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현명한 투자자를 위한 2019년 이후 매매포지션

2019-07-25 조회 1,801 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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민간택지 분양가 상한제에 대해 정부의 진전된 액션이 없습니다. 하지만 8월 여름 휴가가 끝나면 시장 상황에 따라 추석연휴전 규제책이 발표될 가능성이 높습니다. 수도권에서 3기 신도시외에 공급을 막아놓은 정부로선 부작용이 크든 작든, 효과가 있든 없든 뭐라도 해야 하니 말입니다.

7월 넷째 주 현재 서울 1급지 아파트(신축 준신축 재건축단지 등)시장을 보면 거의 완벽히(?) 2018년 8월 수준까지 실거래가가 회복됐습니다. 9.13대책 이전 전고점 돌파 지역도 성산시영 마포래미안푸르지오 등 마포구 , 이촌동 한가람, 한강맨숀 등 용산구, 래미안에스티움, 당산반도유보라팰리스 등 영등포구, 꿈의숲코오롱하늘채 래미안라센트 등 성북구 등 서울 전역으로 확산되고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 대세상승장 후반기에 부동산 투자자들이 명심해야 할 가치투자 원칙과 매매포지션을 정리했습니다.

지난 6월 강남발 3차 상승장이 시작되면서 유동성장세, 자산인플레이션이 본격화됐습니다. 한마디로 달리는 말이 빨라졌습니다. 상승장 후반기를 맞아 달리는 말에 올라타는 것도 중요하지만 달리는 말이 낭떠러지에 도착하기전 뛰어내리는 것이 더욱 중요합니다. 뛰어내릴 자신이 없다면 상승장 후반기에 투자는 매우 신중해야 합니다.

현명한 투자자가 되고 싶다면

겹따옴표로 표시한 다음 글은 ‘벤저민 그레이엄의 현명한 투자자 정말 읽기 쉬운 핵심 요약판’에서 인용한 것입니다. 부동산 가치투자자라면 지난 6월부터 시작된 3차 상승장에서 새겨 들여야 할 말입니다.

“투자란 철저한 분석을 통해 원금을 안전하게 지키면서도 만족스러운 수익을 확보하는 것이다. 그렇지 않다면 투기다.

철저한 분석이란 안전과 가치의 확고한 기준에 비춰 사실을 연구한다는 뜻이다. 안전이란 정상적이거나 충분히 있을 법한 상황에서 손실에 대비한다는 뜻이다. 만족스러운 이익이란 적정 수익보다 넓은 개념이다. 투자자가 현명하게 판단해서 수용한다면 아무리 낮은 수익이라도 상관없다는 뜻이다.”

"투자자를 곤경에 빠뜨리는 가장 무서운 적은 자기 자신이다. 이성을 잃고 시장에 휩쓸리기 쉽기 때문이다. 투자할 때는 항상 건전한 사고방식을 유지해야 한다.

내재가치를 평가하거나 계량화하는 습관을 가지면 실수를 줄여준다. 내가 지불하는 시장가격과 획득하게 되는 내재가치를 비교하여, 매수하기에 충분히 낮은 가격인지 따져보는 습관을 가져야 한다. 향수가 아니라 식료품을 사듯이 실용적으로 주식을 매수해야 한다. 내재가치를 따져보지 않고 묻지마 투기를 할 때마다 얼마나 엄청난 손실이 발생했는지 상기해보라.

아무리 초보자라도 조금만 노력하면 화려하지는 않지만 괜찮은 투자 성과를 올릴 수 있다. 초보자인데도 짧은 지식으로 잔머리를 굴리면 오히려 안 좋은 결과가 될 수도 있다.”

아파트 내재가치란 역세권, 직주근접성, 공원접근성, 리테일 접근성 등 입지가치가 대표적입니다. 여기에 임대수익가치 희소가치 미래가치(호재 개발압력 등)를 포함합니다.

“미래가 불확실하기 때문에 한 바구니에 모든 자금을 담아서는 안 된다. 특히 투자 포트폴리오로 생계를 해결하려는 사람은 뜻밖의 상황에 대비하고 위험을 최소화해야 한다. 주식 투자로 인플레이션을 완벽하게 방어한다고 말할 수 없지만, 그래도 채권보다는 유리하다. 모든 재산을 채권에 투자하는 것이 가장 위험하다.”

상승장 후반기에 똘똘한 아파트가 인플레이션을 완벽하게 헤지한다고 과신해선 안됩니다.

현명한 투자자를 위한 최적의 매매포지션

매수는 기술이고 매도는 예술이라고 합니다. 그만큼 매도는 힘듭니다. 상승장 후반기에 매도타이밍을 잘 잡는 방법은 내가 파는 아파트를 사는 사람에게도 자본소득(시세차익)의 일부를 나눠준다고 생각하는 것입니다. 자본소득의 3분의 1을 준다고 생각하세요. 쉽지 않겠지만 상승장 후반기에 매도타이밍을 너무 늦게 잡지 않는데 큰 도움이 될 것입니다.

또 다른 방법으론 매수하는 시점에 목표로 하는 자본소득을 정하는 것입니다. 그리고 보유기간중 자본소득에 도달했을 때 과감히 매도하는 것입니다.

상승장 후반기 투자할 땐 반드시 언제(또는 얼마에) 매도할 것인가?를 정해야 합니다. 물론 상황에 따라 매도시기가 늦어질 수도, 빨라질 수도 있지만 말입니다.

중요한 것은 유동성파티가 끝나기 전, 즉 자산인플레이션으로 생긴 거품이 꺼지기 전 매도해야 한다는 것입니다. 하지만 거품이 꺼지는 시기는 거품이 꺼질 때까지 아무도 모릅니다.

우선 3주택 이상 다주택자들은 늦어도 2022년까지 주택수를 줄여야 합니다. 재산세 종부세 등 보유세 부담이 해마다 커질 것입니다.

2019년 하반기 이후 조정대상지역에서 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해 매매사업자나 법인 명의로 또는 자녀 증여로 주택수를 늘리는 것을 반대합니다.주택임대사업자가 아닌 다주택자들은 주택수를 3주택 이하로 유지하는 것을 추천합니다.

보유세 부담이 종부세가 부과되는 2019년 12월부터 체감할 것입니다. 매물이 쏟아지진 않겠지만 매도자 우위 시장에 다소 변화가 있을 것입니다.

일시적 1세대 2주택자가 아닌 그냥 2주택자라면 일시적 2주택자 요건을 갖춰 갈아타는 것을 추천합니다. 물론 앞에 언급한 달리는 말에서 언제든지 뛰어내릴 수 있는 멘털과 자금력을 갖춰야 합니다.

일시적 2주택자도 마찬가지로 선매도 후매수로 일시적 2주택을 유지하며 갈아타는 것을 추천합니다. 종전주택 보유기간을 최대한 길게 하고 매도하고 싶다면, 또 똘똘한 도심 신축으로 갈아타고 싶다면 정비사업 입주권을 추천합니다. 입주권이 아파트가 되는 준공일 시점을 기준으로 2년 이내 종전주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 일정 요건을 갖춰야 합니다.

1주택자는 2019년 하반기가 갈아타기 마지막 기회라고 생각하세요. 7, 8월에 비수기에 매수할 것인가? 아니면 9월 전후 규제책 발표후 매수할 것인가?를 결정해야 합니다. 7월 현재 투자자가 책정한 적정가를 벗어나는 추격매수는 지양해야 합니다.

특히 상승장 후반기엔 사업 초기(사업시행인가전) 단계인 정비사업은 매수에 신중해야 합니다. 2024년 전후 찾아올 침체기에 정비사업이 지지부진할 가능성이 매우 높기 때문입니다. 강남3구 동마용성 등 서울 1급지에서 멀어질수록 더욱 그렇습니다.

무주택자는 올 하반기에 당첨 가능성이 없다면 청약을 포기하세요. 민간택지 분양가 상한제가 시행되더라도 확실한 고가점자((서울 기준 65점 이상)가 아니면 무주택자에게 악재입니다. 가점 커트라인은 치솟고 분양물량이 급감하기(정확히는 늦어지기) 때문입니다.

고가점자가 아닌 무주택자라면 청약을 포기하고(또는 서울 청약을 포기하고 정비사업 일반분양이 많은 성남 광명 안양 수원 등으로 이사해 지역우선공급으로 청약하고) 하반기에 정비사업 입주권이나 정비사업 신축 준신축 재고아파트를 내 것으로 만드는데 총력을 기울여야 합니다. 분상제로 인한 정비사업 분양수입 감소는 무시해도 좋을 리스크입니다. 특히 일반분양물량이 많은 투기과열지구가 아니라면 말입니다.


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