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입지와 신축 vs 구축 가격 차이에 대한 고찰

2019-09-19 조회 1,541 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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지난 8월 민간택지 분양가 상한제 엄포(?)가 기폭제가 됐지만 신축 초강세는 상당기간 대세가 될 것입니다.

그건 지난 2007년 12월 이후 관리처분인가 신청을 한 재개발 재건축 등 정비사업에서 2014년 12월 사실상 민간택지 분상제가 폐지될 때까지 7년간 소득수준에 상관없이 도심 핵심입지에 ‘정부미’ 아파트만 공급했기 때문입니다. 소득은 그 기간 동안 2배 늘었지만 신축은 정부미 아파트를 강요했기 때문에 시장의 역습을 자초한 것입니다.

2015년 이후 분상제가 폐지되고 정비사업에서 분양한 아파트들은 주거의 질에 맞게 업그레드 된 아파트를 공급했습니다. 4세대 아파트시대를 연 아크로리버파크(2013년 11월 분양했지만 2007년 11월 이전 관리처분인가 신청을 해서 분상제 제외)가 대표적입니다.

하지만 문재인정부는 2019년 10월 이후 분상제를 부활하고 다시 정부미 아파트를 강요할 생각입니다. 이는 84타입 15억원이 넘는 초고가 시장에서 분양가 자율화 시대(2015~2019년)에 공급된 신축이 2020년대에 '레어 아이템'이 될 것입니다. 개포 래미안블레스티지와 디에이치아너힐즈의 단기폭등이 이를 방증하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 입지 가치와 동일 입지에서 신축과 구축 가격 차이를 분석해보겠습니다.

입지 가치

아파트 입지란 움직이지 않는 위치에 자리잡은 주택을 둘러싼 사회적 경제적 문화적 주거환경을 말합니다.

입지 가치는 불변이 아닙니다. 여러 요인에 따라 입지 가치는 높아지기도 하고 낮아지기도 합니다. 세종 행복도시로 정부청사 이전으로 입지 가치가 떨어졌던 과천이 2기 재건축과 과천 지식정보타운 기업 입주, 그리고 GTX C노선으로 다시 입지 가치가 높아지는 것처럼 말입니다.

좋은 입지란 한마디로 인간이 경제활동을 하기 좋은 주거지입니다. 경제활동을 하기 좋은 주거지란 대표적으로 직주근접성이 좋은 곳입니다. 그리고 직주근접성이 좋으려면 업무밀집지역과 연결되는 전철망 역세권이 가장 중요합니다.

따라서 입지가 좋다는 것은 직주근접성이 좋다고 보면 됩니다. 특히 대기업 또는 고소득 전문직이 몰려있는 업무밀집지역에 접근성이 좋아야 직주근접 가치가 높습니다.

직주근접성이 갈수록 중요해지는 이유는 2010년대 30~40대 직장인 트렌드와 관련 있습니다. 출근 시간은 늦어지고 퇴근 시간은 빨라지고 있습니다. 즉 근무시간이 줄어들고 여가시간이 늘어나면서 통근시간이 짧을수록 직주근접 가치가 높습니다.

사무실이 주변에 많은데 왜 집값이 싸냐? 왜 집값이 오르지 않느냐?고 질문하는 분이 있는데요. 그것은 숙련된 인력 즉 고소득 직장인이 적기 때문입니다.

직주근접성+역세권 다음으로 리테일(소매점) 접근성이 최근 입지 가치를 높여주는 핵심 요인입니다. 슬세권, 스세권이라고 하지요. 걸어서 커피를 마시고 식사를 하고 책을 사고 공연이나 영화를 보고 옷 등 쇼핑을 하기 좋은 환경을 갖춘 주거지역이 선호도가 높아지고 있습니다. 리테일 접근성은 여가시간이 늘어나고 소비활동이 활발한 30~40대가 선호하는 도시 어메니티(쾌적성)의 핵심요소가 되고 있습니다.

여기에 자녀가 안전하게 다닐 수 있는 학교와 걷기 좋은 환경(Walkability)의 공원접근성도 중요해지고 있습니다.

신축 vs 구축 가격 차이

아파트값은 땅값에 좌우됩니다. 그리고 땅값은 앞에서 언급한 입지 가치에 따라 크게 달라집니다. 수도권 신축 분양가에서 땅값이 차지하는 비중은 50% 이상 입니다. 지은 지 20년 이상 구축으로 보면 땅값은 집값에 70% 이상을 차지합니다.

강남 재건축단지가 수도권 집값을 선도하는 이유는 정비사업이 비싼 땅값을 더욱더 상승시키는 개발호재이기 때문입니다. 또 고소득층 인구밀도가 높고 개발압력이 높아 오피스빌딩을 비롯해 도로망 전철망 역세권 복합상업시설 공원 문화시설 등 각종 개발사업이 집중되면서 땅값 상승폭이 크기 때문입니다.

문재인정부에서도 영동대로 복합개발및 잠실 마이스(MICE) 복합공간 조성, 수서역세권 개발, 복정역 위례스마트시티, GTX A, C노선(삼성역) 건설 등 강남권에 대형 개발호재가 착공했거나 착공 예정입니다.

강남 아파트값이 땅값에 크게 좌우된다는 것은 분양가를 보면 쉽게 알 수 있습니다. 강남3구 분양가에서 땅값이 차지하는 비중은 75%에 달합니다. 그리고 최근 4년간(2015~2018년) 부동산 상승장에서 강남 땅값(공시지가)은 50% 이상 올랐습니다. 땅값이 올랐기 때문에 분양가가 오르는 것이고 집값이 오르는 것입니다.

보통 신축빨이라고 하는 신축 가치는 입주 6~10년 준신축 구간에 정점을 찍습니다. 땅값의 가치와 건축물의 가치가 큰 폭으로 상승하는 구간이기 때문입니다. 건축물의 거주만족도를 비롯해 학군, 리테일 접근성, 공원 접근성 등 어메니티가 좋아지면서 입지 가치가 큰 폭으로 높아지는 구간입니다.

입주 15년이 지나면 건축물로서 가치는 조금씩 하락하기 시작합니다. 그리고 20년이 넘으면 건축물 가치는 본격적으로 떨어집니다. 30년이 지나면 낙폭이 커집니다. 40년이 지나면 슬럼화되기 시작합니다.

재건축이 가능한 단지는 건축연령 25년 전후부터 집값이 하방경직성을 보입니다. 사업속도에 따라 재상승이 시작되는 구간입니다. 반면 재건축이나 리모델링이 어려운 단지는 유지보수비가 늘어나면서 집값은 하락합니다. 땅값이 큰 폭으로 상승하지 않는 한 집값은 하락정체구간이 시작됩니다.

한편 지난 2018년 이후 수도권은 질적인 주택시장에 진입하면서 땅값은 비슷하지만 신축 희소가치가 높아지면서 신구축 가격 차이가 벌어지고 있는 추세입니다.

예를 들어 강남구 대치동에서 입주 5년차 신축 대장주, 래미안대치팰리스(용적률 258%) 84타입 28억원 vs 인근 입주 20년차 구축, 대치삼성(261%) 19억원입니다. 땅값 차이가 없다고 보면 신축과 구축으로서 건축물 가치의 차이는 9억원(32%)라고 볼 수 있습니다.

또 인근 입주 13년차, 대치아이파크(274%)는 22억원이니 입주 20년차, 대치삼성보다 건축물 가치는 3억원(13%) 정도 높다고 볼 수 있습니다.

따라서 강남3구를 기준으로 동일 입지에서 입주 5년 이내 신축과 입주 20년 이상 구축의 가격 차이는 최소 30% 이상으로 벌어진다고 보면 됩니다. 현재 84타입 매매가를 기준으론 10억원 안팎에 달합니다. 앞으로 구축과 4세대 신축은 최대 40%까지 벌어질 것으로 예상합니다.

입지 가치가 높아지면 땅값이 오릅니다. 정비사업 등 개발사업이 활발하면 땅값이 올라갑니다. 직주근접성이 좋아져 고소득 직장인이 몰리면 땅값은 상승합니다. 도로망 전철망 등 인프라가 확대되고 다양한 리테일이 들어서면 사용가치(현재가치)가 높아져 땅값이 오릅니다.

이어 땅값이 오르면 집값이 오릅니다. 아파트 투자란 땅값이 많이 오를 것으로 기대되는, 입지가치가 높아지는 땅을 매수하는 것입니다. 그래서 이번 2010년대 상승장에서 정비사업이 활발하게 이뤄지는 곳이 땅값이 많이 올라 가장 안전한 투자처입니다.



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