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매일 오전11시, 법원서 `로또`보다 큰 대박이…

2013-01-25 매일경제

조회 3,677 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

은마·개포 우성…강남 블루칩 매물로
낙찰가도 감정가 절반수준 떨어져 `호기`
내집마련 실수요자는 `2·3·8 법칙` 지켜라

 

#지난 15일 서울 서초동 서울중앙지법 경매법정. 찬바람이 몰아치는 한파를 뚫고 법정에 한두 사람씩 몰려들기 시작했다. 오전 11시 10분 입찰 마감시간을 알리는 벨이 울리자 120여 석 규모의 법정은 빈 자리를 찾기 어려울 정도로 사람들로 채워졌다. 이날 가장 많은 관심을 받은 물건은 강남 재건축 시장의 바로미터인 대치동 은마아파트 전용 76㎡형. 최초 감정가 8억5000만원이었지만 두 번 유찰되면서 관심이 촉발됐다. 결국 세 번째 기일인 이날 11명이 몰려 6억6700여 만원에 낙찰됐다. 은마 76㎡형이 6억원대에 팔린 것은 2005년 9월 6억3160만원에 낙찰된 이래 처음이다. 낙찰자가 법정 앞으로 나서자 주위에선 ’부럽다’는 탄식까지 흘러나왔다. 지난 10일에는 서울 강남구 대치동의 감정가 21억원짜리 개포 우성아파트 전용 127㎡형은 세 번이나 유찰된 끝에 최저가 10억7520만원에 시장에 나왔다. 입찰 결과 16명이 몰려 최고가액인 13억6100만원에 팔렸다. 이 아파트의 현재 시세는 16억원대, 급매물로 나오는 집도 최소 14억원 대다. 잔금을 치른 후 당장 판다고 해도 최소 5000만원가량은 번 셈이다.

부동산경기 침체로 경매시장에 물건이 쏟아지면서 투자 기회도 늘어나고 있다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 작년 서울 아파트 경매 진행건수는 7750건으로 조사가 시작된 2001년 이래 최대치를 기록했다. 여기에 강남 유명 아파트들이 줄줄이 경매시장에 나오는 지금 상황은 좀처럼 찾아보기 어려운 것이다. 이름만 들으면 알 만한 단지 아파트들이 줄줄이 헐값에 팔리고 있다. 지난달 27일 도곡동 타워팰리스 2차 전용 130㎡형이 감정가 17억원에 시장에 나왔으나 11억5110만원에 팔렸다.

또 낙찰가도 감정가에 절반 수준으로 떨어졌다. 작년 6월에는 처음으로 삼성동 아이파크가 경매시장에서 낙찰됐다. 웨스트윙동 전용 156㎡형이 42억5000만원으로 감정됐으나 2회 유찰된 후 27억2000만원에 팔렸다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "부동산경기가 좋을 때는 일반시장에서도 얼마든지 집이 팔리기 때문에 경매에서 좋은 물건을 찾기는 쉽지 않았다"며 "하지만 요즘은 물건이 많은 데다 수요자들이 비싼 가격을 좀처럼 써내지 않아 투자 기회가 더 많아지고 있다"고 설명했다. 경매의 역설이다.

부동산 경매는 일반적으로 전체 부동산 경기와 반비례한다. 호황이면 경매시장은 불황이고 지금 같은 불황일 때 경매시장은 호황이다. 당연히 좋은 매물이 낮은 가격으로 쏟아지기 때문이다.

적은 돈으로 내집 마련을 하려는 사람들에게도 경매는 매력적인 투자방법이다. 최근 젖먹이 아이를 안은 엄마들이 경매법정에서 자주 눈에 띄는 것은 이 같은 이유에서다. 내집 마련을 경매를 통해 하려는 실수요자들로 인해서 요즘 경매시장은 중소형 아파트 인기가 높다. 이 때문에 작년부터 뚜렷이 나타나기 시작한 ’2ㆍ3ㆍ8 법칙’은 여전히 경매시장을 지배하고 있다. ’2’는 저가아파트를 의미한다. 두 번 유찰되면 최저가가 감정가 64%로 떨어지기 때문. ’3’은 3억원대 이하 소액투자 상품을, ’8’은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트를 찾는 트렌드를 뜻한다. 정리하면 두 번 유찰되고, 최저가가 3억원대 이하에 전용면적이 85㎡ 이하인 아파트와 주상복합의 인기가 높다는 의미다. 실제로 지난 14일 최저가 2억7520만원에 시장에 나온 강동구 명일동의 명일LG아파트 전용 85㎡형에는 무려 35명이 몰려 3억5830만원에 팔렸다. 감정가 대비 낙찰가율은 83%로 작년 서울아파트 평균 낙찰가율 75%보다 훨씬 높은 수준이다.

강 대표는 "요즘 같은 불경기에는 집 가격이 구매에 가장 큰 영향을 미치는 요소"라며 "투자 목적이든 실수요 목적이든 싼 가격에 살 수 있다는 장점을 활용하고 싶다면 평소 조금씩 경매에 대해 공부해두고 부지런히 현장조사를 통해 발품을 파는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.

[전병득 기자 / 우제윤 기자]

■ 지금은 경매시대…임대아파트·오피스텔 소액 투자로 수익 쏠쏠
서울 아파트시장 꽁꽁 얼었지만 강남 단독주택 경매 발길 이어져…작년 평균입찰률 6대1 `후끈`


부동산 경매는 아직도 일반인들에게 익숙한 투자 방법은 아니다.

권리분석ㆍ명도 등 낯선 용어가 많이 나오는 데다 법에 대한 지식도 부족하다. 더구나 한때 이른바 ’꾼’들이 많았던 나쁜 인식도 경매시장에 다가가는 데 장애가 되고 있다.

하지만 최근에는 이 같은 경매를 바라보는 인식이 달라졌다. 잘 배우고 현장조사로 발품을 조금만 팔면 적은 돈으로 재테크와 더불어 내집 마련에 가장 빠른 길일 수도 있다.

평소 경매에 관심이 많았던 직장인 한 모씨 경우가 그렇다. 한씨는 항상 투자를 해보고 싶었으나 여윳돈이 2000만원밖에 없어 마땅한 물건을 고르기 쉽지 않았다.

하지만 이 정도 금액으로도 지방 임대아파트 경매에 참여할 수 있다는 전문가 자문을 받고 충청도 등 지방 경매 물건을 열심히 검색하기 시작했다.

마침내 재작년 8월 한씨는 적당한 물건을 찾아냈다. 강원도 삼척시에 있는 임대아파트 전용 48㎡형이 감정가 3500만원에 시장에 나온다는 사실을 알아낸 것이다. 현장조사 결과 건설 중인 삼척 LNG생산기지가 완공되면 임대수요도 탄탄한 데다 값도 오를 것 같았다.

한씨는 4000만여 원을 써냄으로써 경쟁자 4명을 제치고 아파트를 낙찰받았다. 세금 등 경매비용으로 들어간 돈은 4200만여 원. 한씨는 실투자금 약 1000만원에다 은행에서 대출받은 2800만원을 합치고 보증금 500만원, 월세 30만원에 세입자를 들여 비용을 모두 충당했다. 이자비용을 빼면 실투자금 1000만원에 1년치 월세가 360만원이므로 36% 수익률을 올린 셈이다.

최근 인기를 얻고 있는 수익형 부동산에 투자하는 것도 방법이다.

부동산114에 따르면 작년 오피스텔 임대수익률은 전국 평균 5.95%에 그쳤다. 수익률이 6% 이하로 떨어진 것은 4년 내 처음이다. 이를 활용해 경매에 나선 경우도 눈길을 끌고 있다.

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자영업자인 오 모씨는 경매를 통해 시세보다 싸게 오피스텔을 구했다. 오씨는 재작년 말 최초 감정가 1억7300만원에서 한 차례 유찰돼 최저가 1억3840만원인 서울 서초동 소재 오피스텔 전용 43㎡형을 점찍었다.

현장조사 결과 지하철에서 도보 10분 내 거리였고 무엇보다 서초동 법조타운 덕에 세입자 구하는 걱정은 안 해도 되는 물건이었다.

오씨는 경쟁자 9명을 따돌리고 감정가보다 싼 1억6470만원에 낙찰을 받았다. 점유자와는 밀린 관리비를 200만원 선에서 합의를 보고 오피스텔을 명도받았다. 곧 새로운 임차인과 보증금 2000만원, 월 90만원에 임대차 계약을 체결했다.

오씨의 투자비는 매각가 1억6470만원, 취득세 약 820만원에 명도비 200만원 등 약 1억7500만원이 들어갔다. 임대보증금으로 2000만원을 회수해 순투자비는 1억5500만원인 점을 감안하면 수익률은 7% 수준으로 은행보다 훨씬 높다.

경매를 통해 틈새시장을 노려 보는 것도 좋은 방법이다. 단독주택이 최근에 경매시장에서 인기를 얻고 있는 경우가 그렇다.

경매정보업체 부동산태인에 따르면 작년 경매된 서울 아파트, 빌라ㆍ다세대, 단독주택ㆍ다가구 등 1만6814가구의 유형별 낙찰가율을 25개 구별로 나눠 조사한 결과 13개 구에서 단독주택ㆍ다가구의 낙찰가율이 서울 아파트나 빌라ㆍ다세대를 뛰어넘었다.

서울에서 단독주택의 감정가 대비 낙찰가율이 가장 높은 곳은 강남으로 39개 매물이 경매장에 나와 낙찰가율은 109.5%를 기록했다. 평균 입찰경쟁률도 6대1에 달해 서울 전역에서 가장 경쟁이 치열했다. 이어 광진(89.%)ㆍ강동(84.2%)ㆍ마포(83.8%)ㆍ종로(81.5%)구 순으로 단독주택 낙찰가율이 높았다.

전문가들은 주거 여건이 편리하고 환금성도 좋았던 아파트가 주택경기 침체로 매매를 통한 차익 실현이 어려워져 인기가 떨어졌다고 보고 있다.

반면 단독주택은 토지 지분이 아파트에 비해 많아 담보가치 면에서 유리한 데다 아파트에 비해 상대적으로 생활이 자유롭고 활용도가 다양한 점이 각광받는 것으로 분석됐다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "좋은 단독주택 물건을 경매시장에서 싼값에 선점해 두는 것도 방법"이라고 말했다.

[전병득 기자 / 우제윤 기자]

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