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상승장 후반기 정비사업 투자자를 위한 어드바이스

2019-10-17 조회 1,268 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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재건축을 추진중인 노원구 월계동 미미삼(미성 미륭 삼호3차)과 송파구 방이동 올선(올림림픽선수촌)이 각각 예비안전진단과 정밀안전진단을 통과하지 못했습니다. 재추진이 가능하지만 문재인정부에서 재건축사업이 매우 힘들다는 것을 방증하고 있습니다. 특히 박원순 서울시장 체제에서 재건축은 더욱 그렇습니다.

또 정부는 최근 재개발 임대주택 의무비율(상업지역 포함)을 최소 15%에서 20%로 5% 포인트 올리고 최대 30%까지 상향할 수 있도록 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안을 입법예고 했습니다. 이르면 11월말 이후 사업시행인가를 신청하는 구역부터 적용될 예정입니다.

정부가 오는 2022년 3기 신도시 분양까지 민간택지 분양가 상한제의 로또분양으로 무주택자를 잡아두고 정비사업 규제로 멸실주택과 이수수요를 줄여 수도권 매매가와 전셋값을 안정시키려고 한다는 음모론이 설득력 있어 보입니다.

수도권에서 실수요자에게 최소한 필요한 주택수는 멸실주택수에 늘어난 가구수(세대수)를 더한 것입니다. 서울 멸실주택은 2015년 2만5천가구에서 2017년 이후 5만구 이상으로 2배 이상 늘어나는 추세를 보였습니다.

하지만 2019년 들어 각종 규제로 멸실주택 증가세가 주춤해지고 있습니다. 특히 서울의 경우 정비사업은 안전진단 통과, 정비구역 지정 등 사업 초기 단계부터 사업속도가 늦어지고 있습니다. 또 조합설립인가를 받더라도 건축심의 경관심의 교육환경영향평가 등 사업시행인가 단계에서도 갈수록 늦어지고 있습니다.

재건축의 경우 통상 정비구역 지정에서 준공입주까지 9년이 걸린다고 합니다. 하지만 이는 평균을 의미합니다. 평균의 오류라고 하죠. 내가 투자하는 재건축단지가 9년이 걸린다는 보장은 없습니다. 특히 사업시행인가전 시행 준비단계에 투자한다면 정비사업 소요기간을 예측하기가 힙듭니다.

예를 들어 개포 저층 주공단지의 경우 개포주공 2단지, 래미안블레스티지는 사업속도에서 대표적인 성공사례로 꼽힙니다. 2012년 9월 정비구역으로 지정되고 2019년 2월 준공인가를 받았으니 재건축 소요기간이 6년 4개월에 불과했습니다. 기록적입니다.

반면 이웃한 개포주공 1단지의 경우 2단지보다 6개월 이른 2012년 3월 정비구역으로 지정됐음에도 아직 착공도 하지 못해 2023년 상반기에나 준공이 가능합니다. 재건축하는데 11년 이상이 걸릴 전망입니다.

과천 저층 주공 단지도 마찬가지입니다. 정비구역 지정 시기는 비슷했지만 입주까지 재건축은 단지별로 많은 차이를 보였습니다.

사업속도가 가장 빨랐던 과천주공 11단지(래미안에코팰리스)의 경우 2003년 6월 정밀안전진단을 통과한 이후(정비구역 지정 의무화 이전) 3년 10개월만인 2007년 4월말 입주해 재건축 사상 역대 최단 기간이 걸렸습니다.

반면 11단지와 비슷한 시기에 조합설립추진위원회를 구성(2003년 11월)한 2단지(위버필드)는 2011년 8월 정비구역으로 지정받고 2021년 1월 입주예정입니다. 조합설립 추진위부터 입주예정일인 2021년 1월까지 17년 2개월이 소요됩니다. 재건축 후분양으로 유명해진 1단지(과천써밋)는 정비구역 지정에서 입주(2020년 4월)까지 8년 7개월이 걸리게 됩니다.

개포, 과천 주공은 모두 5층 소형 단지로 투자수요가 많아 상대적으로 사업속도가 빠른 편입니다. 역시 5층이었던 가락시영(송파헬리오시티)은 정비구역 지정(2006년 6월)부터 입주(2018년 12월)까지 12년 6개월이 소요됐습니다.

중층 재건축시대를 맞아 규제의 누적효과까지 더해져 2020년대 재건축 소요기간은 더욱 길어질 것입니다.

서울 정비사업은 현재 정비구역 지정을 받았더라도 입주까지 최소 10년 이상 소요될 것입니다. 가락시영이나 과천주공2단지처럼 참여정부 규제정책의 시대에 상승장에서 재건축사업을 시작한후 하락장을 맞으면 소요기간은 15년 이상 걸릴 수 있습니다.

재개발은 사업성과 별개로 사업속도 리스크가 재건축보다 높습니다. 예측 가능성이 낮고 불확실성이 높습니다. 사업시행인가 신청전까지 정비구역 직권해제 리스크부터 시작해 비대위 리스크, 감정평가액 리스크, 조합원 분양가 리스크, 이주철거 리스크가 높습니다.

재개발사업인 성수전략정비구역에서 가장 사업속도가 빠른 성수4지구는 개포 과천과 비슷한 시기인 2011년 2월에 정비구역으로 지정됐습니다. 그러나 현재 건축심의 단계에 머물러 있어 정비구역 지정에서 입주까지 15년 이상 소요될 가능성이 높습니다.

2015년 이후 시작된 대세상승장 후반기에 정비사업 투자자를 위한 조언을 정리했습니다. 자본소득을 극대화하기 위한 순수(?) 투자자를 위한 조언입니다.

상승장 후반기엔 입지보다 사업속도가 최우선입니다. 강남3구 중층 재건축에 5년 이상 장기투자를 하더라도 2019년 10월 현재 최소한 안전진단 통과와 정비구역 지정이 끝난 곳에 투자해야 합니다.

상승장 후반기에 재건축은 서울보다 상대적으로 사업속도가 빠른 경기권을 공략하는 것이 낫습니다. 비투기과열지구는 핵심입지라도 현재 사업시행가를 받은 단지에 투자하세요. 투기과열지구는조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 금지되지만 비강남3구는 사업시행인가전후 매수를 추천합니다. 매수후 투기과열지구로 지정되면 소급적용되니 주의해야 합니다.

재개발 투자는 투기과열지구가 아니더라도, 특히 성남 수원팔달구 구리 고양처럼 조정대상지역인 경우 가급적 2018년 1월 23일까지 최초로 사업시행인가를 신청한 단지가 안전합니다. 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 단지는 투기과열지구로 지정되면 관리처분인가 후 소유권이전등기까지 재개발 조합원 지위양도금지가 소급적용되기 때문입니다.

인천부천 안양의왕 수원 등 인천경기권 비규제지역에선 관리처분인가를 받았거나 6개월내에 관리처분인가를 받을 수 있는 곳이 안전합니다. 2020년 상반기 이후 로또분양으로 조정대상지역로 지정될 가능성이 높기 때문입니다. 만약 이주비 지급전 조정대상지역으로 지정될 경우 다주택자는 이주비 대출을 받을 수 없습니다. 1주택자는 종전주택을 처분하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 이때 종전주택이 투자하려는 입주권보다 입지가 뛰어난 아파트라면 ‘곤경’에 처할 수 있습니다.

상승장 후반기에 재개발은 서울이든 인천경기든 최소한 사업시행인가를 받은 구역에 투자하는 것이 안전합니다. 특히 초보 투자자라면 사업시행인가후 감정평가액이 조합원에게 통보되고 나서 투자하세요. 현재로선 입주권 프리미엄이 1억원 이상이라고 하더라도 관리처분인가+역세권(서울 도심 접근성이 좋은)+1천가구 이상 대단지+메이저 브랜드가 가장 안전한 투자조합입니다.

상승장에선 사업시행인가 이후 시공사 선정(서울)-조합원 분양신청-감정평가액 통보-시공사 본계약및 관리처분인가 총회-관리처분인가-이주-철거-착공-일반분양-입주-소유권이전등기 시점까지 단계마다 입주권 프리미엄이 우상향합니다.

상승장 후반기에 매수하고 상승장이 끝나기전 매도할 생각이라면 2020~2022년 일반분양이 가능한 재개발 입주권을 공략하세요. 10월 현재 최소한 관리처분인가를 받고 이주중이어야 합니다. 늦어도 일반분양전 매수하세요.

사족이지만 서울에서 60점 이상 고가점자가 아니라면 정비사업 일반분양분을 분양받으려고 무주택자 신분을 유지하는 내집마련 전략은 바람직하지 않습니다. 상승장 후반기에 내 것으로 만드는 게 중요합니다.

만약 2020년 서울 정비사업에서 고분양가 관리나 민간택지 분양가 상한제로 로또 분양물량 2만가구가 분양된다고 합시다. 최소한 140만명 이상이 청약할 것입니다. 일반분양분 대부분을 차지하는 전용면적 85타입 이하는 100% 가점순이기 때문에 낙첨자는 미리 정해져있습니다. 가점순이든 추첨순이든 138만명 이상은 낙첨자가 됩니다. 2020년에 당첨이 안되면 2021년을 기다린다구요? 또 서울이 안되면 3기 신도시를 기다리면 된다고요? 하남 교산지구, 고양 창릉지구는 과거 판교처럼 당첨가능성이 희박하겠지만 당첨되고 2025년 이후 입주장때 하락장을 만나면?        



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