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2024년까지 전셋값은 매매가 모멘텀이 아니다

2019-07-04 조회 1,884 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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요즘 휴먼 인덱스가 유행입니다. 부동산 시장에선 ‘그동안 사라진 홍길동이 다시 나타났으니 폭등장이 올 것이다.’라는 게 대표적인 경우입니다. 이와 관련해 여담을 하자면 제가 출간만 하면 수도권 주택시장이 조정장세로 돌아섰습니다. 그런데 지난 6월말 출판사에서 2020년 상반기에 책을 내자고 연락이 왔습니다. 책을 내야 할까요? ㅎㅎ

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 서울 아파트 전셋값이 서울 매매가 모멘텀(상승동력)에 영향을 미치는 지에 대해 정리했습니다.

먼저 결론을 내립니다. 2018년 이후 상승장에서 전셋값은 서울 매매가 모멘텀에 미치는 영향이 줄어들고 있습니다. 한마디로 서울에선 전셋값이 하락한다고 매매가가 하락하지 않습니다. 서울에서 전셋값은 매매가 모멘텀과 상관없다고 봅니다. 물론 입주물량도 서울에선 매매가에 미치는 영향이 매우 적습니다.

2018년 이후 서울 아파트시장은 전셋값이 오르내리든 매매가는 스스로 유동성을 일으키는(매도후 현금을 확보해) 전국구 유효수요의 매수세에 따라 자기 갈 길을 가고 있습니다.

따라서 지금처럼 서울 전셋값이 안정됐다고 해서 서울 매매가 모멘텀이 약하다는 것은 잘못된 분석입니다. 그 이유를 설명하겠습니다.

2019년은 대세상승장 후반기가 시작되는 해입니다. 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 3기를 맞고 있습니다. 즉 매매가와 전셋값이 따로 움직이는 탈동조화하는 시기입니다. 이번 상승장에서 전셋값이 매매가를 끌어올리는 시기는 끝났습니다.

전세가율은 매매 전세 움직임에 따라 3기로 나눕니다. 전세가율 1기는 전셋값이 상승하는 반면 매매가는 하락하는 시기입니다. 전세가율 상승기입니다. 2009~2013년 서울 아파트시장으로 볼 수 있습니다.

전세가율 2기는 매매가와 전셋값이 동반 상승하는 시기로 2014~2015년에 해당됩니다. 전셋값 상승폭이 매매가 상승폭보다 커 전세가율 상승세가 유지됩니다.

반면 2016년부터 시작된 전세가율 3기는 매매가 상승폭이 전셋값 상승폭을 압도해 전세가율이 하락하는 시기입니다. 전셋값은 2016년부터 안정세(KB국민은행 기준 서울 3.1%)로 돌아섰습니다. 2018년엔 2000년 이후 가장 많은 수도권 입주물량(24만8천가구)으로 인해 서울 전셋값은 더욱 안정됐습니다.

하지만 수도권 입주물량 감소세가 본격화되는 2019년 하반기를 앞두고 서울 전셋값은 국지적으로 강보합세로 돌아서고 있습니다. 최근 입주한 동남권 신축의 경우 전용면적 84타입 상한가 기준으로 송파헬리오시티는 8억5천만원을 넘어섰습니다. 2019년 강동권 입주장을 시작한 래미안명일역솔베뉴는 6억원을 넘어서고 있습니다. 강남구의 경우 개포 래미안블레스티지는 10억원을 호가하고 있습니다. 9월 1일부터 입주가 시작되는 개포 디에이치아너힐즈도 9억원 이상에서 출발하고 있습니다.

2015년 이후 전세입자의 매매수요가 급증하면서 거래량도 폭발하고 상승폭도 커지고 있습니다. 2016년보단 2017년, 2017년보단 2018년이 매매가 상승폭이 컸습니다. 이에 따라 전세가율은 2016년 5월 75%로 정점을 찍고 하락했습니다.

2019년 하반기 이후 상승장에서 서울 전셋값이 매매가 모멘텀에 미치는 영향이 미미하다는 근거는 다음과 같습니다.

첫째 서울은 이미 질적인 주택시장에 진입했기 때문입니다.

질적인 주택시장이란 생활권내에서 지위재로서 영향력을 발휘하는 아파트 vs 그렇지 못한 아파트가 다르게 움직인다는 것입니다. 한마디로 지역별 초양극화, 단지별 차별화된다는 것입니다.

지위재 아파트시장은 입주물량 증가-전셋값 하락-매매가 하락이 통하지 않습니다. 지위재 아파트값은 전셋값은 물론 입주물량과 아무 상관이 없습니다. 지위재 아파트를 사는 시장참여자들은 갭(매매가-전셋값)에 크게 상관하지 않습니다. 강남3구 전세가율이 30%대로 떨어져도 말입니다.

둘째 지금은 상승장 후반기 전세가율 3기(하락기)로 유동성장세이기 때문입니다.

2009년 1월 바닥을 친 전세가율은 2015년까지 우상향했습니다. 전셋값이 매매가를 끌어올렸습니다. 서울 전세가율은 2014년 65%를, 2015년에 70%를 돌파했습니다.

특히 2015년엔 서울 아파트 전셋값 상승폭(8%)이 컸습니다. 박근혜정부가 전세난이 계속되자 전세자금대출을 대폭 확대했기 때문입니다. 다주택자라도, 고속득자라도 저금리로 전셋값의 80%까지 대출받을 수 있어 전세시장에 가수요가 발생했습니다. 결국 2018년 9.13대책에 따라 다주택자 전세대출을 차단했습니다.

문재인정부의 규제가 본격화된 2018년부터 안전자산인 지위재 아파트로 갈아타는 교체수요가 증가했습니다. 여기에 대세상승장 전반기(2015~2018년)에 막대한 자본소득을 올린 일시적 2주택자들이 매도해 확보한 현금으로 적극적으로 갈아타고 있습니다.

여기에 재개발 재건축 등 정비사업을 중심으로 수도권은 물론 부산 대구 울산 광주 등 지방 대도시에서 원정투자를 하는 수요가 늘어나고 있습니다. 특히 5월 이후 강남에선 자녀 증여용으로 사두는 경우가 증가하고 있습니다.

셋째 정부의 잘못된 정책으로 인해 전세시장이 교란됐기 때문입니다. 대표적인 게 주택임대사업(임사) 정책입니다.

2017년 8.2대책으로 각종 세제혜택을 주면서 다주택자들에게 임사 등록을 종용했습니다. 임사 등록 증가는 전월세 물량 증가로 이어져 전세시장을 안정시키는데 크게 기여했습니다.

하지만 과도한 세제혜택으로 장기간 매물이 잠기는 부작용이 발생하자 정부는 9.13대책을 발표했습니다. 양도세 감면혜택과 종부세 합산배제로 세제혜택을 대폭 축소시켰습니다.

2017~2018년 집중적으로 임사 등록한 다주택자들은 양도세 감면혜택을 받기 위해선 짧게는 5년, 길게는 10년간 보유해야 합니다. 즉 전월세시장에 공급해야 합니다. 따라서 최소한 2023년 전후까지 서울 전셋값은 안정될 것입니다.

넷째 서울 아파트 노후화가 심각하기 때문입니다. 서울에선 입주 5년 이내 새 아파트가 급감하고 20년이 지난 노후아파트가 급증하고 있습니다.

노후아파트가 급증할수록 전셋값이 매매가에 미치는 영향은 갈수록 줄어들 것입니다. 당연하지만 아파트는 노후화될수록 현재가치가 떨어집니다. 즉 전셋값이 하락합니다. 반면 재건축이나 리모델링이 가능한 단지는 미래가치가 높아져 매매가가 상승합니다. 전세가율이 크게 낮아질 수밖에 없습니다. 극단적인 예이지만 지은지 45년이 넘은 반포주공1단지의 경우 84타입 매매가는 33억원, 전셋값은 3억원 수준입니다.

서울 20년 이상 노후아파트가 2020년대에 급증합니다. 서울 재고아파트 170만가구중 절반이상이 노후아파트가 됩니다. 분당 등 1기 신도시는 32만가구가 이미 지은지 20년이 지났습니다. 2022년부터 시범단지를 시작으로 재건축 연한 30년이 도래합니다.

마지막으로 참여정부 이후 서울 아파트시장 전셋값 매매가 히스토리를 정리했습니다.

참여정부 기간중 서울 전셋값은 매우 안정됐습니다. 특히 2004~2006년엔 말입니다. 폭등한 매매가와 달리 전셋값이 안정된 이유는?

무엇보다 수도권 입주물량이 크게 증가했기 때문입니다. 수도권 입주물량이 2002, 2003년 각각 19만가구, 2004년 23만가구에 달했습니다. 2004년엔 서울에만 8만가구가 넘었습니다. 이땐 상승장 후반기 유동성 장세에다 서울 강남 5층이하 저밀도 1기 재건축이 한창인 시기였습니다. 물론 규제도 절정이었습니다.

반면 MB정부와 박근혜정부는 매매가는 안정된 반면 전셋값이 급등했습니다. MB정부가 집권하던 2010년 전후 2기 신도시 등 수도권 입주물량(2009, 2010년 각각 18만가구)이 많았음에도 전셋값이 크게 오른 이유는? 수도권 주택시장이 침체돼 30~40대는 매매수요보다 전세수요가 압도적으로 많았습니다. 강남구 서초구 보금자리주택 공급(분양받으려고 무주택 신분을 유지) 영향도 컸습니다.

박근혜정부에서도 2013~2015년에 침체기가 계속되면서 전셋값이 두자릿수 안팎으로 급등했습니다. 수도권 입주물량은 2013~2015년 연간 10만~12만가구(서울 3만~4만가구)로 줄어든데다 2015년 대폭 확대된 전세자금대출이 큰 몫을 했습니다.

그럼 문재인정부는? 참여정부 주택시장과 매우 비슷합니다. 전셋값은 물론 매매가도 비슷하게 움직이고 있습니다.

문재인정부에서 전셋값은 참여정부 3년처럼 2017년 집권 이후 2019년까지 안정세를 유지하고 있습니다. 임사 등록 전월세물량과 입주물량 증가 영향이 컸습니다.

참여정부가 집권한 2003년은 상승장 전반기를 마치는 시기였습니다. 2004년(1년간 다주택자 양도세 중과 완화로 조정장세였지만) 이후 상승장 후반기가 시작됐습니다. 문재인정부의 2017년 역시 상승장 전반기 막바지였습니다.

입주물량 추세도 매우 유사합니다. 모두 집권 2년차에 수도권 입주물량이 정점을 찍었습니다. 2004년 23만가구, 2018년 24만가구. 이후 똑같이 감소세로 돌아섰습니다. 참여정부 마지막 연도인 2007년에 수도권 입주물량은 14만가구(서울 3만8천가구)로 급락했습니다. 문재인정부의 2021년에도 정비사업 및 공공택지 입주물량 감소로 11만가구(서울 1만8천가구)로 추산됩니다.

상승장 후반기 유동성장에서 서울 전셋값은 갈수록 서울 매매가 모멘텀에서 멀어지고 있습니다. 반면 전세가율은 주목해야 합니다. 서울 전세가율이 영원히 하락할 수 없습니다. 바닥을 찍는 시점이 올 것입니다. 이 때가 바로 매매가 모멘텀이 끝나는 시점입니다. 2015년 이후 지속된 계단식 상승장이 끝나는 시점이기도 합니다.

서울 아파트 전세가율은 2019년 6월 현재 59.3% 입니다. 2018년 11월 59%대로 떨어진 후 9.13대책으로 인해 8개월간 횡보세입니다. 지난 6월 강남3구에서 시작된 3차 상승장이 하반기에 서울 전역으로 확산된다면 전세가율은 다시 하락세로 돌아설 것입니다. 서울 전세가율이 45% 안팎까지 떨어지면 이번 상승장은 끝날 것으로 추론합니다. 2024년 12월 전후로 봅니다.


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