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서울 10곳 6천가구 더…상한제 피해 분양

2020-03-24 매일경제

조회 2,335 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

상한제 연기 `어부지리` 조합들

신반포13차·이문1·장위4 등
5~7월 분양 추진 단지 수혜
상반기 분양 불쏘시개 기대

"HUG 규제가 최대 복병"
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정부가 민간택지 분양가상한제 시행 시점을 오는 7월 28일로 계획보다 3개월 연기하면서 당초 적용 대상이었던 5~7월 분양 예정 단지들이 어부지리로 분양가상한제 적용을 피할 수 있을 것으로 보인다. 서울에서만 총 10개 구역이 추가로 피할 것으로 예상돼 이 구역 일반분양분 6000여 가구가 올여름 분양시장을 후끈 달굴 예정이다. 다만 둔촌주공아파트 사례처럼 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상이 결렬되면 분양이 원활하게 진행되지 못할 가능성도 있다.


22일 서울시에 따르면 관리처분계획인가를 받고 아직 철거신고를 하지 않은 서울 내 정비조합은 총 59곳이다. 이 중 분양가상한제를 적용받지 않는 지역(중랑구, 구로구 등)을 제외하고 올해 4월 말부터 7월 초까지 일반분양을 계획한 조합은 총 10곳이다. 7월 28일 이전까지 일반분양하면 분양가상한제를 피할 수 있다.

분양가상한제란 건축비와 택지비에 가산비를 더해 일반분양분에 '상한선'을 정하는 제도다. 적용 시 현재 분양가 대비 일반분양 가격이 5~10% 떨어져 조합원들 이윤이 그만큼 줄어든다. 조합이 안간힘을 써서 피하려는 이유다.

10개 구역 중 가장 먼저 분양에 나설 것으로 보이는 곳은 동대문구 이문1구역이다. 이곳 조합은 당초 4월 말 상한제 적용을 피하려고 서둘러 최근 강제집행(세입자·현금청산자를 이주시키는 것) 절차를 거의 완료했다. 본격적으로 철거 절차가 이뤄지고 착공하게 되면 바로 일반분양에 나설 수 있다. 이문1구역 일반분양분은 1194가구에 달한다. 장위4구역도 분양가상한제를 피할 대표적 단지다. 성북구 장위동 일대에 2840가구(일반분양 1353가구)가 들어서는 대단지로, 1차 분양가상한제 발표 때는 성북구가 적용 대상이 아니어서 이를 피했지만 2차 발표(지난해 12·16 부동산대책)에서 장위동이 포함돼 적용받게 됐다. 장위4구역 조합 관계자는 "5월 철거를 시작해 7월 분양할 예정이어서 분양가상한제를 피할 수 있을 것"이라고 밝혔다. 응암역, 연신내역 등과 가깝고 일반분양 물량이 444가구인 역촌1구역 조합 관계자도 "5월 분양 예정이었는데 분양가상한제 유예로 뜻밖에 수혜를 받을 듯싶다"고 전했다.

강남권에서는 문정동136, 신반포13차가 분양가상한제를 추가로 피할 단지로 꼽힌다. 앞서 개포주공1단지와 신반포3차·경남아파트, 신반포14차 등이 4월 말 이전 분양가상한제 적용을 피하기 위해 애쓰는 단지로 주목받았다. 서초구청 관계자는 "신반포13차는 지하층을 철거하고 있어 4월 분양도 가능한 반면 방배6구역은 이주가 95% 진행되고 올해 5월 초부터 철거를 시작할 예정이나 7월 이전 일반분양은 힘들 것"이라고 밝혔다. 잠실권 재건축 대장주인 잠실 미성크로바, 잠실 진주도 설계변경 등 각종 인허가 절차가 남아 사실상 연내 분양이 힘들다. 강남권 조합 관계자는 "강남에서는 세입자 등에 행하는 강제 절차도 제대로 진행되지 못해 사업이 진척되지 않는 경우가 많다"며 "3개월 유예가 전체 강남 분양시장에 큰 영향을 주지는 않을 듯하다"고 상황을 전했다.

매일경제 조사 결과 현재 분양가상한제를 추가로 피할 수 있는 단지 10곳의 일반분양 물량은 총 6051가구다. 이들 단지와 더불어 둔촌주공아파트와 개포주공1단지 등 기존 분양가상한제 회피 예정 단지들 일반분양분도 각각 4786가구, 1206가구에 달해 최소 1만가구 이상이 7월까지 서울에서 분양할 수 있을 것으로 보인다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "분양가상한제 유예로 속도를 내는 조합들이 일반분양 물량을 내놓는다면 청약 대기자 수요를 일부는 해소할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

다만 문제는 HUG의 분양가 규제다.

HUG가 '낮은 분양가' 정책을 고수하면서 둔촌주공과 협의가 결렬되는 등 현장에서 파열음이 나고 있다. 힐스테이트 세운은 당초 계획했던 아파트 대신 오피스텔을 짓는 방안까지 검토하고 나설 정도다. 오피스텔은 비주거로 분양가상한제 규제를 적용받지 않기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "분양가상한제 유예 연장이 분양시장을 크게 활성화시키지 못할 가능성도 있다"고 밝혔다.

[나현준 기자 / 이축복 기자]
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