4.15 총선 압승에 따른 자신감인가요? 부동산대책이 공격적입니다. 문재인정부는 5.6 공급대책에 이어 5.11 규제책을 잇따라 발표했습니다. 주택법 시행령을 개정해 8월 이후 수도권과 지방 광역시에서 분양하는 분양권 전매를 전면금지하는 초강수를 뒀습니다.

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이게 과연 실수요자를 위한 정책일까요? 무주택자나 1주택자는 분양권 전매로 투기(?)를 하면 안된다? 전매 전면금지는 자금이 부족한 무주택자가 소액(계약금=분양가의 10%)으로 중도금 대출을 레버리지 삼아 자본차익을 누릴 수 있는 기회마저 박탈했습니다.

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따라서 무주택자 등 실수요자가 정부 정책에 순응하기 위해선 분양시장에서 저축해서 우선 계약금을 마련하고 당첨받아야 합니다. 이어 중도금 대출을 받고 잔금을 낸후(잔금대출을 받은후) 입주하고 나서 최소한 2년 이상 보유해야 합니다.

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문재인정부의 부동산 규제책을 보면 △비규제지역 실거래가 6억원 초과 자금조달계획서 제출 △투기과열지구 실거래가 9억원 초과 자금조달 증빙서류 제출 △조정대상지역 시가 9억원 초과분 LTV 축소 △시가 9억원 초과 1주택자 전세자금대출 금지 △분양가 9억원 초과 중도금대출 금지 △투기과열지구 시가 15억원 초과 LTV 0 등 가격대별로 촘촘한 규제를 하고 있습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 5월에 시작된 수도권 아파트시장 반등장 판세를 분석하고 5월 이후 거래량 폭발을 일으키며 상승장 트리거가 될 이슈를 정리했습니다.

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2020년 5월 수도권 판세

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시가 20억원 안팎 강남 초고가 아파트시장은 지난해 12.16대책 이후 시작된 조정장세가 4월에 끝나고 5월 반등을 시작했습니다. 반등세를 보면 강남 기준으로 지난해보단 1개월 정도 늦게 반등했다고 보면 됩니다. 이게 맞다면 거래량 폭발은 10월 이후 시작될 가능성이 높습니다. 5월 이후 최고가 대비 5~10% 낮은 저가매물에 추격매수가 시작되면 반등장을 지나 상승장 매도자 우위 시장이 다시 시작될 것입니다.

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6월말까지 처분해야 하는 양도성 중과 회피성 초고가 매물이 거의 소진됐습니다. 압구정 반포잠원 잠실 대치 개포 등 재건축단지는 5월 일제히 반등했습니다. 특히 잠실주공5단지는 급매가 지난주에 모두 소진되면서 34평형 최저가 매물이 20억원대에 진입했습니다. 한때 17억원대까지 떨어져 엘스 리센츠 33평형보다 1억원 이상 낮기도 했지요.

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엘스 리센츠도 5월 들어 19억원을 지지선으로 거래가 늘어나고 있습니다. 송파헬리오시티도 다시 17억원대 진입했습니다.

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서초구 반포 준신축 대표단지인 반포자이, 래미안퍼스티지도 급매물이 4월에 소진되고 5월 들어 84타입 기준으로 지지선이 각각 26억원대, 28억원대로 올라섰습니다.

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강남 초고가시장은 5월 반등장이 시작되면서 신축 등 재고아파트 매도자들은 매도호가를 올리기보단 매물을 회수하는 사례가 늘어나고 있습니다. 규제지역에선 규제의 누적적 증가로 팔고 갈아타기가 쉽지 않기 때문입니다.

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서울 재개발시장도 입주권 프리미엄이 5월 들어 소폭이지만 상승세로 돌아섰습니다. 북아현2구역 입주권 프리미엄이 다시 7억원을 넘어섰고 증산2구역, 노량진6구역도 프리미엄이 다시 6억5천만원을 넘어서고 있습니다. 인천경기권 재개발시장에선 광명뉴타운이 가장 먼저 반등했고 성남이 뒤를 이었습니다.

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비규제지역 풍선효과가 큰 인천 안산 등 수도권 9억원 이하 중저가시장은 4월부터 다시 뜨거워지고 있습니다. 민간택지 분양가상한제와 상관없는데다 고분양가관리지역도 아니라 초강세가 계속되고 있습니다. 고공행진중인 분양가가 재고아파트 매매가를 견인하고 있습니다.

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인천송도에선 송도 기세가 대단합니다. 송도 대장주의 하나인 신축, 송도센트럴파크푸르지오는 84타입이 1년만에 1억5천만원에 올라 9억원을 돌파했습니다. 대장주중 빅1인 송도더샵퍼스트파크(15블록)과 실거래가 10억원 돌파 초읽기에 들어갔습니다. 구도심 신축도 7억원 돌파가 머지않았습니다.

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인천 구도심 정비사업 분양가 고공행진은 미추홀구와 부평구가 주도하고 있습니다. 인천은 수인선 복선전철 완전개통(2020년 8월) 및 분당선 직결화라는 호재가 눈앞에 있습니다.

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안산 시흥은 지난해 9월 신안산선 실착공 이후 신역세권 신축은 물론 준신축 구축도 뜨겁습니다. 안산센트럴푸르지오와 시흥장현제일풍경채센텀 모두 4월에 실거래가 7억원을 돌파했습니다.

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5월 이후 수도권 상승장 트리거는?

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5월 이후 수도권 반등장을 넘어 상승장 트리거가 될 호재를 정리해봅니다.

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우선 상승장 트리거 호재론 코로나19 팬데믹으로 대거 지연된 정비사업 총회 러시입니다. 총회 대부분이 사업속도와 직결되기 때문에 프리미엄 상승으로 이어질 것입니다.

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5월 30일 반포주공1단지 3주구의 시공사 선정 총회가 있습니다. 또 상반기 ‘최대어’가 될, 한남3구역 시공사 선정 총회도 6월 20일 예정돼있습니다.

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강북권 최대 규모 재개발구역중 하나인 갈현1구역도 5월 23일 롯데건설 수의계약 관련, 시공사 선정 총회를 개최할 예정입니다. 제기4구역도 역시 5월 23일 현대건설 수의계약 총회가 예정돼 있습니다. 또 노량진4구역은 6월 22일 시공사 입찰을 마감하고 총회를 열 계획입니다.

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수색증산뉴타운에선 증산2구역과 수색6, 7구역이 관리처분변경 총회를 6월중 열고 분상제 이전 7월 28일까지 일반분양할 계획입니다. 송파구 거여마천뉴타운의 마천3구역은 5월 13일 조합설립 총회를 열었습니다. 송파한양2차도 6월 20일 조합설립 총회를 개최합니다. 성남 산성구역은 관리처분 총회를 5월 23일 개최합니다.

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서울 정비사업 상승 트리거중엔 한신4지구 3천여가구 이주(5월 25일부터)가 있습니다. 반포잠원은 물론 인근 사당이수 방배 등까지 전세물량 품귀현상이 발생하고 있습니다.

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서울 동남권 상승장 트리거엔 GBC 및 영동대로 복합환승센터 착공이 가장 클 것입니다. GBC는 5월 또는 6월에 착공할 것으로 보입니다. 복합환승센터는 오는 10월 이후 착공이 유력합니다.

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철도망중에선 서울 서부선 민자적격성 통과 발표가 5, 6월에 유력합니다. 수인선 복선전철 완전개통이 오는 8월 예정돼 있고 5호선 연장선인 하남선 1단계 구간(상일동~미사)이 8월 8일 개통됩니다. 또 말도 많고 탈도 많은 동북선 실착공이 오는 7월 이후 예정돼 있습니다.

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또 신분당선 서북부 연장선(용산~삼송)의 서울시 사전 예비타당성조사 보완 용역이 9월말 완료되면서 KDI의 예타 결과도 윤곽이 드러날 것입니다. 강북횡단선 등 서울시 2차 도시철도망 구축계획안의 국토부 승인이 6월까지 가능할 것으로 보입니다.

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국내에서 위례선에 이어 대전2호선과 함께 트램 시대를 열 성남2호선 예타 결과가 7월 이후 발표될 예정입니다. 위례과천선(과천정부청사~복정)은 과천정부청사역까지 연장된 서울시 노선안이 2분기에 확정됩니다.

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또하나 상승장 트리거는 토지보상입니다. 수도권에서 올해 토지보상 규모가 20조원이 될지, 40조원이 될지는 모르겠지만 작년보다 크게 늘어난다건 팩트입니다.

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반등에 나선 수도권 아파트시장에서 5월 이후 상승장 트리거는 무엇보다 분양단지 및 청약결과가 될 가능성이 높습니다.

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서울 등 투기과열지구에선 5월 이후 흑석3구역(흑석리버파크자이)을 시작으로 신반포13차, 세운6-3-4구역(세운푸르지오헤리시티), 개포주공1단지, 래미안원베일리(반포경남 신반포3차 등), 둔촌주공, 증산2구역(DMC센트럴자이), 수색6구역, 자양1구역, 길음역세권, 광명15구역(광명푸르지오센트베르) 등이 7월 분상제 시행전 분양러시가 이뤄집니다. 또 북위례 마지막 민간분양인 하남권 우미린2차가 5월중 분양예정입니다.

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조정대상지역에선 △ 성남 신흥2구역(산성역 센트럴파크 자이앤푸르지오)을 비롯해 △수원 화서역푸르지오브리시엘, 팔달10구역(수원센트럴아이파크자이), 영통아이파크캐슬3단지(망포4지구), 장안5구역(광교산KCC스위첸) △ 화성 동탄2신도시 동탄역헤리엇 △안양 덕현지구 등이 6월 이후 분양예정입니다.

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비규제지역에선 8월 분양권 전매금지 이전에 인천 힐스테이트레이크송도3차, 더샵송도센터니얼, 주안3구역(미추홀파크뷰자이), 부개서초북측구역(부평SK뷰해모로), 의정부 중앙3구역 등이 분양예정입니다.

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5월 이후 수도권 분양시장은 규제지역은 분상제 시행전 입주후 매매가 자유로운 분양단지를 당첨받으려고, 비규제지역은 전매금지전 당첨자 발표후 6개월이 지나면 전매가 자유로운 분양단지를 당첨받으려고 무주택자는 물론 1주택자도 대거 청약시장에 나설 것입니다. A급 인기 분양단지에 1만명이 청약하면 9천8백명 이상이 낙첨자가 됩니다. 8월 이후 낙첨자는 어디로 갈까요?

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이후 8월 하순부터 주택시장 성수기가 시작됩니다. 8월 이후 분양권시장이 갈수록 닫히고 수도권 입주물량까지 감소세로 돌아섭니다. 9월부터 성수기가 본격적으로 시작되면 수도권 주택시장은 어떻게 움직일까요? 전세품귀로 전셋값 상승폭이 커진다면?

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참고로 지난해 4월 반등했던 서울 아파트매매 거래량은 9월 7천여건에서 10, 11월에 각각 1만1천건이 넘어서면서 거래량이 폭발했습니다. 수도권 전역이 단기급등하자 정부는 서둘러 12.16대책을 발표했습니다.