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상한제 유예에 강남 재건축 `관망`…둔촌 주공은 5천만원 올라

2019-10-07 매일경제

조회 2,737 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

대출·단속 강화로 호가 유지 속 `일단 지켜보자`…주말에도 문의 감소
개포 주공1, 원베일리 등 일정 빠듯해 `비상`…상한제 적용따라 분위기 갈릴 듯
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관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지의 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예하고, 주택 매매사업자·고가주택 보유자의 전세 대출을 강화하는 내용의 '10·1 부동산 시장 보완방안'이 발표된 뒤 강남 아파트 시장이 일단 관망세를 보이고 있다.

분양가 상한제가 적용될 재건축 초기 단지의 경우 매매 호가는 여전히 강세지만 매수자들이 일단 지켜보자며 한발 물러선 분위기다.

그러나 상한제를 피해갈 것으로 예상되는 일부 재건축 단지는 매물이 자취를 감추고 호가가 뛰는 등 풍선효과도 나타나고 있다.

6일 부동산 업계에 따르면 지난달까지 매수 문의가 빗발쳤던 강남 아파트 시장이 10·1 보완방안 발표 이후 관망세로 돌아섰다.

주말에도 불구하고 매수 문의가 감소한 채 거래도 주춤한 모습이었다.

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강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "상한제 변수보다는 정부가 자금조달계획서 등 합동조사에 들어간다고 하니 '눈치보기'에 들어간 게 아닌가 싶다"며 "지난달보다 매수 문의가 많이 줄었고 거래도 안 된다"고 최근 기류를 전했다.

그렇다고 가격이 하락하거나 매물이 증가한 것은 아니다. 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 시세는 21억5천만원으로 역대 최고가를 유지하고 있다.

송파구 잠실 주공5단지도 비슷한 분위기다. 이 아파트는 지난달 35∼36가구가 팔릴 정도로 분위기가 과열됐으나 이달 들어서는 매수세가 다소 주춤하다.

잠실의 한 중개업소 대표는 "서울은 물론 지방에서도 매수 문의가 오고 있는데 지난달만큼 거래가 활발하게 이어지는 분위기는 아니다. 정부의 추가 조치가 나온 직후여서 그런지 일단 관망세"라고 말했다.

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그러나 전용면적 76㎡가 20억∼20억5천만원, 전용 81㎡가 21억∼21억2천만원을 호가하는 등 시세는 여전히 역대 최고가 수준이다.

서초구 반포·잠원동 일대 일반 아파트 시장도 매수 열기가 한풀 꺾였다.

잠원동의 현지 중개업소 사장은 "최근 단위 농협 등에서 매매사업자 대출을 받아 집을 산 경우가 많았는데 정부가 이 대출을 규제하고 자금출처조사·편법 증여 등에 대한 합동단속을 강화한다고 하니 일단은 매수자들이 지켜보겠다고 한다"며 "재건축뿐만 아니라 일반아파트 시장도 추가 대책의 파장을 예의주시하고 있다"고 했다.

관리처분인가를 받은 재건축 단지 중에서는 상한제 회피가 확실한 단지와 아리송한 단지 간에 온도 차가 감지됐다.

강동구 둔촌 주공 아파트 단지는 매물이 실종됐다. 분양가 상한제 적용이 6개월가량 유예되면서 내년 4월 말 이전에 상한제 적용을 받지 않고 분양이 가능할 것이라는 기대감이 작용한 것이다.

현지 중개업소에 따르면 10·1 보완방안이 발표된 이후 둔촌 주공 아파트 호가가 5천만원가량 상승했다.

철거·설계변경 등 변수가 남아 있지만 조합과 시공사 측은 내년 2월 정도면 분양이 가능할 것으로 예상하면서 가격이 뛰고 있다는 것이다.

둔촌 주공1단지 전용면적 88㎡는 지난달 말 16억6천만원에 거래된 이후 현재 17억원에도 안 팔겠다고 매물을 거둬들인 집주인도 있다는 게 현지 중개업소의 전언이다.

둔촌동의 한 중개업소 대표는 "집주인들이 매물을 다시 회수한 가운데 가끔 하나씩 나오는 매물은 호가를 5천만원 이상 높게 부른다"며 "상한제 리스크가 사라지면서 매수 문의가 늘었는데 매물이 없어 거래를 못하는 상황"이라고 설명했다.

그러나 분양가 상한제를 피했다고 모두 가격이 뛰는 분위기는 아니다.

재개발 사업인 동작구 흑석3구역은 다음 달 착공에 들어가면서 상한제를 피해갈 전망이지만 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협의가 관건이다.

현지의 한 중개업소 대표는 "앞으로 HUG와의 분양가 협상 분위기에 따라 매매가격도 달라질 것"이라고 예상했다.

재건축 일정이 빠듯해 상한제 회피 여부가 불투명한 단지들은 비상이 걸렸다.

강남구 개포 주공1단지는 상한제 시행 전 일반분양을 끝내기 위해 속도전을 벌이고 있다.

현재 석면 철거작업이 진행 중인 가운데 조합과 시공사 측은 일정을 서둘러 내년 4월까지 착공과 입주자 모집을 한다는 방침이다.

그러나 둔촌 주공처럼 석면 철거가 수개월 이상 지연될 가능성도 배제할 수는 없다.

개포동의 한 중개업소 대표는 "전용 41㎡ 매매가격이 20억3천만∼20억4천만원으로 지난달과 같은 수준"이라며 "상한제를 완전히 피해간 것은 아니어서 거래도 뜸한 상태"라고 말했다.

당초 내년 3∼4월 일반분양을 준비하고 있던 서초구 신반포3차·경남아파트(원베일리)는 구조·굴토심의가 발목을 잡으면서 내년 4월 착공이 쉽지 않은 상황이다.

반포동의 중개업소 사장은 "일반분양이 내년 하반기로 연기될 가능성이 제기되면서 10·1 보완방안 발표 이후 매수세가 주춤한 분위기"라며 "일반분양분이 350가구 정도로 많지 않아 큰 타격은 없겠지만 호가가 더 오르긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

전문가들은 이달 말 분양가 상한제가 시행되고 다음 달부터 상한제 대상 지역 선정에 들어가면 현재 강세를 보이는 재건축 가격도 타격을 받을 것으로 보고 있다.

직방 함영진 빅데이터 랩장은 "상한제 시행에 정부 합동단속까지 본격화하면 일단 재건축 단지의 거래시장이 한동안 위축되고 상승세도 힘을 받기 어려울 것"이라며 "다만 저금리 기조가 지속하고 있고 상한제 시행에 따른 공급 부족 우려도 여전해 서울 집값이 크게 하락하진 않을 것"이라고 전망했다.

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