4월 둘째주 주말과 셋째주 들어서 서울 강남4구과 도심 핵심입지에서 거래량이 점차 늘어나고 있습니다. 강남3구는 저가매물이 소진되고 1억원 안팎 오른 가격에도 유주택자들은 2월 이전처럼 관망하지 않고 매수를 저울질하고 있습니다. 무주택자가 분양시장에서 당락으로 일희일비하고 있는 사이 유주택자들은 '안전자산'을 선제매수하고 있습니다. 서울 강남4구에서 시작된 4월 반등장은 서울 도심및 과천 분당 판교 위례 등 범강남권으로 확산되고 있습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2005년 반등장과 2019년 4월 이후 반등장을 비교해봅니다. 비교하는 이유는 이번 반등이 일시적 반등에 그칠지, 아니면 저가매물 소진후 바닥을 다지다 3차 상승(2015~2017년 1차 상승, 2018년 2차 상승)으로 이어질지를 예측하기 위함입니다.

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미분양

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미분양은 서울보다 서울 인천 경기 등 수도권 전체로 봐야 의미가 있습니다. 2005년 서울 미분양은 500가구 안팎에서 늘었다 줄어 12월에 574가구로 마감했습니다. 2019년은 2월 현재 50가구로 사실상 미분양 제로 입니다. 한마디로 서울은 적정 재고물량(신축아파트)이 매우 부족한 상황입니다.

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수도권 미분양 물량은 2004년 12월 1만5천여가구에서 2005년 1월 1만4천여가구로 줄어들었습니다. 터닝포인트였습니다. 수도권 미분양 물량이 1만5천가구 이하로 줄어드는 시점엔 매매가가 하락세에서 반등세로 돌아섰기 때문입니다. 2010년대 상승장도 2014년 12월 현재 수도권 미분양은 2만가구에 육박했으나 2015년 3월 1만4천여가구로 떨어지면서 시작됐습니다.

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2월 현재 8천가구 안팎에 불과한 수도권 미분양은 지난 2002년 1월(7천가구) 수준으로 역대급으로 낮습니다.

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입주물량

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2005년 전후 서울 아파트 입주물량은 2003년 8만7천가구, 2004년 8만4천가구, 2005년 5만9천가구, 2006년 4만4천가구로 외환위기 여파로 등락폭이 심했지만 감소세였습니다.

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2019년 전후 서울 입주물량은 2017년 3만5천가구, 2018년 4만4천가구, 2019년 4만1천가구, 2020년 3만9천가구입니다. 2018년 이후 서울에서만 주택 4만가구 이상이 멸실된 것을 감안하면 과공급이라 할 수 없습니다.

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최근 서울 전셋값이 하향안정세를 보인 것은 서울 입주물량 과공급 때문이 아닙니다. 무엇보다 임사(주택임대사업) 등록 매물이 급증하면서 전월세 공급물량이 일시적으로 급증했기때문입니다. 또 같은 시기에 서울 전셋값에 영향을 주는(특히 경기 남부권) 경기 입주물량이 많았기 때문입니다. 2003~2006년 경기 입주물량은 연평균 10만2천가구였습니다. 반면 2017~2020년 입주물량은 연간 14만가구에 달했습니다. 동탄2신도시가 큰 몫을 차지했습니다.

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경기 입주물량은 2008년 이후 글로벌 금융위기처럼 경제위기가 올 경우 서울 매매가 안정에도 영향을 미쳤습니다. 수도권 상승장인 2005~2007년에 경기 입주물량은 2007년에 7만7천까지 떨어졌습니다. 반면 광교 판교 등 2기 신도시 입주가 시작된 2009년과 2010년엔 연 11만가구가 넘었습니다.

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경기 입주물량은 2018년을 정점으로 감소세입니다. 2020년은 10만가구로 2018년보다 8만가구, 2019년보다 3만5천가구가 줄어듭니다. 2014~2017년 대규모 공공택지 개발 중단으로 갈수록 공공택지 입주물량이 급감해 2025년 전후 3기 신도시 입주시점까지 감소세가 계속될 것입니다.

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전셋값과 전세가율

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2004년 서울 아파트 전셋값은 매매 전세 동반하락하면서 4% 하락했습니다. 하지만 2005년 매매 전세 모두 반등하면서 6.2%(매매가 9.1%) 급등했습니다. 강남3구가 매매가(강남구 18.8%, 서초구 26.2%, 송파구 19.3%)는 물론 전셋값(강남구 10.1%, 서초구 16.4%)을 주도했습니다. 매매 전세 모두 두자릿수 상승하며 폭등장을 맞은 2006년은 전셋값은 11.5%(매매가 24.1%) 올랐습니다. 하지만 2007년 2.2%(3.6%)로 안정세로 돌아섰습니다.

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서울 아파트 전세가율은 2005년 들어서자마자 50% 미만으로 떨어졌지만 연중 48% 안팎으로 하향안정세를 보였습니다. 하지만 폭등장이 온 2006년부터 전세가율이 급락했습니다. 2008년 30%대에 진입하고 2009년 1월 38.2%로 바닥을 쳤습니다. 수도권 상승장도 그해 9월 고점을 찍고 마감했습니다.

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2015년 서울 아파트 전셋값 상승률은 9.6%에 달했습니다. 하지만 2009년부터 시작된 전세우위시장이 2016년에 막을 내리고 매매우위시장이 시작됐습니다.

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2016년 이후 서울 전셋값은 하향 안정세를 보이고 있습니다. 임사 등록한 전월세매물이 늘어난데다 동탄2 등 경기 공공택지 입주물량이 급증했기 때문입니다. 또 2016~2017년 전세입자가 매매수요로 돌아섰기 때문입니다. 2016년 서울 전셋값은 3.1%로 상승폭이 전년보다 3분의 1로 줄어들었습니다. 2017년 2.1%, 2018년 1.6%를 하향안정세를 보였습니다. 반면 매매가 상승률은 2015년 5.6%, 2016년 4.2%, 2017년 5.3%, 2018년 13.6%로 우상향했습니다.

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최근 서울 아파트 전셋값은 지난해 11월 다시 약보합세로 돌아선 후 2019년 2월 중순 이후 보합세를 보이고 있습니다. 3월 이후 도심 신축 중심으로 강보합세로 돌아서는 단지가 늘어나고 있습니다.

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서울 전세가율은 현재 2005년과 비교해 10% 정도 높다고 보면 됩니다. 하지만 전고점이 2000년대 상승장에서 65%(2009년 1월)인데 반해 2010년대 상승장에선 75%(2016년 6월)로 10% 포인트 차이납니다. 전고점 차이(전세자금대출 유무 차이?)를 감안하면 3월 현재 전세가율 59.4%는 2005년과 비슷한 수준으로 볼 수 있습니다.

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대출규제

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2005년과 2019년 서울 주택시장에서 가장 큰 차이는 대출규제로 볼 수 있습니다.

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2005년 8.31대책으로 9월부터 투기지역에 DTI가 처음 적용됐습니다. 다음해인 2006년 3.30대책으로 6억원초과 고가주택에 대해 LTV, DTI 40%를 적용했습니다.

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문재인정부의 대출규제 수위는 2018년 9.13대책으로 참여정부보다 2배 이상 뛰어넘는 것입니다. 유주택자는 더 이상 대출을 받아 집을 사지 않도록 했습니다.

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하지만 참여정부에서 보듯 대출규제는 수위가 높을수록 부작용이 크다는 게 팩트입니다. 거래절벽에다 무주택자들의 내집마련 기회를 가로막았습니다. 결국 단기적으로 미분양이 늘어나고 중장기적으로 신축아파트공급을 감소시키는 부작용을 초래합니다.

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문재인정부가 참여정부와 같은 실패를 되풀이 하지 않기 위해 유주택자 대출차단을 도입했습니다. 하지만 결과는 똑같을 것입니다. 거래중단으로 시장을 왜곡하고 무주택자에게 청약 당첨이라는 희망고문에 시달리게 만들뿐입니다.

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한편 2005년 주택담보대출 금리는 5.5% 수준이었습니다. 반면 2019년 3월 현재 3.0% 수준입니다. 경제성장률(실질GDP성장률)은 2005~2007년은 연간 4~5%, 2017~2018년은 3% 안팎이었습니다. 참여정부 시절이나 문재인정부 시절이나 경기는 좋지 않았습니다.

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2005년에도, 2006년에도 집값 전망은 하향안정세가 지배적이었습니다. 하지만 폭등장이 왔습니다.

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2005, 2006년 폭등장의 근인(根因)은 공급부족(공급부족이 갈수록 심해질 것이라는 시장참여자들의 심리)으로 인해 수급 밸런스가 깨졌기 때문입니다. 그때도 다주택자 양도세 중과가 공급부족(매도물량 급감)에 기여했습니다. 2017~2021년 문재인정부와 박원순 서울시장 공존체제에서 서울 등 수도권 정비사업 속도가 갈수록 늦어지고 있습니다. 5년 이후 수도권 신축아파트 공급부족에 크게 기여할 것입니다.