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규제책은 어떻게 아파트 신계급사회를 앞당겼나?

2019-09-16 조회 1,520 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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한반도에 태풍이 온다고 해도 저는 크게 걱정하지 않습니다. 물론 대비는 해야겠지요. 한반도를 관통하는 태풍은 7년에 하나 정도 됩니다. 또 한반도를 관통한다고 해도 태풍의 크기와 강도에 따라 피해는 크게 다릅니다.

이번 링링에서 보듯 지나가봐야 피해는 정확히 알 수 있습니다. 너무 비관적이거나 너무 낙관적으로 예측할 필요는 없습니다. 부동산 투자자의 마음도 비슷해야 한다고 생각합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 민간택지 분양가 상한제(분상제) 등 규제정책의 부작용을 정리했습니다. 규제책에 따른 부작용은 크게 2가지입니다. 바로 전셋값 상승과 초양극화 입니다.

전셋값 상승

먼저 수도권 전셋값 상승입니다. 서울뿐만 아니라 인천 경기 모두 올 상반기에 강보합세로 돌아섰습니다. 이제 내년 2020년엔 역전세난이 아니라 전세난을 걱정해야 할 상황입니다.

KB국민은행 서울 전세수급지수(부동산 공인중개사들에게 전세공급 상황을 부족, 적당, 충분으로 질문해 기준 100에다 부족하다는 답변을 더하고 충분하다는 답변을 뺀 심리지수. 100+ 수치가 클수록 전세공급이 부족하다는 응답이 많다는 뜻)를 보면 9월 2일 현재 140을 돌파했습니다.

전세수급지수 140 돌파는 전세난을 예고한다고 보면 됩니다. 서울은 144.3으로 치솟았습니다. 인천도 140을 넘어섰고 경기도 125.2를 기록해 지난 1월 바닥을 치고 가파른 상승세입니다.

수도권 전셋값 상승 원인을 분상제로 풀이하는 사람이 있지만 결정적이지 않습니다. 2017년 이후 누적된 규제의 부작용으로 수급 밸런스가 무너져 전셋값이 상승하고 있습니다.

수급에서 공급은 동탄2 등 2기 신도시 입주물량 소진 및 서울 입주물량(입주물량 전세물량) 감소세 영향이 큽니다. 특히 서울은 입주물량도 감소하고 있지만 전세거래가 가능한 유통물량이 규제책으로 인해 갈수록 줄어들고 있습니다.

임사(주택임대사업자) 등록에다 양도세 비과세 2년 실거주 요건 등으로 신축 전세물량도 감소하고 있습니다. 반면 관리처분인가를 받거나 받을 예정인 서울 인천 경기 등 수도권 정비사업이 급증하고 있습니다. 관리처분인가는 3개월안에 이주가 시작된다는 것을 의미합니다.

유통물량은 갈수록 줄어들고 멸실주택 이주수요는 갈수록 늘어나 수도권 주택시장 수급 밸런스가 무너지고 있습니다. 전세난이 다가올 것입니다.

전셋값 상승에 기여한 규제책으론 지난 2018년 12월 11일 이후 전국 분양단지에서 시행중인 ‘무주택자 우선공급’이 대표적입니다. 전셋값 변동률이 전국적으로 비슷하지만 올 들어 전셋값이 일제히 우상향하고 있습니다. 무주택자에게 전체 분양물량의 75%를 우선공급하는 주택공급에 관한 규칙 개정안 영향이 매우 큽니다. 분양가 통제까지 이어져 분양시장 과열이 전국으로 확산되고 있습니다.

또 오는 12월 강화된 종합부동산세액이 고지되면 매도자우위 시장에서 집주인이 보유세 부담을 세입자에게 전가해 전셋값 추가 상승을 부추길 것입니다. 오른 전세금을 월세로 받는 반전세가 늘어날 것입니다.

초양극화

유동성장세에 안전자산으로 부각중인 인서울 인강남 인도심에 대한 수요가 전국에서 몰려들고 있습니다. 초양극화가 심화되고 있습니다. 초양극화를 가속화시킨데는 소득과 주택 가격에 상관없이 오로지 규제지역 주택수를 기준으로 유주택자에게 대출규제를 가한 9.13대책의 부작용이 컸습니다.

실거래가 사이트, 시세미(https://sise.me)를 통해 9.13대책 전후 서울 아파트매매 거래량이 월 7천여건으로 비슷했던 2018년 7월과 2019년 6월을 비교했습니다.

지난해 7월 서울 구별 거래량 랭킹을 보면 노원구(672건) 강서구(481건) 구로구(432건)가 상위 1~3위를 차지했습니다.

반면 9.13대책 이후 올 6월 거래량 랭킹은 송파구(740건) 노원구(673건) 강남구(596건)가 ‘빅3’를 차지했습니다. 소형 저가아파트가 몰려있어 절대 거래량이 많은 노원구는 작년과 올해 거래량이 비슷했습니다.

반면 1위를 차지한 송파구는 지난해 402건에서 올해 740건으로 84% 증가했습니다. 3위 강남구도 299건에서 596건으로 99.3% 늘어났습니다. 거래량 순위가 지난해 10귄 밖에서 올해 6위로 진입한 서초구도 360건으로 작년보다 25.4% 증가했습니다. 강동구도 117건에서 315건으로 무려 169.2%나 급증했습니다.

거래액으로 비교하면 초양극화를 실감할 것입니다. 지난 4월 이후 비싼 아파트일수록 거래량이 많았으니 거래액(실거래가) 상승은 당연합니다.

지난해 7월 서울 아파트매매 거래액은 건당 평균 8억4천만원 이었습니다. 올 6월엔 10억3천만으로 급증했습니다. 9.13대책 이후 전고점을 돌파하지 않는 6월에 작년보다 거래액이 건당 1억9천만원이 올랐습니다.

전용면적별 거래액을 보면 중형(60㎡ 초과~85㎡ 이하)은 지난해 7월 6억8천7백만원에서 올 6월 8억8천2백만원으로 1억원 가까이 올랐습니다. 중대형(85㎡ 초과~135㎡ 이하)은 9억6천5백만원에서 12억9천2백만원으로 3억3천만원이 뛰었습니다. 이는 대형(135㎡ 초과) 상승폭(2억9천5백만원)보다 더 큰 것입니다.

2018년 7월과 2019년 6월 거래량과 거래액을 비교한 결과 두드러진 차이는 9.13대책 이후 서울 강남 중대형 아파트가 6월에 거래량이 늘어나면서 상승장을 선도했다는 것입니다. 반면 상승장에서 소외된 서울 외곽, 강북구 중랑구는 거래량 감소로 집값도 보합세에 머물렀습니다.

9.13대책의 대출규제는 초양극화를 부추겼습니다. 전용면적 84타입 기준 실거래가 15억원 이상 서울 도심 강남의 중대형 초고가 아파트가 거래량이 증가하면서 상승폭이 커져 9.13대책의 최대 ‘수혜주’가 됐습니다.

결과적으로 8.2대책, 9.13대책, 분상제 등 문재인정부의 규제책은 무주택자에게 선택을 강요하고 있습니다.

역대급 규제책인 9.13대책에도 불구하고 지난 6월 이후 수도권 상승랠리가 다시 시작됐습니다. 또 이수푸르지오 더프레티움, 송파시그니처캐슬 등 서울 9억원 이하 분양단지 로또시장이 됐습니다. 전셋값도 오르고 있습니다. 가점이 낮은 30~40대 무주택자는 전세 재계약 대신 구축 매수를 강요당하고 있습니다.

분양가 9억원 초과는 중도금 대출이 나오지 않으니 무주택자에게 그림의 떡입니다. 최근 인천 검단신도시 미분양 완판, 인천 송도, 파주 운정신도시 등 인천경기 분양시장에 서울 1순위 청약자수가 늘어나고 있습니다. 무주택자들 전세난민이 생각났습니다. 아니 이제 ‘청약난민’입니다.

규제책은 2019년에 서울 강남 59타입 20억원대, 84타입 30억원대, 아파트 신계급사회를 앞당겨버렸습니다. 부자노트 독자님들 지금 어디에 살고 있나요? 의주동원(醫住同源)?



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