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전세 끼면 살수도 팔수도없는 초유 규제…은마·선경 집주인 `패닉`

2020-06-22 매일경제

조회 2,119 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

직격탄 맞은 강남 4개동

전월세 계약기간 남아있을땐
매수자 자가거주 안돼 불허

꼬마빌딩도 주인이 영업해야
기준도 마련안돼 시장 큰혼선

전문가"주택 허가받고 매입
재산권 침해 위헌 소송감"

◆ 6·17 대책 후폭풍 ◆


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서울시가 청담·삼성·대치·잠실동 등 강남 4개동을 토지거래허가구역으로 지정하면서 전·월세 계약을 한 집주인은 제3자와 매매거래를 못하는 것으로 파악됐다. 전세를 끼고 아파트를 사는 '갭투자'를 못하도록 한 규정이 집주인의 자유로운 매매를 막으면서 재산권까지 침해한다는 비판에 직면했다.

이는 본래 목적(주거용이면 거주, 상업용이면 영업)에 맞게만 허가해주는 토지거래허가구역 특성상 전·월세 세입자가 있고 계약기간이 남아 있을 때 매수자의 '자가 거주'가 불가능하다는 이유에서 거래 허가 대상이 될 수 없기 때문이다. 하지만 이에 대해 '내 집을 내가 원하는 시기에 팔지도 못하냐'는 불만이 터져 나오고 있다. 법률 전문가들 역시 "전시에나 있을 법한 과도한 규제가 재산권을 상당히 침해하고 있다"는 분석을 내놓는다.

18일 서울시에 따르면 강남 4개동은 앞으로 전·월세 계약이 낀 주택을 아예 팔 수 없게 된다. 가령 대치동 은마아파트를 소유한 A씨가 내년 7월까지 전세를 준 상태라면, 전·월세 계약이 완료될 무렵인 내년 4월(계약기간 3개월 감안)부터 매매거래를 할 수 있다는 것이다. 서울시 관계자는 "전·월세 계약을 승계하는 조건으로 매매하는 것은 허가 대상이 아니다"고 못 박았다.

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토지거래허가구역으로 지정된 잠실·삼성·청담·대치동은 주거용이면 실거주, 상업지역이면 스스로 경영해야 한다는 원칙이 적용된다. 매수인이 바로 실거주할 수 없는, 전·월세 계약이 낀 물건은 살 수도 팔 수도 없게 되는 것이다. 강남 4개동 아파트 규모만 6만가구에 달해 상당한 재산권 제약이 예상된다. 대치동 아파트를 소유한 B씨는 "내가 팔고 싶을 때 못 판다고 생각하니 너무한다는 생각이 든다"며 "학령기 자녀를 둔 젊은 부부들이 젊을 때 '몸테크'하면서 초등학교 고학년 때 입주하려고 갭투자하는 경우도 많은데 이 사다리도 다 걷어차버렸다"고 말했다.

주거용이 아닌 상업용은 더욱 문제가 심각하다. 가령 삼성동 꼬마빌딩(상업 용도 4층짜리 건물)을 매매한 C씨가 본인이 경영하는 비율이 크지 않고 대부분 임대를 주는 상황이면 허가가 나지 않는다. 문제는 꼬마빌딩의 특성상 임대 비율이 매우 높다는 것이다.

빌딩을 중개하는 리얼티코리아의 이진석 부사장은 "꼬마빌딩을 사면 10% 남짓만 자기가 운영하고, 나머지는 세를 주는 것이 대부분"이라며 "상가임대차보호법에 따라 세입자에게 최장 10년 영업권을 보장하게 해서 내쫓지도 못하는데 자기가 스스로 운영하는 것이 별로 안 된다고 해서 매매거래도 허용 안 하는 것은 지나치다"고 설명했다.

서울시와 강남구는 19일 이 같은 꼬마빌딩 사례에 대한 가이드라인을 적용할 방침이다. 꼬마빌딩 매수자가 스스로 운영하는 면적이 전체 빌딩 면적의 최소 얼마 이상을 넘어야 한다는 원칙을 세울 예정인데, 현재로선 30% 혹은 50%가 거론된다. 둘 중 어느 쪽이든 빌딩 매매 시장이 크게 위축될 수밖에 없다. 일각에선 토지거래허가구역을 피할 수 있는 경매를 통해 매매하는 편법이 이뤄질 수 있다는 의견도 나온다.

외관상 경매 형식이지만 사실상 수의계약으로 만드는 것인데, 계약 당사자가 아닌 제3자가 낙찰받지 못하도록 실제 부동산 가격보다 입찰금액을 높게 설정해 매매할 수도 있다. 경매를 하면 관할 법원에 통보될 뿐 구청까지 공유되지 않기 때문에 이 같은 우회로를 사전에 차단할 수 없다. 다만 당국도 이를 인지하고 있기 때문에 시세보다 과도하게 비싼 형태의 경매에 대해선 추후 조사할 수 있다는 입장이다.

한편 이번 토지거래허가구역 지정을 놓고 강남에 너무 불리했다는 지적도 나온다. 국제교류복합지구 반경 1㎞를 기준으로 4개동이 지정됐는데, 앞서 국토교통부가 용산 정비창 용지를 토지거래허가구역으로 지정할 당시엔 반경 기준이 아니라 인근 재개발·재건축 정비 사업만 허가 대상으로 지정했기 때문에 서울시의 이번 조치가 범위가 넓다는 의견이 나온다. 서울시는 용산과 이미 아파트와 기반시설을 갖춘 강남은 상황이 다르다는 입장이다. 정말 급하게 팔아야 하는 등 억울한 사정이 있다면 자치구 도시계획위원회를 통해 정상참작할 수 있다며 '이의 신청' 제도가 있다는 점도 강조했다. 다만 강남 집값을 잡기 위해 4개동이나 토지거래허가구역으로 묶어야 했느냐는 비판의 목소리가 높다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "주택을 허가받고 사는 것은 공산주의나 과거 나치 독일 정도밖에 사례가 없다"며 "특히 과거를 봐도 토지거래허가구역을 통해 집값이 잡힌 선례가 없다"고 지적했다.

[나현준 기자 / 이축복 기자]
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