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2019년 하반기 관전포인트-전고점 돌파는 오버슈팅인가?

2019-07-11 조회 2,269 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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시장은 묵묵히 자기 갈 길을 가고 있는데 정부는 초조한가 봅니다. 문재인정부는 시장에 너무 빨리 패를 보여줬습니다. 2017년 집권하자마자 쓸 수 있는 카드를 2018년 9.13대책으로 모두 써버렸습니다. 정부는 아직도 쓸 카드가 있다고 하지만 강행할 경우 엄청난 후폭풍이 예고돼 있습니다. 1주택자는 물론 ‘성역’인 무주택자도 건드릴 수 있기 때문입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 다소 늦었지만 2019년 하반기 수도권 주택시장 관전포인트를 3가지 주제로 정리했습니다.

규제책

핵심 변수라고 생각하지 않지만 규제책에 예민한 시장참여자들이 많아 포함시켰습니다. 민간택지 분양가 상한제(이하 민택상)로 집값이 하락하거나 안정된다고 생각한 분들이 많은데... 전혀 그렇지 않습니다.

결론적으로 말씀드리면 다음 정부에 큰 부담을 떠넘기는 미봉책일 뿐입니다. 우선 당장 집값 상승의 근원진인 강남 재건축시장에서 투자수요를 위축시킬 수 있습니다. 또 정비사업 아파트 분양가를 낮춤으로써 무주택자에게 희망고문을 연장시켜 재고아파트시장에서 실수요를 줄어들게 만들 수 있습니다.

하지만 5년 안팎 중기적으로 보더라도 부작용이 너무 큽니다.

로또 분양을 기대한 무주택자들은 낮아진 분양가에 일시적으로 환호하겠지만 1급지 가점 커트라인이 70점 안팎으로 지금보다 10점 이상 치솟으면? 전매제한 기간이 8년이라면? 청약 대기수요 증가로 전셋값이 급등한다면? 환호가 좌절로 바뀌는데 시간이 그리 많이 걸리지 않을 것입니다. 서초그랑자이 커트라인 75점이 의미하는 바가 무엇이겠습니까?

무엇보다 올 하반기 수도권 대기 분양물량중 재고아파트 신축 보다 경쟁력 있는 대박 단지가 많이 남아있질 않습니다. 정비사업에선 7월 25일 1순위 청량리역 롯데캐슬 L-65가 끝나면 경기권에서 대어급인 과천푸르지오써밋(1단지)와 광명철산주공7단지는 해당지역 1순위에서 마감될 것입니다.과천 지식정보타운과 북위례 몇개가 남아있습니다.

서울에서 대어급은 2020년 이후 후분양을 검토하다 민택상 폭탄을 맞아야 하는 상황입니다. 래미안 라클래시, 둔촌주공, 개포그랑자이, 개포주공1단지, 증산2구역, 래미안원베일리, 메이플자이, 디에이치클래스트, 반포우성, 방배5, 6구역, 용산 유엔사부지, 브라이튼 여의도 등이 말입니다.

울며 겨자먹기로 분양가 상한제에 굴복해 분양가를 10% 이상 낮춰 선분양을 한다면? 시세차익이 5억원을 넘어 10억원에 달한다면? 청약경쟁률은 치솟고 가점 커트라인 역시 치솟을 것입니다. 정부는 과열된 분양시장을 진정시키기 위해 채권입찰제를 도입할 것입니다. 악순환입니다.

과거 참여정부 시절 2007년 민택상으로 서울 집값 안정, 아니 폭락한 것으로 오해하는 사람이 많은데 팩트는 전혀 그렇지 않습니다.

이에 대해선 몇 번 언급했으니 이번엔 2007년 이전 VS 2019년 이전 서울 아파트 인허가 실적을 비교하는 것으로 끝내겠습니다. 정비사업 인허가 실적은 사업시행인가 기준입니다. 6년 뒤 입주아파트가 됩니다.

참여정부가 민택상을 도입하는 2007년 이전 서울 아파트 인허가 실적은 놀라울 뿐입니다. 반포 청담도곡 잠실 등 강남 저밀도아파트 1기 재건축이 쏟아진 시기이기도 합니다.

인허가 실적이 2000년 9만7천가구, 2001년 11만6천가구, 2002년 16만가구, 2003년 11만5천가구에 달했습니다. 이들 물량이 모두 정비사업은 아니겠지만 2006~2009년에 대부분 입주했습니다.

이어 문재인정부가 민택상을 도입할 2019년 이전 서울 인허가 실적을 봅시다. 2012년 4만3천가구, 2013년 4만5천가구, 2014년 2만9천가구, 2015년 4만1천가구입니다. 연평균 3만9천가구로 참여정부(연간 9만7천가구)에 40% 수준입니다. 대부분 2018~2021년 입주하는 물량입니다. 2022년 이후 입주할 2016년 인허가 실적도 2만5천가구로 역대급으로 낮았습니다.

2017년 7만5천가구로 급증한 이유는 재건축 초과이익환수제와 재개발 조합원지위 양도금지를 피하기 위해 사업속도를 무리하게 앞당겼기 때문입니다. 재건축 단지는 지금 후유증을 앓고 있습니다. 설계변경으로 이주철거는 물론 분양 입주물량이 2년 안팎 늦어지고 있습니다. 2018년 인허가 실적은 3만2천가구로 급감했습니다. 더 중요한 것은 2018년 1월 이후 서울 인허가 실적이 감소추세로 돌아섰다는 것입니다. 2019년에도 그 추세는 계속되고 있습니다.

그리고 2009년 서울 입주물량 과공급 구간엔 수도권 2기 신도시인 광교 판교 등 입주물량까지 겹쳤습니다. 2020년 이후엔? 서울 핵심입지에 자리잡은 정비사업 입주물량은 물론 인허가 실적도 감소세로 돌아섰으며 더 이상 2기 신도시 입주물량은 없습니다. 3기 신도시는 일러야 2025년부터 입주가 시작될 것입니다.

규제책으로 재건축 연한이 강화되든 1주택 고가주택 장기보유특별공제가 축소되든 대출규제 수위를 높이든 다가오는 하이퍼 인플레이션시대에 자산가치를 늘리는 사람은 다주택자가 될 것입니다. 자산가치가 쪼그라드는 사람은 무주택자가 될 것입니다. 다주택자는 9.13대책 이후 조정장세에서 스스로 유동성을 일으켜 인강남 등 안전자산으로 갈아탔습니다. 그리고 1주택자와 일시적 2주택자들은 4월 이후 갈아타고 있습니다.

정비사업 순공급량

인플레이션과 함께 슈퍼사이클(초호황기)에 밀접하게 연결돼 있는 개념이 바로 순공급량입니다. 순공급량이란 정비사업 입주물량에서 정비사업 멸실주택수를 뺀 것입니다.

멸실주택을 동반하는 정비사업 이주철거는 이주수요 모멘텀과 이주비 유동성장세를 일으킵니다. 반포주공1단지 1, 2, 4주구는 이주비가 평균 10억원(무이자 5억원)에 집주인이 50% 이상 거주하고 있어 올 하반기 정비사업의 태풍의 눈이 될 것입니다.

순공급량이 중요한 것은 서울 신규아파트 공급물량의 90%이상이 정비사업이기 때문입니다.

지속적으로 정비사업이 이뤄진다면 멸실주택이 늘어나면 입주물량도 늘어나기 마련입니다. 따라서 중장기적으로 새아파트 공급물량이 늘어나 공급부족이 해소될 수 있습니다.

하지만 참여정부나 문재인정부처럼 정비사업에 집중적으로 규제를 가하면 멸실주택수와 입주물량이 탈동조화되면서 시장이 왜곡됩니다.

투기과열지구 재개발 재건축 조합윈지위 양도금지, 재건축 초과이익환수제, 재건축 안전진단 강화, 사업시행인가전 교육환경영향평가 의무화, 관리처분계획 타당성 검증 의무화 등 각종 정비사업 규제가 누적되고 있습니다. 여기에 정비구역 지정, 건축심의, 설계변경, 시공사 선정 등 단계에서 서울시의 끊임없는 바디체크(BODY CHECK)는 멸실 입주의 탈동조화를 가속화시키고 있습니다.

결국 슈퍼사이클이라는 시장의 역습을 맞을 것입니다. 제가 2019년 하반기 이후 수도권 주택시장 슈퍼사이클을 예측한 근거이기도 합니다. 멸실주택은 늘어나는데 입주물량이 감소하는 대표적인 구간이 바로 2020~2022년 구간입니다.

2018~2019년 서울 역대급 입주물량에도 전세시장이 연착륙하는 데 멸실주택 이주수요가 크게 기여했습니다.

교보증권 백광제 연구원 리포트에 따르면 2013~2018년 서울 아파트 순공급물량은 6년 연속 마이너스를 기록했습니다. 6년 누적 순공급량이 -7만2천가구에 달합니다.

여기에 재개발 중심으로 정비사업이 한창인 광명 성남 안양 수원 등 경기도 6년 누적 순공급량도 -5만7천가구입니다. 2020년부터 멸실주택이 급증할 인천도 순공급량 역시 -2만3천가구 입니다.

따라서 지난 6년간 서울 인천 경기 등 수도권 정비사업 순공급 부족분은 15만2천가구에 달합니다.

문제는 서울은 순공급 부족이 2015년부터 시작된 반면 경기는 2017년부터, 인천은 2018년부터 시작됐다는 것입니다. 수도권에선 2022년까지 매년 10만가구 안팎 멸실주택이 발생할 것으로 추론합니다.

민택상 등 각종 규제로 정비사업이 늦어질수록 입주물량은 갈수록 줄어듭니다. 앞으로 3년 이상 서울 도심 핵심입지에 신축이 줄어들고 있다는 것을 누구나 알기 시작했다면 슈퍼사이클이 올 수 밖에 없습니다.

규제책으로 수요가 일시적으로 억제되는 기간은 6개월 안팎입니다. 그러나 도심에 정비사업으로 신축을 다시 공급하는 데는 최소한 5년이 걸립니다. 이 차이(수급 격차. TIME-LAG)가 슈퍼사이클을 만드는 것입니다.

전고점 돌파

전고점이란 쉽게 말해 2018년 9.13대책 이전 최고 실거래가를 의미합니다. 7월 10일 현재 전고점 돌파 팩트는 아직 전고점을 돌파한 단지보단 돌파하지 못한 단지가 많다는 것입니다. 특히 재고아파트 중소형은요.

강남3구에선 잠실주공5단지를 비롯해 압구정 구현대 신현대 대형, 개포주공1, 4단지, 둔촌주공이 전고점을 돌파하고 있습니다.

또 반포2, 4차, 개포주공 5~7단지, 가락삼익 등 재건축단지와 반포래미안퍼스티지, 반포자이, 래미안신반포팰리스, 역삼 개나리SK뷰 및 래미안크레이튼 등 준신축 신축에서 중대형을 중심으로 전고점을 돌파하고 있습니다.

반면 서울 비강남 핵심입지 네임드 아파트를 기준으로 하면 현재 실거래가는 2018년 7월 수준으로 보면 될 것입니다. 아직 서울 비강남 재고아파트 신축과 준신축은 전고점을 넘어선 가격에 대해 매수자들의 저항이 심한 편입니다.

우상향하는 실거래가 추세상 전고점 돌파는 시간문제입니다. 민간택지 분양가 상한제가 추세를 바꿔놓을 순 없습니다. 그 이유는 지금 서울 등 수도권 아파트시장에서 핵심수요는 무주택자가 아니기 때문입니다. 핵심수요는 1주택 또는 일시적 2주택자로 상향이동을 위해 똘똘한 아파트로, 덜 오른 중대형으로 갈아타는 교체수요가 80% 안팎이기 때문입니다.

전고점을 돌파한 가격에 매수한 것에 대해 비판적인 사람이 많은데... 전고점 돌파한 가격이 중요한 것보단 4년 이상 보유할 가치가 있는, 소득 4, 5분위에 속한 30~40대가 선호하는(희소가치가 높은) 아파트를 매수했는가?가 중요합니다.

물가상승률이 반영된 서울 실질주택가격은 2017년 상반기에서야 전고점을 돌파했을 뿐입니다. 2019년 7월 현재 서울 실질주택가격은 전고점 돌파후 평균 10% 정도 오른 수준입니다. 결코 가격 거품이 꼈다고 볼 수 없습니다.

참고로 2013년 기준으로 2019년 1분기 현재 소득 5분위별 가계소득(가처분소득) 추이를 보면 1, 2분위는 소득이 감소한 반면 5분위는 20% 이상 늘었습니다. 4분위도 12% 이상 증가했습니다.

여하튼 강남3구를 비롯한 수도권 1급지 전고점 돌파 속도는 더욱 빨라질 것입니다. 강남3구 재건축단지- 강남 신축 및 준신축- 서울 도심 신축 및 준신축& 강동구 과천 분당 판교 위례 등 범강남권-경기 신축-서울 1급지 구축 순으로 전고점을 돌파할 것입니다.

이번 상승장에서 전고점 돌파의 관전포인트는 지은지 10년~20년 된 구축입니다. 2000년 전후 건축된 서울 네임드 구축이 속속 전고점을 돌파한다는 것은 슈퍼사이클이 시작됐다는 것을 의미합니다. 올해 가기전 자산인플레이션이 폭발할 것입니다.



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