공식SNS 닥터아파트 공식 페이스북닥터아파트 공식 블로그닥터아파트 공식 블로그

회원정보변경 | MY닥터아파트 | 로그인

닥터아파트

부자노트

트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기

정비사업 슈퍼스타 서열화는 가속화된다

2020-01-10 조회 1,266 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

이미지


문재인 대통령이 2020년 신년사에서 부동산 투기와의 전쟁을 선포했습니다. 문 대통령은 취임 후 부동산 관련 코멘트를 전혀 하지 않았습니다. 그러다 지난해 11월부터 집값에 대해 언급하기 시작했습니다. 이어 15억원 초과 초고가 아파트를 타깃으로 한 12.16대책이 나왔습니다.

과거 참여정부 시절 노무현 대통령도 취임 2주년이 되는 2005년 2월 부동산 투기와의 전쟁을 선포했습니다. 하지만 2006년 12월 “부동산 말고 꿀릴게 없다”며 패배를 자인했습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 정비사업 신축중 슈퍼스타 아파트의 미래가치에 대해 정리해보려고 합니다.

모든 규제의 타깃이 되고 있는 정비사업에서 슈퍼스타 아파트 신축은 지위재로서 희소가치가 갈수록 높아질 것입니다. 예상을 뛰어넘을 것입니다. 지위재 슈퍼스타는 한마디로 누가 어디에 사느냐가 물어볼때 동네가 아닌 단지명으로 말하는 아파트입니다.

2020년대 정비사업 슈퍼스타 아파트값 예측은 어렵지 않습니다. 관리처분인가를 받은 입주권 시세를 통해 쉽게 추론할 수 있습니다.

2020년대 대한민국 슈퍼스타 대장주가 될 반포 래미안원베일리 입주권은 현재 매도호가이지만 전용면적 84타입이 32억원을 넘어서고 있습니다. 입주후 최초 40억원 돌파가 유력합니다. 101타입 40평형 매도호가는 현재 41억원 이상으로 입주 3년 이상을 앞두고 이미 평당 1억원을 넘어섰습니다.

강남3구를 제외하고 20억원 안팎 초고가 정비사업 슈퍼스타 아파트시장은 과천과 마포아현, 동작흑석이 가장 앞서가고 있습니다. 4월 입주하는 과천푸르지오써밋은 현재 19억원 이상을 호가하고 있습니다. 흑석7구역, 아크로리버하임도 19억원을 넘어서고 있습니다. 4월부터 이주예정인 흑석9구역 입주권은 이미 17억원을 돌파중입니다.

2월 21일부터 입주예정인 마포 대흥2구역, 신촌그랑자이는 급매가 18억원을 넘어서고 있습니다. 아리하와 함께 서울 재개발구역에서 최초로 20억원을 돌파하는 정비사업 슈퍼스타 아파트가 될 것입니다.

시가 9억원 초과 정비사업 고가아파트에서 슈퍼스타를 보면 구성남의 대장주, 산성역포레스티아 84타입 입주권 총매매가(권리가액+프리미엄+추가분담금)가 최근 11억원을 돌파했다는 소식입니다. 3월 분양예정인 신흥2구역도 9억원을 향하고 있습니다.

광명뉴타운을 리딩하는 광명4구역은 84타입 입주권은 10억원에 진입중입니다. 안양의왕 정비사업을 주도하는 내손라구역은 9억원을 넘어서고 있습니다. 수원 매교역세권 대장주, 팔달8구역은 8억원을 돌파중입니다.

정비사업 입주권(분양권)은 이번 수도권 상승장에서 시세를 리딩하고 있습니다. 갓 입주한 입주 1년 안팎 정비사업 초신축과 함께 시세를 이끌고 있습니다. 따라서 수도권 집값을 잡으려는 문재인정부는 정비사업 규제수위를 갈수록 높이고 있습니다. 대표적인 예가 2018년 2월 도입한 재건축 안전진단 강화입니다.

정밀안전진단에서 조건부 재건축인 D등급을 받았는데 30~55점이라면 반드시 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 등 공공기관으로부터 정밀안전진단을 한번 더 받아야 합니다. 목동신시가지 6단지나 마포 성산시영처럼 말입니다.

본론으로 들어가 2020년대 정비사업 슈퍼스타 아파트는 언제까지 초강세를 보일까요? 물론 모든 정비사업이 슈퍼스타가 될 수 없습니다.

우선 정비사업 슈퍼스타가 되려면 우선 최소한 1천가구가 넘는 대단지에 정비사업 신축이 반포잠원 개포 잠실 과천이나 뉴타운처럼 몰려있어야 합니다. 그리고 어메니티(쾌적성)가 뛰어나야 합니다. 현재 완벽한 어메니티를 갖춘 지역이라면 강남에선 반포가 대표적입니다. 강북에선 마포공덕이 대표적입니다.

도심(강남), 리테일(소매점), 공원 등 접근성이 뛰어나야 합니다. 학교 학원 등 교육환경이 좋아야 합니다. 접근성에선 지하철을 통한 직주근접성이 매우 중요합니다. 아파트 커뮤니티(시설 및 서비스)가 어메니티에서 차지하는 비중이 높아지고 있습니다.

최근 자사고 특목고 폐지 추진으로 학군 프리미엄을 많이 얘기하는데요. 학군 프리미엄이 집값에 영향을 미치는 비중은 10% 안팎에 불과합니다. 대치동은 최대 20% 정도 됩니다. 학군이 좋아 집값이 비싼 게 아닙니다. 어메니티가 좋아지면서 학군도 좋아져 집값이 비싸지는 것입니다.

신축 빨은 5년 또는 10년이 지나면 끝난다는 말을 많이 하는데요. 틀린 말입니다. 특히 정비사업 신축은 건축물로서 가치도 높지만 30~40대 고소득 직장인을 대거 유입시켜 어메니티를 빠른 속도로 개선시켜줍니다. 상향여과 현상이라고 하죠. 특히 학원 병원 은행 음식점 등 상권확대에 결정적인 영향을 미칩니다. 도심 정비사업 신축과 어메니티 및 입지가치는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다.

정비사업 슈퍼스타 가치는 수급을 통해 쉽게 추론할 수 있습니다. 즉 신축이 넘쳐나는 구간에 진입하면 슈퍼스타 아파트도 상승폭이 둔화될 수밖에 없습니다.

앞으로 수도권 정비사업 슈퍼스타 가치는 수도권 미분양이 2만가구가 넘는 시점까지 계속 높아질 것입니다. 신축 미분양이 팔리지 않아 악성재고로 쌓인다면 슈퍼스타 희소가치도 떨어질 수밖에 없습니다.

2019년 11월 현재 수도권 미분양은 9천가구에도 못미치고 있습니다. 과거 2000년대 상승장 전반기인 2001~2003년 수준입니다.

수도권 미분양 물량이 2만5천가구를 넘은 2008년 12월 이후 하락장이 왔습니다. 정비사업 슈퍼스타도 가격이 떨어지기 시작했습니다.

2013년 8월 3만8천가구까지 치솟은 미분양물량은 2015년 3월 1만5천가구 이하로 줄어들었습니다. 그리고 상승장이 시작됐습니다. 2015년 12월 경기 미분양 급증으로 한때 3만가구가 넘어서기도 했지만 2017년 7월 이후 1만가구 안팎이 유지되고 있습니다.

수도권 미분양 9천가구 이하는 수도권에 정비사업 슈퍼스타 신축은 물론 일반 신축이 너무 부족하다는 것을 방증(傍證)하는 것입니다.

참고로 수도권 미분양 물량이 2만가구가 넘어서면 최소한 3~4년 과잉구간이 유지됩니다. 이어 3만5천가구 안팎에서 미분양 정점을 찍으면 감소세로 돌아섭니다. 3만가구 안팎에서 1만가구 안팎으로 줄어드는 데는 역시 3~4년의 시간이 필요합니다. 신규공급이 너무 많아 미분양이 급증하더라도 바로 신규공급을 줄일 수 없는 주택공급의 비탄력성 때문입니다.

수도권 미분양이 2만가구를 넘어서면 정비사업 신축 희소가치도 크게 떨어질 것입니다. 그러나 당분간 2만가구를 넘어설 가능성이 낮습니다. 1~3단계로 나눠 총 7만5천가구(1단계 아파트 3만3천가구)를 공급하는 검단신도시 분양물령이 최대 변수입니다.

다만 2022년 이후 수도권 정비사업 입주물량이 급증합니다. 2017년 이전 단기임대 임사 물량이 2022년부터 시장에 나오기 시작합니다. 여기에 3기 신도시 시범단지 분양이 본격적으로 시작될 것입니다.

따라서 인천경기는 슈퍼스타 아파트가 아니라면 입주가 몰리는 시기에 역전세와 신축 가격 하락 가능성도 배제할 수 없습니다.

반면 대체재가 없는 서울 도심과 강남 정비사업 슈퍼스타는 2022년 이후에도 ‘지위재’로서 희소가치가 떨어지지 않을 것입니다. 사실상 중단된 강남 중층 재건축은 일반분양이 2027년 이후나 가능할 것입니다.

2020년대에 수도권 정비사업 슈퍼스타 신축은 84타입 기준으로 40억원 초과(서초구 반포잠원, 강남구 청담삼성)를 최상위로 해서 35억원 초과(대치 개포 일원 서초방배)-30억원 초과(잠실동)-25억원 초과(송파구 종로구 동작구 마포구 과천 성수 한남 용산 둔촌)-20억원 초과(강동구 중구 서대문구 성동구 영등포구 양천구 청량리)-15억원 초과(동대문구 강서구 관악구 성북구 은평구 구성남 광명 안양의왕 수원 구리)로 서열화가 가속화될 것입니다.

2019년 12.16대책으로 문재인정부가 서열화시킨 3억원 초과-6억원 초과-9억원 초과-15억원 초과는 머지않아 먼 옛날 얘기처럼 들릴 것입니다. 부동산 투기와의 전쟁과 상관없이 수도권 생활권내 상위10%가 선택하는 정비사업 슈퍼스타 아파트는 자기 갈 길을 걸어갈 것입니다.



트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기


다음글9억원 이하 풍선효과는 언제까지 계속될까? 1,350
현재글정비사업 슈퍼스타 서열화는 가속화된다 1266
이전글달력으로 보는 2020년 상반기 주택시장 모멘텀 1,530


 

우측광고