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유통매물이 줄어들면 풍선효과는 계속된다

2020-02-27 조회 1,048 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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코로나19가 확산되면서 어수선합니다. 이번 주 들어 번잡하던 곳이 무척 한산합니다. 현실적 낙관주의자로서 코로나19같은 전염성 폐렴은 계절병으로 한분기 이상 지속되기 힘들다는 말을 믿고 싶습니다. 중국 진정세가 사실이길 바랍니다.

지난 주 문재인정부는 19번째 부동산 대책인 2.20대책을 발표했습니다. 부불대(부동산시장 불법행위 대응반)를 만들어 불법 행위를 단속하기 시작했습니다. 주택시장을 교란시키는 대표적인 창구로 스타강사(?)가 주도하는 카톡방을 지목했습니다. 개인적으로 2024년 이후 하락장 리스크를 생각하면 실시간으로 투자 단지를 찍어주는 카톡방은 사라져야 한다고 생각합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부의 지속적인 유통매물 감소책이 주택시장에 어떤 영향을 미치는 지를 정리했습니다.

유통매물을 줄이는 정책

공급에 장사가 없다고 하죠? 유통매물이 지속적으로 늘어나면 집값은 하향 안정됩니다. 하지만 유통매물이 갈수록 줄어들면 집값은 오르게 마련입니다. 규제책은 일시적 조정장세만 올 뿐입니다.

미국이 주택시장 상승장에서 지향하는 정책은 바로 공급확대입니다. 신규주택을 지속적으로 늘리는 것입니다. 그리고 구매력이 떨어지는 서민들을 위해 LTV 80% 이상 대출을 받아 내집마련을 하도록 권장합니다. 미국은 집값이 큰 폭으로 오른다고 규제책을 발표하지 않습니다. 금리정책으로 집값 버블 리스크를 조절할 뿐입니다.

하지만 한국은 정반대의 길을 가고 있습니다. 문재인정부는 2017년 이후 수도권 집값이 상승하는 것은 투기수요 때문이라고 단정해버렸습니다. 그리고 정부는 2017년 5월 수준으로 집값을 원상회복(?)시키기 위해 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투지역)을 확대하면서 투기수요를 차단하는데 올인하고 있습니다.

각종 규제책으로 수요를 차단하고 기대수익률을 낮추려고 노력합니다. 하지만 결과적으로 희소가치에 지위재, 슈퍼스타 아파트라는 타이틀까지 안겨주고 있습니다. ‘레어 아이템’을 만들어주고 있습니다.

개포주공3단지를 재건축한 디에이치아너힐즈 84타입이 2020년 2월에 30억원이 될 줄 누가 예측할 수 있었을까요? 박원순 시장까지 가세한 재건축 규제책은 중층 재건축의 더딘 사업속도로 디에이치아너힐즈를 2020년대에 40억원 짜리 아파트로 만들어놓을 것입니다.

규제수위가 높아질수록 수도권 주택시장에 유통매물이 줄어들고 있습니다. 유통매물 감소는 서울 과천 세종을 투기과열지구로 지정한 2017년 8.2대책 이후 본격화됐습니다. 비규제지역보단 조정대상지역이, 조정대상지역보단 투기과열지구에서 유통매물난이 심각합니다.

유통매물 감소요인으론 가장 먼저 주택임대사업자가 등록한 4년 또는 8년 장단기 임대주택을 많이 꼽습니다. 2019년 12월말 현재 서울 장단기 임대주택은 38만여가구로 추정됩니다. 서울 주택수가 289만가구이니 13%가 최소한 2022년까지 매물이 잠겨있습니다.

여기에 수도권 집값을 리딩하는 재건축단지가 투기과열지구 조합원지위 양도금지로 매물이 잠겨있습니다. 지난해 12월 착공하면서 1만2천가구에 달하는 잠재매물이 잠겨버린 둔촌주공이 대표적입니다. 조합원 수분양자 모두 소유권이전등기후 매매할 수 있으니 2020년부터 2024년 상반기까지 매물이 잠깁니다.

투기과열지구에서 관리처분인가후 매물이 잠기는 재개발과 달리 재건축은 조합설립인가 시점부터 매매가 금지됩니다. 서울 재건축단지는 7만가구 이상이 매물이 잠겨있습니다. 송파구를 중심으로 중층 재건축단지의 조합설립인가가 늘어나고 있습니다.

지난 2018년 1월 24일까지 최초 사업시행인가 를 신청하지 못한 재개발구역중에서 2020년 하반기부터 관리처분인가를 받는 곳이 나옵니다. 관리처분인가후 조합원 지위양도가 금지돼 이제 서울 광명 등 투기과열지구내 재개발 입주권도 추가로 매물이 잠깁니다.

2017년 8.2대책 이후 조정대상지역 다주택자 양도세 중과로 서울을 중심으로 매도 대신 증여하는 사례가 크게 늘어났습니다. 2017~2019년 서울 주택 증여건수는 총 6만1천여건에 달합니다. 2016년 대비 2018년 서울 증여건수는 84%가 늘어난 2만4천여건에 달했습니다. 60% 이상이 아파트 입니다. 2019년엔 자금출처조사가 강화되면서 증여건수가 2만여건으로 전년보다 4천건 줄어들었습니다.

또 조정대상지역은 분양권 전매제한에다 양도세 비과세 실거주요건으로 유통매물이 감소하고 있습니다.

2.20대책 이후 수도권 조정대상지역은 모두 소유권이전등기까지 전매가 금지됩니다. 분양권이 입주해도 매매할수 없게됩니다. 서울 등 분양권은 대부분 정비사업인데 등기가 늦습니다. 아무리 빨라도 입주시작일 이후 6개월 이상 걸립니다. 늦으면 2년 이상 걸리구요.

소유권 이전등기가 늦어지면 투기과열지구는 당첨자 발표일로부터 5년이 지나면 매매할 수 있습니다. 입주후 2년 이상 지나야 가능합니다. 조정대상지역은 당첨자 발표후 3년이 지나면 되니 입주후 몇개월 지나면 매매가 가능합니다.

최근에 분양하는 분양가 상한제 대상 공공택지 전매제한은 심각한 수준입니다. 북위례나 과천지식정보타운은 최대 10년간 전매금지에다 최대 5년 거주요건을 갖춰야 합법적으로 매매할 수 있습니다.

유통매물 감소와 풍선효과

저는 유통매물이 감소하는 근본적인 원인으로 조정대상지역 양도세 중과와 규제지역 대출규제로 봅니다.

2018년 9.13대책에 따라 전국 주택수를 기준으로 규제지역내 추가 대출을 차단했기 때문입니다. 지방 기준시가 3억원 이하 저가주택이 아니라면 1주택자가 규제지역에서 대출받으려면 기존주택 처분조건부만 가능합니다. 다주택자는 대출 금지입니다.

9.13대책 이전 대출을 받아 투자하고 9.13대책 이후, 12.16대책 이후, 2.20대책 이후 갈수록 대출규제 수위가 높아졌습니다. 지금 투기과열지구내 시가 15억원 초과 아파트로 갈아타려면 주담대 금지로 100% 현금이 있어야 합니다.

투기과열지구 15억원 이하도 LTV가 9억원 이하분 40%, 9억원 초과분은 20%로 줄어들었습니다. 또 2.20대책으로 조정대상지역 LTV도 9억원 이하분 50%, 9억원 초과분 30%로 줄었습니다.

집단대출인 이주비 대출은 9.13대책 이전엔 다주택자도 규제지역에서 자유롭게 대출을 받았습니다. 하지만 9.13대책 이후 규제지역에선 주담대와 마찬가지로 이주비 대출과 분양권 중도금 대출도 1주택자부터 대출규제가 적용됩니다.

따라서 갈수록 유통매물은 사라지고 있습니다. 그런데 유동성은 넘쳐납니다. 유통매물이 늘어나지 않는한 비규제지역 풍선효과는 갈수록 커질 것입니다.

비규제지역은 다주택자도 대출 세팅에 스트레스가 거의 없습니다. 다주택자도 입주권 이주비 대출(승계)이 자유롭고 분양권 중도금 대출도 세대당 최대 2건까지 승계받을 수 있습니다. 또 양도세 중과가 적용되지 않아 전세끼고 신축 준신축을 매수하고 있습니다.

다주택자는 물론 1주택자도 거주하던 아파트를 전세주고 전세금을 레버리지로 비규제지역 또는 조정대상지역에 투자하고 있습니다. 또 2019년 9월 이후 거래량이 폭발하는 비규제지역 아파트를 매도한 사람들 역시 풍선효과를 기대하고 또 다른 비규제지역 아파트에 투자하고 있습니다.

조정대상지역이 확대될수록 다주택자의 추가 구입을 차단해 전세물량은 갈수록 줄어듭니다. 2019년 하반기부터 서울 등 수도권 입주물량도 줄어들면서 전셋값이 상승하고 있습니다. 2020년 상반기까지 서울 입주물량 과공급 구간, 즉 전셋값이 떨어져야 하는 구간인데 전셋값이 떨어지지 않고 지나가고 있습니다.

1주택자의 전세자금대출 규제로 재계약을 선호하고 있습니다. 2020년 하반기 이후 수도권 전셋값 상승폭이 커질 것입니다. 다주택자는 2019년 이후 매년 늘어나는 종합부동산세에 대비해 재계약 시점에 전셋집을 월세나 반전세로 돌리고 있습니다.

전세수요는 실수요입니다. 규제책으로 전세수요가 줄어들지 않습니다. 결혼 학교 직장 등 가족 구성원 사정에 따라 전세 이주수요는 지속적으로 발생합니다. 참고로 서울은 100가구중 57가구가 집이 있든 없든 전월세로 살고 있습니다. 강남구는 3가구중 2가구는 세입자가 살고 있습니다.

정부는 GDP(국내총생산) 성장률에 직결되는 건설투자를 늘리기 위해 풍선효과에도 전국을 규제지역으로 막지 않고 있습니다. 아파트 매매가 주간 상승률이 상습적으로 1%를 넘어선 대전이 아직도 비규제지역으로 남아있는 이유입니다. 대전이 조정대상지역이 되면 풍선효과로 지방 대도시 전역을 조정대상지역으로 묶어야 할 것입니다.

시장을 이기는 정책은 없습니다. 신축공급을 늘리고 하루빨리 다주택자 조정대상지역 양도세 중과를 2년 이상 보유한 경우 1년 이상 유예해 유통물량을 늘려야 합니다. 그렇지 않을 경우 풍선효과로 수도권은 물론 지방 대도시 전역을 조정대상지역으로 지정해야 할 것입니다. 2017년 조정대상지역 지정으로 2년간 조정장세가 지속된 부산에서 보듯 주택건설 투자 감소에 따른 GDP 성장률 감소, 내수침체를 감수해야 할 것입니다.


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