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4년간 집값이 2배 올랐다고 버블일까?

2020-01-23 조회 1,160 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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12.16대책 발표 이후 주택시장은 그 어느 때보다 소음이 심해지고 있습니다. 문재인정부는 추가 대책을 예고하고 있습니다. 해프닝으로 끝났지만 전월세 5년 동결 뉴스가 나오기도 했습니다. 하지만 전월세인상률상한제와 계약갱신청구권은 강행될 것입니다. 엄청난 부작용은 과연 누가 감수해야 할까요? 바로 희망고문에 시달리고 있는 무주택 세입자 입니다.

정부는 강남 집값을 원상회복(?)시키기 위해 2020년에 역대급으로 종합부동산세를 올리겠다고 합니다. 보유세는 대폭 올리지만 취득세 양도세 등 거래세는 내릴 생각이 없습니다. 오히려 1월부터 1세대 4주택 이상 다주택자에게 취득세율을 4%로 대폭 인상했습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난 4년간 서울 아파트값이 2배가 올라 버블(거품)이라는 일부 주장에 대한 제 생각을 정리했습니다.

먼저 적정가를 크게 벗어나는 집값 버블을 판단할 때 여러 가지 지표를 활용합니다. 실질GDP(국내총생산)나 1인당 GDP, 1인당 GNI(국민총소득) , GDP 대비 가계부채 비율 등이 대표적입니다. 또 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)나 매매가 상승률과 전셋값 상승률 격차로 판단하기도 합니다. 개인적으로 소득대비 집값 비율(PIR)은 가장 신뢰하지 않는 버블 지표입니다.

10년간 VS 4년간 집값 상승률이 같은 이유

먼저 서울 주요 아파트, 특히 입주 10년 안팎 준신축 리딩단지들이 지난 10년간 얼마나 명목가격(실거래가)이 올랐는지 들여다보겠습니다.

버블의 진원지로 꼽는 서초구 강남구 등 강남2구 준신축중 먼저 대치아이파크를 보겠습니다. 84타입은 1월에 실거래가 24억원을 넘었습니다. 10년전, 2010년 실거래가가 12억원을 넘었으니 10년간 딱 2배가 올랐습니다. 4년전, 2016년에도 실거래가는 12억원대였습니다.

지난 10년간과 4년간 집값 상승폭이 같은 이유는 2008년 글로벌 금융위기 이후 하락장 때문입니다. 지난 2010년부터 2013년까지 4년간 수도권 아파트값은 지속적으로 하락했습니다.

이에 따라 2010년 이후 하락장 이전 대치아이파크 전고점(2009년 9월 12억5천5백만원)은 2017년 4월(13억원)에서야 돌파했습니다. 7년 7개월간 매매가는 박스권(횡보장)에 머물렀습니다.

반포동 래미안퍼스티지 실거래가도 대치아이파크와 놀랍도록 유사한 흐름입니다. 2020년 1월 현재 실거래가가 30억원을 넘어섰습니다. 10년전 실거래가가 15억원이었으니 역시 지난 10년간 명목가격은 2배 올랐습니다. 2015년 하반기에 전고점을 돌파했습니다. 4년전 실거래가는 16억원이었으며 역시 2017년 상반기까지 실거래가는 17억원대 머물며 박스권이었습니다.

서울 강북중 가장 핫한 마포구 준신축(이젠 구축이지만), 염리동 마포자이 실거래가를 보겠습니다. 지난해 11월 로열동 109동 11층이 15억원에 거래돼 신고가를 기록했습니다. 10년전 실거래가가 7억5천만원이었으니 역시 10년간 2배 올랐습니다. 4년전 실거래가 역시 7억5천만원이었으니 10년간, 4년간 명목가격 상승폭이 같습니다.

통화량 증가율 급증과 자산증가가 의미하는 것

2019년 하반기부터 한국뿐만 아니라 미국 유럽 일본 중국 등 글로벌 유동성장세가 다시 시작됐습니다.

미국 20대 대도시 집값(케이스쉴러지수)는 2019년 10월 바닥을 찍고 다시 우상향하기 시작했습니다. 11월 신규주택 판매건수, 착공건수, 건축허가 등 각종 지표도 상승중입니다.

미국 20대 대도시 집값에 1~2년 후행하는 서울 아파트값도 지난해 6월 강남3구부터 다시 상승했습니다. 10월 이후 거래량이 급증하면서 수도권 전역이 상승장 호황기에 진입했습니다. 그래서 12.16대책이 나왔구요.

통화량 증가는 미국과 한국이 매우 유사한 흐름을 보여주고 있습니다. 또 한미 모두 통화량 증가에 따른 유동성 장세가 집값을 끌어올리고 있습니다.

미국 M2(광의통화) 통화량은 2019년 11월 현재 10년 전보다 80.0% 증가했습니다. 한국도 같은 기간 M1이 85.6%로 늘어 미국보다 더 많이 늘었습니다.

같은 기간 M1(협의통화=주머니통화=단기 부동자금)은 한국은 142.2% 급증했습니다. 부동산 주식으로 몰리는 단기 부동자금이 크게 늘어난 것입니다. 미국도 134.1% 증가했습니다.

주택시장 유동성장세와 직결되는 M1 증가율(전년동기대비)은 미국이 지난해 6월 7%를 넘어섰습니다. 한국도 M1 증가율이 지난해 9, 10월 5%대에서 11월 7.0%로 높아졌습니다.

이와 관련 1998년 이후 M1 증가율과 본원통화(M0) 증가율이 만나는 지점(골든크로스)에서 집값 급등이 왔습니다. 즉 M1증가율이 M0 증가율보다 높은 역전구간에서 말입니다.

2019년 11월 현재 10년간 미국 20대 대도시 집값은 72.6% 상승했습니다. 집값은 같은 기간 M2 증가율과 비슷하게 올랐습니다. 반면 서울 아파트값(KB부동산 아파트 매매가격지수 기준)은 평균 19.8% 오르는데 그쳤습니다. 미국 상승률의 3분의 1도 못미쳤습니다.

한미 집값 상승폭 차이가 큰 것은 2007년 금융위기로 미국 집값 낙폭이 컸기때문입니다. 그럼에도 통화량 증가폭에 비해 서울 아파트값 상승폭은 미국보다 매우 낮습니다.

앞으로 2020년 이후 통화량 증가폭이 갈수록 커진다면? 돈의 가치가 갈수록 떨어지니 은행이나 지하에 있던 돈은 기대수익률을 좇아 실물시장으로 이동하게 됩니다.

또 2015년 이후 부동산시장은 수도권 집값(공시가격) 뿐만 아니라 전국 땅값(공시지가)은 갈수록 상승폭이 커지고 있습니다. 2018년 12월말 현재 우리나라 부동산(토지 및 건물) 순자산은 1경1,788조원에 달합니다.

2015년 이후 수도권 부동산이 매년 5% 이상 상승했다면 자산증식 효과는 엄청날 것입니다. 서울 아파트시장만 볼 때 2015~2019년 서울 1급지 리딩단지의 자산가치는 100% 안팎 늘어났습니다. 2급지도 최소한 50% 이상 될 것입니다.

따라서 지난 5년간 무주택자를 제외하고 1주택자, 일시적 2주택자, 다주택자 등 유주택자 자산가치가 급증했습니다. 이로 인해 주택시장은 지난해 하반기부터 강력한 유동성장세가 도래했습니다.

또 참여정부 시절처럼 2018년부터 토지보상금이 증가세입니다. 최소한 2022년까지 증가폭이 커질 것입니다. 과거 토지보상금은 2005년 17.2조원, 2006년 29.9조원에 달했습니다. 2020년에만 최소 30조원 이상으로 예상됩니다.

한편 참여정부의 노무현 대통령과 문재인정부의 문재인 대통령이 부동산 투기와의 전쟁을 선포한 시기는 통화량이 급증하는 시기였습니다.

노 대통령이 전쟁을 선포한 2005년 2월에 M1 증가율은 8%로 증가세로 돌아서 그해 8월 14%대까지 급증했습니다. 문 대통령이 선포한 12월 한달전인 11월에 M1 증가율은 7%로 급증했습니다.

통화량 증가율은 개인적으로 가장 신뢰하는 집값 거품 선행지수입니다. 지난 5년간 통화량 급증에도 지속된 저물가시대가 2020년에 막을 내릴 가능성이 높습니다. 이어 강력한 인플레이션을 동반하고 자산가치가 급등할 것입니다. 자산가치가 급등하면 거품이 발생할 것입니다.

그리고 어느 순간 거품이 꺼질 것입니다. 거품이 꺼질때 2008년 글로벌 금융위기에 한국처럼 연착륙하기도 하고 미국처럼 경착륙하기도 할 것입니다.

과거 1997년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기가 오기 직전 한국 통화량(M2)의 전년동기대비 증가율은 정점(16~26%)을 찍었습니다. 경제위기가 오면 집값은 2~4년 하락장이 지속됐습니다. 2019년 11월 M2 증가율은 7.7%로 3개월 연속 7%대를 유지하고 있습니다.

부동산 버블 초기(2020년 1월 현재 초기라고 생각함)에 마지막 기회를 잡을 것인가? 아니면 2020년대 어느 순간 버블이 붕괴된다면 기회를 잡을 것인가? 각자도생입니다.


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