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올해도 계속되는 단지 내 상가 인기 서울보다 수도권

2018-03-26 매일경제

조회 14,323 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

동탄2(화성)·갈매(구리)·민락(의정부) 뭉칫돈
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단지 내 상가는 고정적 수요를 확보할 수 있어 꾸준히 인기가 있다. 서울 시내 한 단지 내 상가 모습.

# 지난해 5월 LH가 입찰에 붙인 화성 동탄2 A69블록 101호. 공급 가격(2억8300만원) 대비 무려 5억원 이상 높은 7억9281만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 무려 280.1%다. 하지만 워낙 높은 낙찰가율 때문이었을까. 당시 낙찰자는 계약을 포기했다. 올해 2월 이 물건은 또 한 번 매물로 나왔다. 이번에도 인기가 좋았다. 공급 가격 대비 약 2억5000만원 높은 5억3287만원에 낙찰됐다. 지난해 5월만큼 높은 낙찰가율은 아니지만 올해 2월 LH가 공급한 상가 중 최고 낙찰가율(188.3%)이다. 주변 여러 상가 중 워낙 입지가 좋은 데다, 동탄2신도시 인구가 급속도로늘어나고 있다는 점도 높은 낙찰가율을 기록한 원인으로 분석된다. 
부동산 투자의 또 다른 꽃, 상가 투자다. 올해도 아파트 분양 시장이 훈풍을 이어가면서 상가 또한 활기를 띠고 있다. 상가 투자는 우수한 상권이 갖춰진 상가만 골라 임차인을 잘 맞춰놓으면 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있다. 아파트 3~4채를 갖고 있는 것보다 상가 1채 월세 수입이 낫다.

또 상가는 기본적인 시설만 갖추면 임차인이 알아서 꾸미고 해당 건물 가치를 높인다. 주택을 임차하는 것보다 관리가 쉽고 임차인 능력에 따라 부동산 가치가 커질 수 있다.

그중에서도 비교적 안정적인 수익을 올리면서 분양가 또한 저렴한 ‘단지 내 상가’는 몇 년 전부터 많은 투자자로부터 관심을 받아왔다. 올해도 단지 내 상가는 부동산 투자자 사이에서 최고 인기 상품 중 하나로 각광받을 전망이다.


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▶잡으면 대박? LH 단지 내 상가

▷2월 낙찰가율 138%…수도권 집중

단지 내 상가란 아파트와 같이 공동주택 내에 입주민들의 생활편의시설 제공을 위해 만들어진 상가를 말한다. 한국토지주택공사(LH) 같은 공공기관이나 민간 건설사가 주택 분양 이후에 공급한다.

상가 투자는 주변 상권 분석 등이 필요하기 때문에 부동산 초보자들이 투자하기 쉽지 않다. 하지만 단지 내 상가는 수익률이 높지는 않아도 안정적 투자가 가능해 초보 투자자들도 많이 노린다. 이유가 있다.

우선 아파트 입주민을 고정적으로 확보할 수 있기 때문에 다른 상가 대비 수익이 안정적이다. 신도시나 택지지구는 중심 상업지구가 한두 곳만 지정되기 때문에 중심상권에서 떨어진 아파트 단지 내 상가에 투자하면 입주민 소비 수요를 독점할 수 있다. 또 단지 내 상가에는 주로 생활밀착형 업종이 들어오기 때문에 경기에 큰 영향을 받지 않는다. 다른 상가 대비 공실 위험이 적다는 점이 장점으로 꼽힌다.

분양가격이 저렴한 것도 특징이다. 단지 내 상가는 용도지역이 2, 3종 주거지역에 위치한 반면 일반 상가는 상업지역에 위치했기 때문에 토지 가격에서 차이가 난다. 서울이나 서울과 인접한 수도권 신도시 상가 분양가는 3.3㎡(공급면적 기준)당 최소 4000만~5000만원을 호가한다. 반면 단지 내 상가는 3.3㎡당 2000만~3000만원이면 구할 수 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “아파트 분양 성적이 좋고 청약경쟁률이 높은 인기 단지일수록 상가 입찰 경쟁이 치열한 경향이 있다”며 “인기 단지일수록 입주 비율이 높아 배후수요를 안정적으로 확보할 수 있다는 인식 때문이다. 또 상권 초기에 들어가면 권리금 없이 상가를 분양받을 수 있어 투자 부담이 더욱 줄어든다”고 설명했다.

이 중에서도 한국토지주택공사가 공급하는 단지 내 상가는 알짜 상품으로 꼽힌다. 분양가격이 보다 저렴하면서도 입주 비율이 높다는 장점이 있다. 지난해 LH가 공급하는 단지 내 상가 입찰에는 무려 900억원 이상 뭉칫돈이 몰렸다. 평균 낙찰가율은 166%.

올해도 LH 단지 내 상가 인기는 지속되고 있다. 상가정보연구소에 따르면 지난 2월 LH 단지 내 상가 입찰에서 오산세교 주상1블록 5호, 화성봉담2 A-3블록 3호, 화성동탄2 A69블록 2호, 구리갈매 S1블록 2호, 의정부민락2 B9블록 1호 등 15호가 공급돼 14호가 주인을 찾았다. 공급 가격이 다소 높게 책정된 오산세교 주상1블록 108호만 유찰됐다. 평균 낙찰가율은 138.1%다. 특히 화성 동탄2신도시에 공급된 상가 2곳은 모두 낙찰가율이 180%를 웃돌았다. 구리갈매지구에 공급된 4개 상가 또한 낙찰가율이 140~160% 수준으로 인기를 끌었다.

3월에도 LH는 시흥배곧, 시흥목감, 화성동탄2, 부천옥길 등에 위치한 단지 내 상가 총 22실 입찰을 실시한다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “단지 내 상가는 고정 수요가 확보돼 공실 위험이 적고, 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하다는 장점이 있다”며 “이 중 LH가 공급하는 단지 내 상가는 소액 투자가 가능하고 안정적인 수익을 창출할 수 있어 늘 인기가 높다”고 말했다.

▶지나친 고가 낙찰은 금물

▷주변에 대형마트 있는 곳은 피해야

어떤 부동산 투자든지 비싸게 사는 것이 가장 위험하다. 불변의 진리다. 단지 내 상가 또한 마찬가지다. 고가 낙찰은 계약금만 날릴 수 있다.

전문가들은 배후 단지 규모가 큰 단지 내 상가는 늘 입찰 경쟁이 치열하기 때문에 고가 낙찰을 받지 않도록 유의해야 한다고 조언한다. 주변 여건이 아무리 좋아도 낙찰가율 160% 이상 고가 낙찰을 받으면 수익률 보전이 어렵다.

단지 내 상가는 업종이 제한적이라는 점도 유의해야 한다. 일반 근린상가는 합법적인 절차를 거쳐 용도를 변경할 수 있다. 단지 내 상가는 제약 사항이 많아 용도변경이 사실상 불가능하다. 전은규 대박땅군부동산연구소장은 “일반 상가는 건축법을 적용받지만 단지 내 상가는 주택법을 적용받는다. 단지 내 상가가 다른 상가 대비 법적인 제재가 더욱 많다는 얘기다. 입점할 수 있는 업종이 많지 않아 임대료 상승에 한계가 있다. 고가 낙찰을 받으면 수익률 보전이 어려울 수 있다”고 말했다.

이외에도 단지 내 상가에 투자할 때 주의할 점도 많다. 무작정 배후수요가 많다고 해서 모든 단지 내 상가가 안정적인 수익을 거둘 수 있는 것은 아니다. 단지 내 상가 비율도 중요하다. 상가가 많을수록 입점 업종이 겹치는 경우가 발생할 수 있다. 구체적으로 100가구당 평균 점포 수가 1개 미만인 곳을 고르는 것이 낫다.

주변에 대형마트 등이 있는지도 잘 살펴봐야 한다. 아파트 단지에서 가까운 거리에 대형마트가 있다면 입주민의 단지 내 상가 이용 빈도는 훨씬 줄어든다. 홍성일 와이즈이앤씨 대표는 “주변에 지나치게 큰 상권과 가까이 있는 단지 내 상가는 오히려 피하는 것이 낫다”며 “바로 옆에 큰 근린상가가 없고 중심 상권과 거리가 떨어진 곳이 유리하다”고 말했다.

주민들 생활 수준도 고려해볼 필요가 있다. 700가구 이상 대단지에 위치한 단지 내 상가에 투자하면 어느 정도 고정 수요를 확보할 수 있다. 하지만 해당 단지가 대형 평형 위주거나, 생활 수준이 높은 사람들이 많다면 단지 내에서 소비생활을 하는 경우가 많지 않다. 중소형으로 구성됐으며 구매력이 평범한 단지가 오히려 낫다. LH에서 공급하는 단지 내 상가가 늘 인기를 끄는 것도 이 같은 이유 때문이다.

민간 건설사가 신도시에 공급하는 단지 내 상가는 입주 비율도 잘 살펴야 한다. 단지 내 상가는 아파트 입주민 의존도가 절대적이다. 최근 신도시나 일부 지방 신축 아파트는 입주 비율이 떨어지고 있다. 상권이 활성화될 때까지 시간이 오래 걸리는 경우도 있어 주의가 요구된다. 요즘 동탄2 신도시나 구리갈매지구 단지 내 상가가 인기를 끄는 것은 저렴한 분양가 덕분이기도 하지만, 주민들이 입주를 시작하면서 상권이 활성화되고 있기 때문이다.

“단지 내 상가는 서울이나 위례나 미사, 판교 등 서울 접근성이 좋은 곳보다 수도권 외곽 지역이 수익률이 더 좋다. 분양가격이 저렴하기 때문이다. 신도시 단지 내 상가에 투자하고자 한다면 개발 초기 투자하는 것보다 입주 몇 년 후 상가 가격이 조정되는 시기에 타이밍을 잡는 것도 좋은 방법이다.”

안민석 에프알인베스트먼트 연구원의 분석이다.

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1950호 (2018.03.21~2018.03.27일자) 기사입니다]

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