공식SNS 닥터아파트 공식 페이스북닥터아파트 공식 블로그닥터아파트 공식 블로그

회원정보변경 | MY닥터아파트 | 로그인

닥터아파트

부자노트

트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기

비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가?

2020-03-12 조회 834 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

이미지


지난날 나이 40 넘으면서 결심한 게 있습니다. 부정적인 사람, 비관적인 사람을 가급적 멀리하자는 것입니다. 약속을 지키지 않고 평판이 좋지 않는 사람도 멀리합니다.

이번 코로나19 리스크를 보면 더욱 느꼈습니다. 아직도 부정적이거나 비관적인 사람이 너무 많더군요. 부동산이든 주식이든 최후의 승리자는 현실적 낙관주의자입니다. 코로나19로 집값이 폭락한다는 사람은 뭔가요? 정신승리 대신 스톡데일 패러독스를 명심하세요.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 하반기부터 시작된 비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가를 정리했습니다.

반드시 알아야 할 분양권 투자상식

생각나는 대로 분양권 투자에서 중요한 것 위주로 적어봅니다.

- 분양권 중도금 대출 승계를 받으려면 기본적으로 소득이 있어야 한다. 근로소득 사업소득 연금소득 등으로 소득을 입증해야 한다. 소득이 없으면 배우자 또는 가족 소득증빙으로 가능하다. 또 연금정산용 가입내역확인서, 건강보험료 또는 장기요양보험료 납부확인서, 신용카드 연말정산용 확인서 등을 제출해야 한다. 중도금 대출은행마다 소득증빙 자료가 달라 무직자는 매매계약하기전 반드시 사전 확인해야 한다.

- 중도금 대출 승계는 수도권 기준으로 조정대상지역은 세대당 1건, 비규제지역은 세대당 2건이다. 인당 최대 5억원까지 가능하다. 먼저 조정대상지역에서 중도금 대출을 받으면 비규제지역 중도금 대출을 1건 더 받을 수 있다. 하지만 역순으로 비규제지역 중도금 대출을 먼저 받은 경우 규제지역 대출을 추가로 받을 수 없다.

- 1세대 1주택자가 조정대상지역내 중도금 대출을 승계받으려면 처분조건부만 가능하다. 다주택자는 불가다. 조정대상지역은 소유권이전등기일로부터 2년 이내 종전주택을 처분해야 한다. 투기과열지구는 1년 이내 처분해야 한다. 비규제지역 종도금 대출승계는 보유 주택수에 상관없이 세대당 최대 2건까지 받을수 있다.

- 비규제지역이 조정대상지역으로 지정됐을 때 중도금 대출승계 기준이다. 조정대상지역 지정일 전날까지 계약하고 계약금을 완납했다면 종전 기준에 따라 다주택자도 중도금 대출을 승계받을 수 있다. 그러나 조정대상지역 지정일 이후 계약했다면 규제지역 주택담보대출 수준으로 규제를 받는다. 즉 2주택자는 중도금 대출을 승계받을 수 없고 1주택자는 처분조건부만으로 대출받을 수 있다.

- 조정대상지역 분양권 중도금 대출 LTV는 3월 2일(당첨자는 입주자모집공고일 또는 분양권 매수자는 중도금대출 승계일)부터 분양가의 60%에서 50%로 축소됐다. 기존 주담대가 있다면 추가로 10% 포인트 줄어든다.

- 규제지역 분양권이 입주할 때 잔금대출을 받을 사람은 주의해야 한다. 분양권 취득일(정확히는 부동산거래 신고필증 접수일) 기준으로 주택수에 따른 주담대 규제가 적용된다. 다만 LTV, DTI, DSR 규제는 잔금대출 실행일 기준으로 적용된다. 특히 분양권을 팔지 않고 잔금대출을 받아 등기를 치려는 다주택자나 무직자가 주의해야 한다.

- 전매제한은 2월 21일부터 조정대상지역 모든 지역이 청약과열지구 제1지역에 편입돼 소유권이전등기 시점까자 전매가 금지된다. 신규 조정대상지역의 경우 지정일 이후 입주자모집공고분부터 적용된다.

- 규제지역 지정에 따른 전매제한 소급적용에 대해 많이 헷갈려하는데.... 결론적으로 소급적용을 하지 않는다. 조정대상지지역 전 입주자모집공고를 했다면 횟수 제한 없이 전매할 수 있다. 다만 투기과열지구로 지정된다면 한번만 전매가 가능하다.

- 전매가 소유권이전등기까지 금지되는 조정대상지역에서 수분양자는 전매제한 해제 시점을 정확히 알아둘 필요가 있다. 조정대상지역은 소유권이전등기가 늦어지면 당첨자 발표일 기준으로 3년이 넘으면 매매할 수 있다. 반면 투기과열지구는 당첨자 발표일로부터 5년이 지나야 합법적으로 매매가 가능하다.

- 조정대상지역 지정전 분양권을 매수한 경우 입주후 양도세 비과세를 받을 때 실거주 2년을 갖춰야 한다. 단 1세대 무주택자가 조정대상지역 지정일 전날까지 분양권을 매수(계약금 완납)했다면 실거주 요건을 갖추지 않더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

- 분양권 양도세 중과는 양도시점에 조정대상지역 여부에 따라 달라진다. 양도시점에 조정대상지역이라면 보유기간에 상관없이 양도세율은 무조건 50%다. 반면 비규제지역일 때 양도했다면 양도세는 보유기간에 따라 50%(1년 미만), 40%(2년 미만), 일반세율(6~42%)이 적용된다.

- 분양권 주택수 포함 관련, 2021년 1월 이후 다주택자가 조정대상지역 주택을 매도할 경우 분양권(비규제지역 분양권 포함)을 보유할 경우 양도세 주택수 계산에 포함된다.

상승장 후반기 분양권 투자 리스크

수도권 주택사장 상승장 후반기에 분양권 투자는 기회이자 위기입니다. 기회는 자주 언급했으니 이번 칼럼에선 분양권 투자 리스크를 소개합니다.

최근 전매제한이 해제된 의정부역센트럴자이앤위브캐슬(의센자) 84타입 프리미엄이 2억원을 넘어서고 있습니다. 59타입도 1억원에 거래됐습니다. 프리미엄이 문제가 아니라 P 2억원에 매수한다면 입주 2년 4개월 남은 분양권 총매매가가 현재 7억2천만원이 넘는 것입니다.

아무리 의정부 대장주, 랜드마크단지라고 하더라도 다산 진건지구 신축과 맞먹는 가격이 적정가일까요? 특히 투자자라면 말입니다.

분양권은 부동산시장의 선물옵션이라고 합니다. 상승장 후반기엔 기회보단 리스크에 좀더 무게를 둬야 합니다. 분양권 투자는 현재가치보다 입주 이후 미래가치를 보고 투자하는 것입니다. 단타로 하는 분들은 계약금+프리미엄만 부담하고 보유하다 잔금전에 매도하겠지요.

분양권 미래가치를 따질 때 가장 중요한 것은 특히 정비사업 상향여과 현상입니다. 흑석뉴타운, 아현뉴타운과 신길뉴타운이 대표적인 곳입니다.재개발 재건축으로 신축이 입주하면 전세금과 매매가를 감당할 수 있는, 구매력 있는 고소득 수요층이 유입됩니다. 자연스럽게 상권이 발달되고 학군도 좋아지게 됩니다.

상향여과 현상이 뚜렷하려면 가장 중요한 게 직주근접성입니다. 직주근접성 가치에 직결되는 입지요건이 역세권입니다. 앞으론 세종행복도시처럼 BRT(간선급행버스) 정류장을 걸어서 이용할 수 있는 버세권이 중요해질 것입니다.

입주 전후에 역세권 프리미엄이 높아지는 분양권이 가장 안전한 투자처입니다. 입주 전후 철도망이 개통되거나 입주전 착공된다면 미래가치는 매우 높습니다. 철도망이 도심 업무밀집지역에 직결돼 직주근접 가치가 높으면 신축 역세권 프리미엄은 갈수록 높아질 것입니다.

상승장 후반기 분양권 투자에서 가장 큰 리스크는 하락장입니다. 입주시점에 하락장을 맞는 것입니다. 매매가 전셋값이 동반 하락하고 잔금대출을 받지 못해 유동성 위기를 겪는 경우입니다. 최악의 경우 매매가 폭락으로 마이너스 프리미엄이 붙을 수도 있습니다.

그다음 분양권 투자 리스크는 매도시점에 입주물량이 많아 전셋값이 큰 폭으로 떨어지는 것입니다. 전셋값으로 잔금대출을 충당하지 못하는 경우입니다. 서울 도심에서 멀어질수록 분양권 투자는 앞으로 매도시점 입주물량을 정밀 체크해야 합니다. 2022년부터 수도권 정비사업에서 입주물량이 크게 늘어나기 때문입니다. 특히 2023년 전후 입주물량이 급증하는 인천 분양권에 투자하는 경우 주의해야 합니다. 입주물량에 따라 전셋값 매매가 영향이 큰 곳이기 때문입니다.

이때 생활권내 입주물량 과공급 구간에 진입했을 때 분양권 투자자의 선택지는 2가지입니다. 입주전 입주물량이 늘어나기전 분양권을 선제매도하는 것입니다. 하지만 생활권내 빅3 신축 단지가 될 분양권이라면 조정대상지역 양도세 중과를 각오하고 등기를 치고 전세 한두번 돌린뒤 매도하는 것입니다.

분양권 투자 리스크가 높아지는 이유는 비규제지역 분양가가 고공행진하고 있다는 것입니다. 그리고 매도시점에 조정대상지역이 될 가능성이 매우 높다는 것입니다.

지난 2019년 8월 분양한 의센자 분양가는 5억2천만원이었습니다. 의정부에서 가장 비싼 신축은 지금도 대부분 5억원 이하입니다. 롯데캐슬골드파크 1단지가 지난 2월 의정부에서 재고아파트 최초로 84타입 실거래가(5.1억원) 5억원을 돌파했습니다. 또 다른 의정부 신축 대장주인 민락지구 호반1차는 아직 5억원을 넘지 못하고 있습니다.

반면 분양가도 분양권 프리미엄도 고공행진입니다. 한마디로 광풍입니다. 인천(힐스테이트푸르지오주안, 부평두산위브더파크 등) 송도(더샵프라임뷰 등) 고양(대곡역두산위브) 수원(매교역푸르지오SK뷰 등)을 거쳐 의정부에 광풍이 불어닥쳤습니다. 2018년 11월 분양한 탑석센트럴자이(분양가 4.4억원. 2021년 12월) 84타입도 3월 2일 6억원에 거래됐습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역이 아닌 곳은 사실상 분양가 자율화입니다. 대부분 인근 신축 시세를 기준으로 분양가를 책정하고 있습니다. 수도권에서 서울 과천 광명 하남 등 투기과열지구를 제외하곤 모두 고분양가 관리지역이 아닙니다. 따라서 정비사업으로 핫한 수원 안양의왕 광명 성남 인천송도 의정부 안산 등은 HUG의 분양가 통제를 받지 않습니다.

고분양가 관리지역이 아닌 곳의 분양가 고공행진은 당분간 계속될 것입니다. 정부는 5월이후 민간택지 분양가상한제에 올인할 것입니다. 비규제지역 분양권 시세가 9억원이 넘을 때까지 방치할 것입니다. 오는 6월 분양예정인 의정부 중앙3구역(푸르지오) 분양가는 얼마가 될까요?

분양후 6개월 지난 84타입 분양권 초기 프리미엄은 이제 최소 1억원에서 시작되고 있습니다. 생활권내 대장주라면 의센자처럼 2억원부터 시작될 것입니다.

인근 신축 시세보다 비싸게 분양하는 비규제지역 아파트 분양가와 분양권 프리미엄 VS 시세보다 5억원 이상 낮은 서울 등 투기과열지구 아파트 분양가와 분양권 입주프리미엄 추이를 보세요. 비규제지역의 경우 신축이 분양권 시세(프리미엄)를 따라잡고 있습니다. 고분양관리지역이자 민간택지 분상제 대상인 투기과열지구 분양권 입주프리미엄은 인근 신축 또는 입주권 시세를 따라잡고 있습니다.

2019년 3월 입주한 개포 래미안블레스티지는 84타입 분양권 입주프리미엄 10억원 시대를 열었습니다. 지난 2018년 3월 분양한 디에이치자이개포는 분양가 14억원인데 3월 실거래가가 23.48억원입니다. 1년 4개월뒤 2021년 7월에 입주할 때 입주프리미엄은 얼마나 높아질까요?

이제 강남2구에서 민간택지 분양가 상한제까지 적용된다면 입주프리미엄은 15억원은 물론, 20억원 시대가 올 것입니다. 전매제한 기간은 8년(인근 시세의 80% 이상~100% 미만) 또는 10년(분양가 인근 시세의 80% 미만)이 적용될 것입니다.


트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기


다음글코로나 팬데믹에 차분한 시장참여자 VS 초조한 전문가 908
현재글비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가? 834
이전글코로나 공포에도 왜 최고가로 매수하는걸까? 1,269


 

우측광고