송파구 주택밀집지를 바라보고 있는 시민 모습 [매경DB]

최근 대출 규제와 금리 인상 등의 영향으로 매수 심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 지난해 서울 아파트 거래량이 2012년 이후 9년 만에 최저치를 나타낼 것으로 예측된다. 12월 거래 신고기한이 이달 말까지 한 달여 있지만, 이런 흐름은 크게 달라지지 않을 것으로 보인다.

올해부터 가계부채 관리 강화 방안에 따라 대출 규제가 강화되는 가운데 3월 대통령 선거(대선)을 앞두고 후보들이 양도세나 종합부동산세 등 부동산 세제 완화 카드를 내놓고 있어 시장 관망세가 더욱 짙어질 전망이다.

3일 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 작년 연간 거래 신고건수는 총 4만1713건(1일까지 접수된 통계)으로, 2012년(4만1079건) 이후 9년 만에 최저치를 기록했다. 이는 1년 전인 2020년 거래량(8만1189건)의 절반 수준이다.

2012년은 주택 공급 확대로 서울 아파트값이 2000년대 들어 가장 큰 폭(-6.65%, 한국부동산원 기준)으로 하락했다. 하지만 작년은 2012년과 달리 서울 아파트값이 11월까지 7.76%나 뛰며 2006년 이후 최대 상승률을 기록했다. 거래량이 적은데 집값이 뛰는 현상이 나타난 것이다.

이는 8월 이후 정부가 대출규제 강화, 금리 인상 등으로 '돈줄 조이기'에 나서면서 매수 심리가 크게 위축됐기 때문으로 풀이된다. 특히 서울 아파트 거래량은 총 2706건으로 전월(4217건)의 64% 수준으로 줄어든 뒤 10월 2174건, 11월 1354건으로 계속 감소했다. 9~12월 거래량은 세계 경제가 휘청인 리먼 브러더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년에 버금가는 수준이다.

기록적인 집값 상승과 거래절벽 속에서 서울 외곽지역을 중심으로 최근 직전 거래가보다 수천만원씩 내린 하락 거래들이 늘어나는 모습이다. 구별로는 상대적으로 중저가 아파트가 많은 '노도강'(노원·도봉·강북) 지역의 거래량 감소가 두드러졌다.

도봉구의 지난해 거래량(1819건)이 2020년(4374건) 대비 58.4%가 급감했고 강북구도 2020년 2112건에서 지난해 898건으로 57.5%나 줄었다. 2020년 거래량이 8724건이었던 노원구는 지난해 거래량이 3834건으로 56% 감소했다. 송파구(-54.8%)와 강동구(-53.2%), 강서구(-51.1%), 은평구(-51.4%) 등지도 거래량이 작년과 비교해 반토막이 났다.

20~30대의 매수세가 몰렸던 다세대·연립(빌라) 분위기도 비슷하다. 빌라 거래 건수는 12월 2156건으로 전월(3415건) 대비 36.9% 감소했다. 대선을 앞두고 다주택자들 사이에서 양도세 완화 기대감이 커지며 매도를 보류하는 사람들이 늘어난 영향이다. 그나마 주택거래는 일시적 2주택자나 개인 사정으로 당장 집을 팔아야 하는 수요자들이 내놓는 급매물을 위주로 이뤄지고 있다.

최근 극심한 거래 침체는 금융당국의 강력한 가계부채관리 방안에 따른 '돈줄 조이기'와 금리 인상, 올해 집값이 단기 급등한 데 따른 고점 인식 등이 복합적으로 작용한 결과다. 여기에 3월 대선을 앞두고 주요 후보들이 앞다퉈 양도세와 종부세 등 세금 관련 규제 완화 공약을 내놓으면서 '조금 더 두고보자'는 매도인, 매수인간 눈치 싸움도 한 몫하는 분위기다.

전문가들은 3월 대선이 올해 집값을 좌우할 가장 큰 변수로 떠오른 가운데 당장 이달부터 총대출액이 2억원 이상이면 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화됨에 따라 거래 부진이 한동안 지속될 것으로 내다봤다.

한 부동산업계 관계자는 "예고된 금리 인상이 우뤄지면 '영끌족' 등의 대출 부담이 더 커질 전망"이라며 "올해 서울 아파트 입주 물량 감소, 전셋값 불안, 재개발·재건축 사업 활성화 등 집값 상승 변수들이 있지만, 하락 요인 역시 만만치 않다는 점을 염두에 둬야 한다"고 말했다.

다만, 서울 집값이 대세 하락에 접어들기는 쉽지 않다는 의견도 적지 않다. 서울 공급 부족의 영향으로 가격 상승의 불씨가 아직 꺼지지 않았다는 게 이들의 분석이다. 올해 서울의 입주물량도 작년보다 줄어든다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "올해 7월 임대차법 시행 2년을 맞아 신규 계약이 늘어나면 전셋값이 상승할 가능성이 큰데 전셋값이 오르면 매매시장도 불안도 커질 수밖에 없다"면서 "재개발·재건축 등 정비사업 활성화 등도 국지적으로 집값을 끌어올리는 원인이 될 수 있다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]
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