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전문가칼럼

상한제 대상 재건축 아파트 "매수 문의 주춤…호가 강세는 여전"

2019-11-11 매일경제

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분양가 상한제, 강남 등 서울 8개구 27개동 적용(CG)

압구정·은마 등 "당분간 재건축 어렵다"…배관교체, 추진위 해산 등 장기전 돌입

상한제 대상, 조합원 분양가>일반분양가 역전현상에 반발…분양 지연될 듯

"어차피 분양가 상한제 대상지역으로 지정되리라 예상한 때문인지 아직 별다른 영향은 없습니다. 상한제 적용을 받을 재건축 단지의 호가 상승세는 멈췄다고 봐야겠지만 기존 아파트에는 여전히 찾는 사람이 많네요."

서울 서초구 반포동의 한 중개업소 대표 말이다.

정부가 6일 서울 강남4구와 마포·용산·성동·영등포구 27개 동을 분양가 상한제 지역으로 지정한 가운데 주말 주택시장은 평소와 크게 다르지 않은 분위기였다.

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당장 상한제 대상이 된 재건축 단지들은 관망세가 나타났지만, 호가는 여전히 높은 수준을 유지했고, 기존 아파트의 상승세는 계속되는 모습이다.

재건축 사업 단계별로 대응하는 모습은 확연히 갈렸다. 재건축 초기 단지들은 장기전에 돌입했고, 일반분양을 앞둔 일부 재건축 단지는 상한제 적용으로 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮은 역전현상이 나타날 것이라며 대책 마련에 부심하고 있다.



◇ 재건축 일단 관망, 일반아파트는 강세…길동 등 일부 상한제 대상 가격 오르기도

10일 부동산 업계에 따르면 분양가 상한제 적용을 받게 된 재건축 단지들은 상한제 발표 이후 매수문의가 감소하는 등 대체로 관망세를 보였다. 그러나 호가는 여전히 높은 수준을 유지했다.

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송파구 잠실 주공5단지는 전용면적 82㎡는 22억6천만∼23억원 선에, 전용 76㎡는 20억6천만∼21억원 선에 매물이 나와 있다.

잠실의 한 중개업소 대표는 "일단 매수 문의가 줄었는데 집주인들도 급하게 팔아달라고 매물을 내놓거나 호가를 낮추는 경우는 없다"며 "다만 앞으로 재건축 사업이 장기화할 것이라는 예상이 많아 앞으로 시장도 긴 호흡으로 움직일 것"이라고 진단했다.

강남구 대치동 은마아파트도 상한제 발표 직후 투자용 매수 문의가 종전보다 감소했다. 그러나 자사고 폐지, 정시 확대 등 교육제도 변화로 실거주 목적의 대기 수요들이 생겨 급매물도 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

석면 철거 문제로 유예기간인 내년 4월29일 이전 일반분양이 불투명해진 강남구 개포 주공1단지 일대도 매수세가 줄어든 상태다.

개포동의 중개업소 대표는 "개포 주공4단지는 확실히 상한제를 피할 것으로 보는데 1단지는 조합이 사업을 서두른다 해도 유예기간 전 일반분양이 쉽지 않다는 우려가 나온다"면서 "상한제가 적용되면 조합원 추가분담금이 수천만원에서 1억원 이상 증가할 것으로 보여 앞으로 상한제 적용 여부가 시세를 가르는 변수가 될 것"이라는 관측을 내놨다.



이에 비해 강동구에서 둔촌동과 함께 상한제 대상지로 지정된 길동 신동아 1, 2차는 오히려 상한제 발표 이후 매수 문의가 더 늘었다는 게 현지 중개업소의 전언이다. 길동내 유일한 재건축 추진 단지로 상한제 발표가 되레 홍보효과가 됐다는 것이다.

길동의 한 중개업소 사장은 "매물이 적은 상태에서 6일 상한제 대상지로 지정된 이후 30%는 계약이 됐고, 30%는 보류, 30%는 호가를 올렸다"고 전한 뒤 "분양가 상한제 대상지 선정을 정부가 집값이 오를 지역을 찍어주는 것이라고 생각한다"고 말했다.

영등포구에서 유일하게 상한제 대상지로 선정된 여의도동 일대의 재건축 추진 단지들도 큰 변화는 감지되지 않는다.

시범·광장아파트는 조합설립인가가 떨어져 팔 수 있는 물건이 제한적이다.

여의도의 한 중개업소 대표는 "광장아파트는 매물이 거의 없고 시범도 2∼3개 정도뿐"이라며 "매수 문의가 종전보다 줄긴 했지만 가격만 맞으면 사겠다는 대기자들은 여전하고 매도자들도 급할 게 없다는 분위기여서 호가가 금방 떨어질 것 같지 않다"고 평가했다.

성동구 성수전략정비구역, 용산구 한남뉴타운 일대도 관망세 속에 가격 변화가 나타나려면 시간이 좀 더 걸릴 것이라는 전망이 많았다.

한남동의 한 중개업소 사장은 "최근 재건축 수주전 특별점검도 있어서 분위기를 떠보려는 문의는 있는데 매도·매수로 이어지진 않는다"며 "상한제 지정에 대한 시장 반응은 금주는 지나봐야 나타날 것 같다"고 예상했다.

상한제 지정 이후 신축 아파트값은 여전히 강세가 이어졌다.

대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡는 현재 시세가 29억원까지 올랐으나 최근 31억원에 팔아달라는 매물이 나왔다.

아현동도 마포에서 유일하게 상한제 대상지로 지정된 가운데, 래미안푸르지오 등 새 아파트가 강세다.

아현동의 중개업소 사장은 "래미안푸르지오의 경우 지난달만 해도 갭투자 문의는 거의 없었는데 이달 들어서는 갭투자 문의가 늘고 실제 전세를 끼고 계약도 이뤄졌다"며 "정부가 아현2구역을 겨냥해 상한제 대상지로 지정했는데 기존 아파트는 가격이 더 오를 것이라는 불안감이 작용한 것 같다"고 말했다.



◇ 초기 재건축 단지들 '장기전' 돌입…분양차질 불가피

강동구 둔촌 주공 등 관리처분인가 단지들은 내년 4월 말까지 분양을 마치고 상한제를 피하기 위해 속도전에 돌입한 반면, 반대로 강남권의 재건축 초기 추진 단지는 앞으로 재건축 사업이 어려울 것으로 보고 장기전에 대비하고 있다.

강남구 대치동 은마아파트는 조기 재건축을 포기하고 최근 외관 도색을 시작한데 이어 일부 소유자들이 중심이 돼 배관 교체를 위한 동의서를 받고 있다.

상당기간 재건축 추진이 어려워진 만큼 거주환경을 개선해 집주인이 직접 살 수 있도록 하자는 것이다.

이 아파트 입주민들이 모인 부동산 카페 등에는 "재건축을 기다리다 지쳐서 결국 집수리를 했다"는 글들이 속속 올라오고 있다.

강남구 압구정4구역도 지난 7일 주민총회를 열고 임기가 만료된 현 추진위원장 연임 안건과 내년도 사업계획 예산안 등을 부결했다.

압구정3구역 재건축 추진위원회는 내년 2월까지 조합설립인가를 신청하지 않으면 일몰제 적용을 받아 정비구역이 해제될 수 있지만 조합인가를 서두르지 않고 강남구에 일몰제 연장을 신청할 계획이다.

압구정동의 한 공인중개사는 "재건축 초과이익환수, 분양가 상한제까지 겹친 상황이어서 앞으로 규제가 풀리지 않는 한 사업 추진이 쉽지 않다고 보는 사람이 많다"며 "정부는 상한제가 시행돼도 재건축으로 얻는 가치가 커서 재건축에 타격이 없을 것이라고 하지만, 막상 내 재산이 걸린 조합원 입장에서는 쉽게 포기하지 못 하는 부분이 있다"고 전했다.



이미 이주·철거 단계에 들어갔으나 유예기간내 일반분양이 어려운 단지들은 앞으로 상한제 적용으로 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮아지는 역전현상이 발생한다며 반발하고 있다.

일반분양 통매각을 추진하다 정부와 서울시에 제동이 걸린 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 소송전을 택했다.

금주초 관리처분인가변경계획을 반려한 서초구 등을 상대로 행정소송을 제기하고 소송 결과에 따라 통매각 여부를 결정하겠다는 것이다.

이 아파트의 조합원 분양가는 현재 3.3㎡당 약 4천800만원 선인데 감정평가 전문가들이 예상한 이 단지의 상한제 분양가는 3.3㎡당 4천만원 초반으로 조합원 분양가보다는 낮다. 조합측은 지난달 말 조합원 총회에서 분양가 상한제 예상 금액을 3.3㎡당 2천800만원이라고 추산하기도 했다. 강남구 개포 주공1단지도 현재 조합원 잠정 분양가 3.3㎡당 3천300만∼3천500만원 선인데 상한제를 적용한 일반분양가는 3천100만∼3천300만원에 그칠 것이라는 예상이 나온다.

반포동의 한 중개업소 사장은 "자기 땅에 십수년간 고생해서 재건축하는데 조합원들의 분양가가 운좋게 청약에 당첨돼 일반분양을 받는 사람보다 비싸다는 것을 용납할 수 없다는 분위기가 많다"고 말했다.

이처럼 분양가 상한제로 인해 조합의 수익성이 크게 떨어질 것으로 예상되면서 상한제 적용 단지는 일반분양에 차질을 빚거나 당초 예상보다 분양이 늦어지는 곳이 늘어날 전망이다.

개포동의 한 중개업소 사장은 "정부가 공시지가 현실화로 매년 아파트 공시지가를 높일 가능성이 큰 만큼 상한제 대상 중에 일부는 늦게 분양할수록 유리하다고 보고 후분양을 택할 수 있다"고 내다봤다.

J&K도시정비 백준 대표도 "당장 일반분양이 임박한 단지는 상한제 유예기간 내에 최대한 분양을 서두르겠지만 상한제 대상 단지는 일반분양을 서두를 필요가 없어졌고 수익성 문제로 조합원간 갈등도 커질 것"이라며 "상한제 유예 단지의 분양이 마무리되면 한동안 서울 상한제 대상지에서는 재건축 분양 시장에 공백이 나타날 수 있다"고 전망했다.

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