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코로나 공포에도 왜 최고가로 매수하는걸까?

2020-03-05 조회 1,270 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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코로나19 글로벌 리스크가 커지고 있습니다. 중국은 진정세로 돌아섰지만 한국을 비롯해 이탈리아 이란 일본 미국 프랑스 독일 스페인 등에서 코로나가 확산되고 있습니다. 이에 미국은 3일 전격적으로 0.5% 포인트 금리인하를 단행했습니다. 글로벌 경제에 점차 커지고 있는 코로나 리스크에 대한 선제대응입니다. 미국 금리인하 직후 일시적으로 주가가 폭락했다고 호들갑떨 필요가 없습니다. 단기성 발작일 뿐입니다. 여하튼 현실적 낙관주의자로서 국내 신규 확진자가 3월 8일 이후 감소세로 돌아서길 바랍니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 코로라19 리스크에 대한 부동산 가치투자자의 바람직한 자세를 정리했습니다.

역발상투자

최근에 가장 인상 깊게 읽은 글중의 하나가 “자본주의 사회에서 리스크가 없는 삶이 가장 위험한 리스크다.”입니다. https://blog.naver.com/alex267/221823945733

우리가 삶을 지속하는 한 리스크를 예측하고 대응하며 살아가야 합니다. 그런데 투자자라면, 특히 가치투자자라면 어떻게 대응해야 할까요?

북한산이 명산이지만 주말에 가면 사람 구경하다 내려오는 경우가 많습니다. 그래서 저는 평일에 가지 못하면 비가 오는 날을 골라 갑니다. 비가 올 때 가면 바위도 미끄럽고 위험하지 않느냐는 말을 많이 듣는데요. 전형적인 부동산 개미들의 반응입니다.

비에 철저히 대비하면 됩니다. 바위가 적은 안전한 코스를 선택하고 평소보다 짧은 거리를 걸으면 됩니다. 또 비에 체온을 유지하는 방풍 방수 재킷을 준비하면 됩니다. 거의 필요없지만 오버트라우저(방수바지)도 가져갑니다. 예측보다 비가 많이 오면 코스를 단축하거나 최악의 경우 등산을 취소하면 됩니다.

부동산 가치투자자가 지향해야 할 역발상투자의 자세라고 생각합니다.

코로나19 리스크가 커지면서 수도권 주택시장에 대한 비관론자가 많아지고 있습니다. 하지만 비관론이 확산될수록 투자기회는 많아질 것입니다.

코로나19 판데믹(전염병 대유행)으로 인해 글로벌 경제위기가 올 가능성이 없다고 단언할 수 없습니다. 하지만 일시적인 계절성 바이러스일 가능성이 높다고 생각합니다. 사스나 메르스처럼 이번에도 통제될수 있다고 봅니다.

알려진 리스크는 리스크가 아닙니다. 누구도 예측하지 못한, 알려지지 않은 코로나19 리스크는 중국에서 12월 발생하고 1월에 알려졌습니다. 이제 코로나 리스크는 알려진 리스크입니다. 각자도생으로 적극적으로 대응해야 할 것입니다.

출구전략

출구전략이나 컨틴전시 플랜이란 용어가 마음에 들지 않네요. 부동산시장에서 출구전략이란 현재의 구매력을 잃지 않기 위해 예측가능한 리스크에 대비하는 것입니다.

2020년 3월 현재 제가 생각하는 부동산 출구전략은 수도권 주택시장 하락장에 대비한 출구전략입니다. 출구전략은 간단합니다. 2021년이후 해마다 보유 주택수를 줄이고 하락장과 다음 상승장에 대비하는 것입니다. 상대적으로 덜 똘똘한 것부터 매년 하나씩 매도하는 것입니다.

2~4년 지속될 하락장을 감당할 수 있다면 세대당 최대 3주택까지 보유해도 될 것입니다. 자녀가 소득이 있다면 증여를 통해 리스크를 헤지하는게 좋습니다. 반면 자금여력이 충분하지 못하다면 2023년까지 일시적 2주택 또는 1주택으로 주택수를 줄이는 것을 추천합니다. 2주택을 보유할 여력이 된다면 거주주택 외에 생활권별 대장주가 될 재건축단지를 매수하는 것을 추천합니다.

만약 상승장이 2024년까지 지속된다면 2020년 출구전략은 주택수를 줄이되 상위지역으로 갈아타는 것을 추천합니다. 2020년대에 가치가 가격으로 전환돼 가장 빛을 발할 단지로 말입니다.

3월 현재 코로나 리스크로 시장에 공포가 확산될 때 매수하는 것입니다. 2020년대 가장 빛을 발할 단지란 어떤 단지일까요? 기존 주택을 헐고 새 아파트가 되는 정비사업이 될 것입니다.

쉽게 말해 재건축에선 제2의 삼성동 래미안라클래시나 개포동 래미안블레스티지가 될 단지를 찾아 갈아타는 것입니다. 참고로 2021년 9월 입주예정인 래미안라클래시 84타입 일반분양가는 16.4억원이었습니다. 입주권 매물이 30억원 이상이니 분양권 입주프리미엄은 최소 15억원 이상 될 것입니다. 역대급 ‘로또’입니다.

재개발에선 제2의 아크로리버하임이나 신촌그랑자이를 찾아 투자하는 것입니다. 결과적으로 정비사업 투자는 상승장에서 사업시행인가부터 관리처분인가를 거쳐 일반분양까지 진행된다면 퍼펙트합니다.

2020년까지 갈아타기 세팅을 끝내놓고 2021년부터 2023년까지 처분해야 할 주택의 우선순위를 정해 1년에 하나씩 매도하는게 가장 바람직한 출구전략이라고 생각합니다.

선별투자

이번주 평일에 판교 이탈리아 식당을 갔는데 자리가 꽉 차서 놀랐습니다. 서판교에서 유명한 레스토랑이라고 하지만 코로나 공포가 확산되는 시기임에도 5세에서 70대까지 남녀노소 다양한 구성원들이 점심 식사를 하고 있는 게 인상적이었습니다.

코로나19 리스크가 커지면서 최근 습관적으로 관찰하는 게 바로 식당 손님수 변동폭입니다. 갈 때마다 코로나 사람이 얼마나 줄어드는지를 물어봅니다. 예상대로 장사가 잘되는 곳은 매출 감소폭이 크지 않습니다. 메뉴나 가격대에 따라 달라지겠지만 10% 정도? 반면 장사가 잘 되지 않는 곳은 최소 30%에서 최대 50%까지 손님이 줄어들었습니다. 이로 인해 주말, 특히 일요일에 문을 닫는 식당이 늘어나고 있습니다.

장사가 잘 되는 식당은 하락장에도 실수요가 붙는 아파트와 같습니다. 코로나19로 선별해서 식당을 찾듯 상승장 후반기에 선별해서 아파트를 찾아 매수해야 합니다.

코로나19 공포가 급속도로 커진 2월 넷째 주 이후 시장참여자들의 심리를 정리해봅니다. 분양시장은 규제지역이든 비규제지역이든 상관없이 로또시장이 되고 있고 있습니다. 투기과열지구 과천제이드자이는 전매제한 10년, 거주의무기간 5년에도 불구하고 132가구 모집에 2만5천명 이상이 몰려들었습니다.

반면 규제지역 9억원 초과 시장은 심약한 매도자들이 늘어나고 있습니다. 대기 매수자가 원하는 낙폭에는 못미치지만 2월 이후 누구나 갖고 싶어하는 똘똘한 아파트에서 저가매물이 나오고 있습니다. 3월말까지, 늦으면 4월 15일 총선 이전까지 심약한 매도자들의 매물 출회가 소폭 증가할 것입니다.

코로나 판데믹으로 인한 3월 3일 미국발 금리인하는 전세계로 확산될 것입니다. 4월 9일 한국은행 금리인하는 불가피할 것입니다. 3월중 금리인하 기대감에 따른 매수심리가 살아날 가능성이 높습니디. 여기에 3월 둘째주부터 신규 확진자까지 감소세로 돌아서면...

글로벌 유동성장세가 길어져 자산가격 상승기가 길어질 것입니다. 상승폭도 커질 것입니다. 그리고 가격 거품이 발생할 것입니다. 미국 주택시장은 2019년 하반기부터 다시 호황기를 맞고 있습니다.

부동산 가치투자자라면 3월 코로나 리스크를 최대한 활용해야 합니다. 종전주택을 싸게 팔더라도 2020년대에 빛을 발할 단지로 갈아타야 합니다. 생활권내 빅3안에 들어갈 신축(입주권)으로 갈아타기 좋은 기회입니다.

아직까지 바닥을 보고 매수하겠다는 말을 믿는 부자노트 독자님들은 없겠죠? 하락장이 오기 직전에 팔겠다는 말과 똑같습니다.

2.20대책 이후 코로나 공포가 시장에 확산된 2월에도 최고가(전고점 대비 신고가)로 매수하는 사람들이 있습니다. 과연 이들은 상승장이 영원히 지속될 것이라고 믿는 바보일까요?

강남구에서 2월에 최고가로 매수한 단지(전용면적 84타입 이하)를 소개하며 칼럼을 마무리하겠습니다. 이 단지를 사라는 게 아닙니다. 강남 수요자들은 왜 이 단지를 지금 최고가에 샀을까?를 생각해보라는 것입니다.

디에이치자이개포, 쌍용대치1차, 개포주공5단지, 개포동 대청, 도곡동 한라비발디, 도곡동 삼성래미안, 수서동 신동아, 래미안개포루체하임, 자곡동 강남한양수자인, 세곡동 푸르지오, 압구정동 한양1차, 신사동 래미안신사, 삼성동센트럴아이파크, 삼성동풍림2차, 삼성청담공원, 개포주공1단지 등입니다.


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