◆ 서울 아파트값 하락 전환 ◆

서울 아파트 시세가 10개월 만에 하락 전환했다. 관심은 이번 하락세가 향후 수년에 걸친 장기 하락세로 가는 길목인지 아니면 단기 조정에 그칠지다. 일각에서는 지금과 가장 비슷한 분위기였던 2008년 글로벌 금융위기 당시 부동산시장에 대한 분석을 통해 향후 장기 하락 가능성을 가늠해 볼 수 있다는 주장도 나오고 있다. 이에 매일경제는 국내 최대 부동산 빅데이터 플랫폼인 부동산114와 함께 글로벌 금융위기와 코로나19 사태 양 시점의 부동산시장을 비교·분석했다.

먼저 글로벌 금융위기는 금융·실물경제 위기와 전염병 팬데믹(2009년 신종플루 국내 감염자 75만여 명, 사망자 263명, 세계보건기구(WHO) 팬데믹 선언)이 겹쳤다는 면에서 이번 코로나19 사태와 유사하다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "글로벌 금융위기가 미국발 위기였다면 코로나19 사태는 전 세계적인 문제"라며 "소비·생산·고용 모두 침체 상태라 부동산시장 역시 장기 위축될 것"이라고 분석했다.

경제위기나 전염병과는 별도로 장기간 이어진 집값 급등세로 시장이 피로감을 느끼고 하락의 '핑곗거리'를 찾고 있었다는 점도 비슷하다. 부동산114에 따르면 2008년 금융위기가 터지기 전까지 2002년(29.79%) 2006년(31.11%) 폭등기를 포함해 서울 아파트 매매가 변동률은 7년 넘게 무서운 상승세를 이어가고 있었다. 코로나19 사태 이전 역시 2014년 상승 반전한 뒤 2017년(11.44%) 2018년(18.32%) 급등기를 포함해 약 6년간 장기 상승세를 유지했다.

집값 상승세로 인해 각종 부동산 관련 규제가 쏟아진 시기라는 점도 정확히 일치한다.

금융위기 발생 직전인 2007년은 노무현 정권 말기로 분양가상한제, 분양원가 공개제도, 부동산담보대출(LTV·DTI) 규제 등이 도입·확대됐다. 코로나19 사태 발생 직전에도 문재인 정권이 무려 18차례나 부동산 대책을 발표하며 분양가상한제 확대, 고가 아파트 대출 축소 등이 이뤄졌다.

그렇다면 글로벌 금융위기 당시 서울 아파트 가격은 얼마나 하락했을까. 하락세가 정점에 달했던 2012년 7월 부동산114 지수를 기준으로 서울 아파트 값은 금융위기 직전보다 7.5%가량 하락했다. KB국민은행 지수로는 4.7%, 국토교통부 실거래가 지수 기준으로는 9% 떨어졌다.

특히 강남 재건축 하락폭은 30% 전후로 서울 평균보다 훨씬 컸다. 강남 재건축의 상징인 은마아파트 실거래가는 2012년 2월 전용 77㎡ 기준 7억9000만~8억3000만원 수준으로 최고가 대비 30% 급락했다. 같은 해 3월 개포주공 3단지 전용 36㎡가 5억4500만원에 실거래됐는데 이는 최고가 7억4500만원에 비해 27%나 빠진 가격이다. 향후 서울 아파트가 글로벌 금융위기 당시와 거의 비슷한 흐름을 보인다면 서울 평균 10% 내외, 재건축 평균 약 30%의 하락폭을 나타낼 것이라고 예측해 볼 수 있다.