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설연휴 이후 다주택자, 1주택자, 무주택자 심리

2020-01-30 조회 1,114 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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통상 설연휴 이후 아파트시장은 연중 극성수기입니다. 계약일 기준으로 2~3월에 가장 많은 거래가 이뤄집니다. 전월세는 물론 매매도 마찬가지입니다. 상반기 전세계약 만기를 앞둔 무주택 전세입자는 오른 전셋값을 감수하고 계속 거주할지, 아니면 더 싼 곳으로 이사를 갈지, 내집마련을 할지를 결정해야 할 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 설연휴 이후 2월에 시장참여자들의 심리를 미리 들여다볼까 합니다. 시장참여자를 다주택자, 1주택자, 무주택자로 구분해서 말입니다.

12.16대책이후 수도권 아파트시장은 가격 구간별로 온도차가 뚜렷합니다. 조정장세를 맞고 있는 15억원 초과 고가아파트는 매물이 많지 않아 낙폭이 크지 않습니다. 물론 거래량은 급감했구요. 12.16대책으로 인한 다주택자와 고가아파트 대기 매수자들의 혼돈이 정리되는 시점은 3월 중순 전후가 될 것입니다.

다주택자 심리

고가아파트를 보유한 다주택자들이 언론의 기대와 달리 매물을 내놓지 않고 있습니다. 2020년 종부세율 인상과 6월말까지 조정대상지역 10년 이상 보유 주택의 양도세 중과 유예로 3월 전후로 매물이 많이 나올 것으로 기대하는 사람이 아직도 있더군요.

다주택자가 내놓는 매물량은 극소수 급매물만 남아았는 1월 하순 현재 추세에서 벗어나기 힘들 것입니다. 고가주택 다주택자들의 양도차익이 엄청납니다. 하지만 대부분 2015년 이후에 매수했습니다.

지금 팔면 양도세로 3억원 이상 내야 합니다. 양도세 한시적 중과 유예가 적용된다면 양도세는 절반으로 줄어듭니다. 하지만 2010년 6월 이전에 매수해 10년 이상 보유한 다주택자자들이 얼마나 될까요? 그중에서 매물로 내놓은 사람은?

현재 다주택자는 매도 대신 보유를 선택하고 있습니다. 그리고 종부세 등 보유세 부담은 전세금을 낮추는 대신 월세를 높여 리스크를 헤지하고 있습니다.

예를 들어 신반포자이 84타입은 입주시점인 2018년 7월 전셋값이 11억원이었습니다. 재계약을 앞둔 다주택자 집주인이 반전세를 선택하는 것입니다. 즉 다가오는 7월 전세만기 시점에 전셋값을 16억원으로 올리지 않고 전세보증금을 6억원으로 낮추고 나머지 전세금 11억원을 월세로 돌려 매달 300만원을 받는 것입니다. 2020년 들어 전셋값 상승폭이 커지고 있으니 다주택자들들은 급할 게 없습니다. 다주택자는 선택지가 많습니다. 현금과 자산이 많기 때문입니다.

1주택자 심리

먼저 일시적 2주택자의 심리입니다. 일시적 2주택자중 9억원 이하 중저가 아파트를 보유하고 있다면 양도세 비과세 요건을 갖춰 중복보유 기한내에 매도하면 됩니다.

하지만 9억원 초과라면 장기보유특별공제가 최대 현안이 되고 있습니다. 양도세 비과세 대상이더라도 9억원 초과분에 대해서 양도세를 내야 하기 때문입니다. 장특공제율에 따른 장특공제액(양도차익☓<양도가액-9억원>/양도가액>☓장특공제율)이 관건입니다. 2020년 매도시 2년 거주, 10년 보유한 1주택자 장특공제율은 80%에 달합니다.

그러나 12.16대책으로 2021년 1월 이후 매도시 장특공제율은 48%로 크게 줄어듭니다. 공제율을 보유기간과 거주기간으로 나눠 연 4%씩 해주는 것으로 소득세법 개정을 추진중입니다. 다주택자는 매도시점에 상관없이 10년 보유시 장특공제율은 18%입니다.

거주기간을 늘릴 수 없는, 고가주택을 보유한 일시적 2주택자가 고민이 되는 대목입니다. 그렇다고 매물이 많이 나올 가능성은 매우 낮습니다. 다만 장특공제율 80%를 받을 수있는 일시적 2주택자가 중복 보유기한(2년 또는 3년)을 채우지 않고 연내 매도할 가능성은 있습니다.

이와 관련 종전주택 신규주택이 모두 조정대상지역에 속할 경우 2019년 12월 17일 이후 취득시 1년 이내 전입하고 중복보유 기한이 1년(전세끼고 매수시 전세만료일 시점까지. 신규주택 취득일로부터 최대 2년)으로 줄어들었습니다.

따라서 일시적 2주택자 셈법이 복잡해졌습니다. 또 2021년 1월 이후 매도시 1세대가 1주택 외에 모든 주택을 양도하는 시점부터 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 보유기간이 기산됩니다.

일시적 1세대 2주택은 제외되지만 종전과 다르게 적용되니 주의해야 합니다. 2021년 1월 이후 일시적 2주택자가 종전주택을 매도할 경우 종전처럼 종전주택 보유기간을 기산합니다. 그러나 종전주택을 팔고 신규주택을 취득해 두번째로 일시적 2주택이 됐을 때부턴 종전주택 보유기간은 취득시점이 아니라 직전주택 매도시점부터 기산하게 됩니다. 이는 주택임대사업자가 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택을 임대등록을 할 경우 거주주택 비과세를 생애 한번만 받을 수 있는 규제책과 비슷합니다.

일시적 2주택자와 달리 1주택자는 셈법이 심플합니다. 상대적으로 덜 오른 아파트를 보유한 1주택자들이 12.16대책이후에도 꾸준히 갈아타기를 시도하고 있습니다. 9억원 초과 주택담보대출 축소 및 15억원 초과 주담대 금지로 매수심리가 위축돼 있지만 평형보단 지역을, 구축보단 신축을 선택해 갈아타고 있습니다.

또 똘똘한 아파트를 보유하고 있지만 거주하지 않고 있는 1주택자는 장특공제율을 높이기위해 세입자를 내보내는 사례가 늘어날 것입니다.

설연휴가 지난 2월부턴 극성수기를 맞아 1주택자들이 갈아타기 수요가 늘어날 것으로 예상합니다.2018년 9.13대책 이후 강남3구가 6개월만에 반등한 것은 1주택자 갈아타기 교체수요때문이었습니다. 이번에도 반등은 강남3구에서 시작될 것입니다. 반등을 주도하는 매수세는 역시 1주택자 갈아타기 교체수요가 될 것입니다.

무주택자 심리

무주택자들의 셈범도 복잡합니다. 전셋값 상승에다 대출규제까치 겹쳤습니다. 청약도 정부가 만들어놓은 로또분양으로 당첨가능성이 크게 낮아졌습니다.

수도권 3기 신도시 고양 창릉지구와 하남 교산지구 아파트를 분양받기 위해 전세입자가 삼송지구 원흥지구나 미사강변으로 많이 이주하고 있다고 하는데... 패착일 가능성이 높습니다.

다주택자와 달리 무주택자는 선택지가 많지 않습니다. 하나의 선택지론 계속 전세로 살며 무주택 세대를 유지해 청약가점을 높이는 것입니다. 만 30세 이후 계속 무주택 요건을 갖춘 40대가 많이 선택하는 방법입니다.

또 하나의 선택지는 5억원 이상 중고가 전세입자들이 내집마련을 하는 것입니다. 주로 청약가점이 낮은 30대 중후반이 2019년 하반기부터 많이 선택하고 있습니다.

문재인정부는 다주택자가 전세공급의 80%를 차지하는 현실을 외면하고 유주택자의 추가 주택구입을 차단했습니다. 전세 공급원을 차단했으니 전세물량이 줄어든 것은 너무나 당연합니다. 입주물량이 줄어들고 있으며 입주물량중 전세물량도 양도세 비과세나 장특공제에 실거주요건을 강화하면서 갈수록 감소하고 있습니다.

수도권 전역에서 전셋값이 2019년 하반기부터 오르고 있습니다. 개포 래미안블레스티지, 송파헬리오시티 등 강남3구 초신축의 경우 입주한지 2년도 안돼 전셋값이 5억원 이상 올랐습니다. 인천경기도 작게는 3천만원, 많게는 1억원 이상 올랐습니다.

2016년부터 4년간 지속된 부동산 규제책이 누적되면서 수급 밸런스가 무너지고 있습니다. 2020년 2월 이후 전셋값이 오르면 결국 매매가를 끌어올릴 것입니다. 다주택자들은 늘어나는 보유세 부담을 세입자에게 전가할 것입니다. 언제나 그렇듯 규제책, 특히 대출규제의 최대 피해자는 무주택자가 될 것입니다. 규제책은 전세입자에게 전세자금대출을 받으려면 계속 무주택자로 남아있으라고 강요하고 있습니다.  


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