지금은 일시적 안정이며, 갱신청구권 시해 2년차를 맞는 내년 7월 말 이후 전세난이 더욱 가중될 수 있다는 것이다. 이에 비해 정부는 전세시장이 안정세에 접어들었다고 평가했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 "입주물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 지난해 8월 임대차법 시행 이후 최다 매물이 출회되고 가격 상승세도 지속 둔화하는 모습"이라고 말했다.

최근 전세시장이 수요를 웃돌기 시작했다. 전세값 급등에 매물도 부족해 전세난에 시달렸던 1년 전과 전혀 다른 모습이다.

17일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수(6일 기준)는 99.1을 기록해 2019년 10월 21일(99.9) 이후 약 2년2개월 만에 처음으로 기준선(100) 이하로 떨어졌다. 전세수급 지수(0∼200)가 100 이하로 내려갈수록 시장에서 전세 수요보다 공급이 많다는 의미다.

시장에서는 당초 지난달 18일 대학수학능력시험 이후 거래 침체에 숨통이 트일 것으로 예상했지만, 전세 이동 수요는 점점 더 줄어드는 형국이다. 만기가 임박한 급전세도 쌓이고 있는 분위기다.

대치동 S 공인중개소 관계자는 "학군 수요가 많은 곳인데 예년에 비해 거래는 뜸하다"며 "은마아파트는 재건축 단지로 전셋값이 상대적으로 저렴해 평소 단기 학원을 찾는 방학 이사철 수요가 많았지만 올해는 분위기가 완전히 딴 판"이라고 말했다.

기대했던 학군 수요마저 사실상 실종되다시피 하면서 서울 아파트 시장에 전반적으로 전세 물건이 사실상 쌓이고 있다. 서초구 반포동의 경우 전세값이 너무 올라 세입자들이 들어오기가 쉽지 않은 상황이다. "물건있어도 찾는 사람이 없어 집주인들 걱정이 많다"고 주변 중개업소 관계자들은 입을 모은다.

이같은 양상은 서울 전체 전세 시장에서 두루 확인할 수 있다. 실제 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트 실거래가) 자료를 보면, 서울 아파트 전월세 물건은 한달 전 4만6840건에서 최근 5만1009건(8.9%)까지 증가했다.

이처럼 물건들은 쌓이는 반면 최근 금융당국이 전월세 대출도 엄격하게 규제하면서 대출을 받아 전셋값을 올려주지 못하는 세입자들이 자연스레 '재계약'으로 눌러앉는 흐름이 뚜렷하다. 불가피하게 이주하는 경우에는 월세 시장으로 유입되고 있다.

신규 계약이 감소하면서 전셋값 상승세도 크게 둔화되고 있다. 한국부동산원 조사 자료에 따르면 서울 아파트 전셋값 상승률은 9월 둘째 주 0.17%에서 지난주에는 0.10%로 줄었고 금천(0.03%)·관악(0.01%)·중랑(0.05%) 등은 보합 수준으로 상승폭이 축소됐다.

다만 내년에도 이같은 기조가 이어질 수 있을 지에 대해선 부정적인 시각이 많다. 정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "당장은 전셋값이 떨어져 보여 좋을 수 있지만 이는 사실상 대출 규제 등으로 거주이전의 자유를 침해한 영향이 크다"면서 "공급물량이 크게 늘지 않고서는 신규 계약이 본격화할 수 있는 내년 하반기 이후 세입자들의 세부담이 더 크게 늘어날 수도 있다"고 말했다.  

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수요보다 공급이 많은 전세시장

서울 양천구 목동의 한 공인중개업소 모습 [사진 = 연합뉴스]

최근 전세시장은 물건을 구하려는 수요보다 임차인을 찾는 물건이 많아졌다. 지난해 계약갱신청구권 시행 이후 서울 아파트 전셋값이 평균 1억~4억원 이상 급등한 상황에서 금융당국이 가계대출 총량 규제까지 강화한 데 따른 영향으로 보인다. 계약갱신청구권을 쓰면 전월세 가격 상승이 5%로 제한된다.

시장 분위기와 반대로 거래량 통계는 가을 이사철이 시작된 10월 이후 증가 추세를 보이고 있다. 국토부 자료를 보면 지난 10월 서울 아파트 전월세 거래량(신고건수 기준)은 총 1만8935건으로, 전월 대비 6.3% 증가했다. 5년 평균 거래량에 비해도 7.1% 많은 수준이다.

금융당국이 전세자금대출을 중단했다가 풀었다가 한데다 임대차 2법 시행 이후 급등한 전셋값을 감당하기 힘든 세입자들이 살던 집에 재계약을 하거나 계약갱신청구권을 사용해 눌러앉는 경우가 늘은 것이다. 노원구 T공인중개사 관계자는 "최근 계약서를 쓰는 전세 계약의 10건 중 9건은 재계약이고 그중에서도 갱신청구권을 쓰는 경우가 많다"고 전했다.

2년 전보다 전셋값이 크게 오르면서 지역간 이동이나, 평수를 늘리는 갈아타기 수요가 사라진 것이다. 한국부동산원 통계에서 서울 아파트 평균 전셋값은 10월 기준 약 6억2907만9000원이다. 임대차 2법 시행 전인 지난해 7월(4억6458만1000원) 대비 1년3개월 만에 35.4%(1억6449만8000원)가 올랐고, 2년 전 평균 전셋값(약4억4251만원) 대비 42.2%(1억8657만원)가 상승했다. 여기에 최근 금융당국이 전월세 대출을 규제하면서 세입자들이 자연스레 재계약행으로 이어진 분위기다.

전세가 아닌 월세 시장으로 떠밀리고 있는 임차인도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울 아파트 전·월세 거래량은 16만7080건이다. 이 가운데 월세 거래는 6만1015건이다. 전체의 36.5%다. 임대차법 직전 6개월(2020년 1~6월) 월세 거래 비율 28.7%보다 8% 포인트 가까이 늘어난 수준이다.

시장 전문가들은 정부가 지금 상황을 지나치게 낙관하고 있다고지적한다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "계약갱신청구권을 사용한 세입자는 내년 7월 말 이후부터 신규 계약을 맺어야 하는데 공급이 급증하지 않는 지역에 따라 전세금 부담이 수억원씩 증가해 전셋값 상승에 대한 부담감이 커질 수 있다"고 우려했다.

정부도 매매와 전세시장이 함께 연착륙하는 것이 중요하다는 인식을 가지고 있다. 이에 기존 공급대책을 차질없이 이행하면서 추가적인 지원방안들도 계속 모색해 나가겠다는 계획이다. 연내 계획된 수도권 공공택지 및 3기 신도시 사전청약과 민간분양 사전청약 확대 시행으로 시장 안정세를 대세로 굳히겠다는 복안이다.

이를 위해 공분양에만 적용하던 사전청약을 공공택지 내 민간분양에도 도입한다. 민간의 사업 참여 의지가 높다는 점을 감안해 민간부문 사전청약 물량을 당초 10만1000가구에서 10만7000가구까지 확대한다는 계획도 내놨다

아울러 서울 인근 도심지를 중심으로 한 첫 민영주택 사전청약 물량 6000가구를 확정·발표했으며, 이달 3차 사전청약을 포함해 4차 사전청약까지 총 3번의 사전청약을 실시한다.

[조성신 매경닷컴 기자]
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