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서울 4대문안 `슈퍼 용적률` 적용…역세권 초고밀개발

2020-07-28 매일경제

조회 1,650 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

서울시 주택공급계획

3040 직주근접 선호에 맞춰
용산·서울의료원용지 개발
서울에 최대 5만가구 공급

투자금 적은 지분형주택 도입
`로또분양` 논란 사전에 차단
◆ 주택공급대책 ◆

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서울시 내 주택 공급 방안으로 4대문 안 도심 고밀도 개발 방안이 거론되고 있다. 남대문권과 을지로권, 서대문권, 동대문권 등에 최대 1250%에 달하는 용적률을 적용할 경우 약 5000~6000가구를 추가로 공급할 수 있다. 사진은 서울 중구 수표동 일대 전경. [김재훈 기자]

서울시가 4대문 안쪽의 지역에 특별히 관심을 갖고 주택을 공급하려는 이유는 결국 직주근접의 수요가 그만큼 큰 지역이기 때문이다.

특히 최대 용적률을 1250%까지 파격적으로 끌어올려 전격적으로 도심 고밀 개발에 착수하겠다는 계획이 눈에 띈다. 도심개발안은 남대문권, 을지로권, 서대문권, 동대문권 등 4개 권역으로 나뉘어 논의되고 있다. 서울시 산하 서울주택도시공사(SH)가 직접 참여하는 공공재개발 형식을 취할 예정이고 용적률은 주택공급활성화지구 지정에 따라 최대 1250%를 적용했다. 이를 통해 소규모 필지를 모아서 약 5000~6000가구를 도심에 만드는 계획이다.

박원순 전 서울시장과 주택도시정책의 새로운 틀을 구상했던 최병천 전 서울시 정책보좌관은 이에 대해 "서울에 강남·여의도·4대문 등 3대 도심이 있는데 4대문 안이 가장 개발이 정체돼 있기 때문에 개발을 진행해도 가격 전염 효과에 의해 부동산 가격을 밀어올리진 않을 거라 판단했기 때문"이라며 "서울시는 직주근접을 원하는 30·40세대들에게 필요한 것은 신도시보단 신도심이라는 생각에 고밀도 개발을 기획했다"고 배경을 설명했다.

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서울시 소유의 핵심 중 핵심으로 불리는 노른자 땅도 주택으로 바꿀 전망이다.

대표적으로 거론되는 것이 DMC 랜드마크 용지다. 마포구 상암동에 위치한 해당 용지는 총면적이 3만7262㎡인데 용적률에 따라 약 4000~8000가구를 공급할 수 있다. 서울시는 용적률 1000%를 적용할 경우 5477가구, 1500%를 적용하면 8215가구를 공급할 수 있다고 계산하고 있다. 전용면적은 20~59㎡고 30·40세대들한테 주로 분양할 예정이다. 삼성동 서울의료원 용지엔 약 3500가구가 들어선다. 전용면적은 약 45~85㎡다. 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 바로 인근이어서 가장 알짜 용지로 꼽힌다. 분양과 임대 비율에 대해서 서울시는 50대50으로 할지 혹은 로또 분양을 막기 위해 임대주택을 대부분으로 할지 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 만일 분양을 한다고 해도 해당 용지는 전체의 40% 지분만 취득할 수 있는 '지분형 적립주택'으로 분양할 계획이다. 그래야 특정인에게 과도한 시세차익이 가는 로또 분양을 막을 수 있기 때문이다.

서울시는 용산 정비창 용지도 당초 8000가구에서 1만500가구로 늘리는 계획을 수립 중이다.

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서울시는 현재 3종 일반주거가 주를 이루고 있는 정비창 용지를 준주거 및 상업지역으로 종상향 하는 안을 검토했다. 이를 통해 현재 대비 약 2500가구를 더 지을 수 있다는 결론을 지었다. 최근 김현미 국토교통부 장관도 대정부 질문에서 용산 정비창 용지 가구 수가 늘어날 것임을 시사한 바 있다.

다만 일각에서 제기되고 있는 강남 학여울역 인근 SETEC 용지는 당초 검토 대상이었지만 최종적인 의사결정 과정에서 빠진 것으로 드러났다. 서울시 경제정책실이 "이미 잘 운영되고 있는 SETEC을 왜 주택을 위해 부수냐"며 강하게 항의했기 때문이다. 경제정책실 한 관계자는 "전시컨벤션 수요조사 결과 2030년 기준 동남권에 약 17만㎡가 부족하다는 결과가 있었다"고 강조했다.

당초 서울시는 이 같은 '도심 고밀 개발+핵심 시유지 개발안'을 13일에 발표하려 했다. 하지만 박 전 시장이 갑작스럽게 9일에 사망하면서 해당 안이 모두 어그러졌다는 것이 최 전 보좌관의 설명이다. 최 전 보좌관은 "이후에도 두 차례에 걸쳐 서울시 고위 관계자에게 이미 확정된 안을 발표하자고 건의했으나 이뤄지지 못했다"며 "박 전 시장 장례 이후 미투 논란이 커진 상황이고, 정부 합동 부동산 TF에 합류했기 때문에 서울시가 독단적으로 발표하기 부담스러웠을 것"이라고 진단했다.

서울시는 해당 안과 더불어 국유지 등 추가 용지를 확보해 주택 공급방안을 마련하고 있는 것으로 알려졌다.

최종적으로 서울엔 약 4만~5만가구의 신규 주택이 추가 공급될 전망이다.

'13일 공급안'에 포함됐던 DMC랜드마크 용지와 서울 도심 고밀 개발을 합치면 약 1만~1만5000가구가 된다. 이에 더해 용산 정비창 용지(1만500가구)와 태릉골프장 용지(1만가구)를 합치면 최소 3만~3만5000가구가 된다. 서울의료원 용지(3500가구)와 옛 중구청 용지(600가구) 그리고 기타 국유지 등을 합치면 최소 4만~5만가구가 추가로 공급될 전망이다.

[나현준 기자]
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