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지금 매수해도 되나요?

2020-05-21 조회 742 | 추천 1 | 의견 1 | 평점:아이콘아이콘아이콘아이콘아이콘 

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시장참여자들의 심리는 20년이 지나도, 아니 100년이 지나도 영원히 바뀌지 않을 것입니다. 그건 바로 시장참여자들은 언제나 장세에 휘둘린다는 것입니다. 상승장에서 일시적으로 가격이 내리면 반등할 때까지 관망합니다. 또 반등하더라도 한동안 단기 반등후 추가 하락을 우려해 계속 관망합니다.

그러나 거래량이 늘어나고 실거래가가 계단식 상승을 하고 거래량이 폭발하면 여지없이 추격매수를 합니다.

다수가 아닌 소수의 길을 가는 게 바로 부동산 가치투자자입니다. 현재가치보다 미래가치가 높아 보유기간중 미래가치가 시세에 반영될 수 있는 부동산을 찾아 내 것으로 만들고 4년 이상 장기보유하는 게 가치투자의 핵심입니다.

저는 지난 2016년 8월부터 부동산 강의를 시작했는데 가장 인상적인 수강생이 생각납니다. 당시 현금 8억원으로 3주 강의동안 이주비 전세금 전세자금대출 등을 레버리지 삼아 3채를 매수했습니다. 현재 3채 자산가치는 60억원이 넘습니다. 당분간 팔지 않을 것이라고 합니다. 물론 이 같은 차본차익은 수도권 상승장 초기인 2016년에 적극적으로 매수해서 가능했습니다.

필립 피셔의 말씀처럼 상승장 후반기인 지금은 보수적인 투자를 해야 합니다. 보수적인 투자란 최소한의 리스크로 자신이 보유하고 있는 자산의 구매력을 유지하는 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 5월 이후 거래량이 늘어나면서 바닥을 다지고 있는 서울 등 수도권 아파트시장에서 많이 궁금해 하는 지금 수도권 아파트를 매수해도 될까요?에 대한 제 답변입니다.

이에 앞서 5월 21일 현재 서울 아파트시장을 간단하게 언급하면 입주 5년 안팎 도심 정비사업 신축의 경우 실거래가가 2019년 전고점에 근접하고 있습니다. 낙폭이 적었던 15억원 이하 중소형은 매도호가가 전고점 이상에 나오고 있습니다.

Q: 지금 수도권 아파트를 사도될까요?

A: 피터 린치의 말씀을 커버합니다.

“나의 유일한 매수 시그널은 마음에 드는 아파트를 찾았을 때입니다. 그 다음에 아파트를 사더라도 늦지 않습니다”

지금 수도권 아파트를 매수해도 괜찮은가?는 전적으로 매수타이밍 문제입니다. 그런데 과연 상승 하락을 예측해 수익률을 높이는 마켓 타이밍이 가능할까요? 과연 단기바닥에 사는 게 가능할까요?

저는 규제책으로 조정장세가 오고 2개월이 지난뒤 내 것으로 만들고 싶은 아파트의 로열동 로열층이 적정가로 나오면 매수하라고 합니다. 쉽게 말해 지나가야 알 수 있는 바닥을 기다리지 말고 무릎에 산다는 생각으로 매수하라고 조언합니다. 바닥과 반등은 동전의 양면입니다. 매수자우위 시장이 매도자우위 시장으로 돌아서는 것은 찰나의 순간입니다.

지금 마음에 드는 아파트를 찾았나요? 그리고 적정가로 나왔나요? 그럼 때에 상관없이 매수하시면 됩니다. 마음에 드는 아파트의 매수 고민은 추격매수가 한창일 때만 하면 됩니다. 지난해 9~11월처럼 말입니다.

Q: 지금 매수하고 나서 가격이 떨어지지 않을까요?

A: 상승장이라고 항상 가격이 오르는 게 아닙니다. 중요한 팩트는 상승장에선 매수후 1년째보다 2년째가, 2년째보다 3년째가, 3년째보다 4년째가 훨씬 더 높은 시세를 유지한다는 것입니다.

규제책으로 가격이 일시적으로 떨어질 수 있습니다. 또 공급물량이 한꺼번에 쏟아져 매매 전세 모두 일시적으로 약보합세를 보일 수 있습니다. 하지만 이는 부동산 가치투자자라면 무시해도 좋을 ‘소음’일뿐입니다.

집값이 장기적으로 떨어지려면 우선 수급에서 공급이 지속적으로 과공급을 유지해야 합니다. 또 경제위기가 와서 가계소득이 감소해야 합니다. 여기에 금리까지 오르면 가격이 장기간 하락할 가능성이 높습니다. 1998년 외환위기를 되돌아보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

1기 신도시라는 엄청난 공급물량에 외환위기에 이은 금리 폭등(주택담보대출금리 20%)으로 수도권 집값이 급격하게 가격이 하락했습니다. 하지만 외환위기를 극복하면서 수도권 하락장은 2년 남짓이었습니다.

그런데 경제위기는 우리가 예측할 수 없습니다. 가격 거품 붕괴처럼 말입니다. 물론 거시경제 리스크에 최소한의 대비는 해야합니다. 이를 예측하고 최악의 리스크를 감안해 투자해선 현금 8억원을 4년만에 자산가치 60억원으로 불릴 수 없습니다.

지금은 수급에만 집중하세요. 5월 이후 시장에 유통매물이 늘어나는지, 아니면 줄어드는지를 트래킹(Tracking)하세요.

그럼 언제 수도권 아파트시장에 유통매물이 쏟아질까요? 현재로선 단기임대 등록 매물, 수도권 정비사업 입주물량, 강남3구 재건축 초과이익환수제를 피한 재건축 입주물량이 2023년부터 늘어날 것입니다. 지금은 수도권 유통물량이 역대급으로 가장 적은 시기입니다. 8월부터 새로 분양하는 수도권 분양권도 전매가 전면 금지돼 유통물량이 급감합니다.

다주택자를 타깃으로 한 규제책이 누적되면서 전세물량이 갈수록 줄어들고 있습니다. 전월세 물량을 지속적으로 공급하는 다주택자의 순기능을 무시하고 다주택자를 적폐로 삼는 문재인정부에서 5월 현재 수도권 전세시장은 어떻게 움직이고 있나요?

5월 들어 전세난이 더욱 심해지면서 전셋값 상승폭이 커지고 있습니다. 정부는 이를 전월세상한제 및 계약갱신청구권이라는 규제책으로 해결하려고 합니다. 규제의 누적적 증가의 대표적인 폐해입니다.

서민과 중산층을 위한 집값 안정이라는 주택정책 목표는 사라지고, 오로지 다주택자의 부담을 중과시키기 위해 규제책을 남발하고 있습니다. 전세물량의 수급 밸런스는 안중에도 없습니다.

Q: 그럼 지금 어디를 사야하나요?

A: 지방으로 떠돌면 지방으로 떠돌다 이번 상승장이 끝날 것입니다.

이번 수도권 상승장이 끝나는 시점엔 마음에 드는 아파트, 즉 상위지역 아파트로 갈아타서 내 것으로 만들고 하락장을 맞아야 합니다. 수도권 하락장을 지방에서 맞으면 안됩니다.

또 무주택자도 3기 신도시를 기다리지 말고 지금 내집마련을 해야 합니다. 3기 신도시에 살고싶다면 성숙기에 진입하는(지하철이 개통하는) 시점에 사서 이사가면 됩니다.

강남2구를 선호한다면 구축이라도 사세요. 재건축이 힘들어도 리모델링 가능한 구축이라도 사세요. 강남2구가 안되면 송파 신축이나 중층 재건축 단지를 사세요. 자금이 부족하다면 중층 재건축단지에 인접한 구축을 사시면 됩니다. 84타입이 안되면 59타입을 사세요. 인강남을 선호한다면 가능한한 송파구에서 하락장을 맞이하세요.

인강남에서 몸테크를 하며 하락장을 맞고싶다면 수서역세권 인근 보금자리지구 신축을 매수하면 됩니다. 아니면 2021년 위례선(트램), 2022년 위례신사선 착공후 성숙기에 진입할 남위례 위신선 역세권 단지를 선택하세요.

서울 도심을 선호한다면 마포공덕이나 양천구 목동에서 하락장을 맞이해야 합니다. 마포공덕은 마포대로에서 가까울수록 좋습니다. 차선책으로 백범로나 독막로를 선택하면 됩니다.

정비사업중 특히 재개발은 2020년 5월 현재 조합설립인가를 받지 못한 곳은 쳐다보지 않는 게 좋습니다. 사업시행인가를 받은 구역이 안전합니다. 전용면적 85타입 준신축이 15억원 안팎이라면 정비구역도 지정되지 않은 재개발구역보다 지은 지 20년 안팎 구축을 사는 게 낫습니다.

3기 신도시보다 입지열위에 있는 중저가 지역은 매수에 신중해야 합니다. 특히 구축은 말입니다. 재건축이 가능한 단지도 매수가치가 없습니다. 또 리모델링이나 가로주택정비사업을 호재로 매수하는 것은 어리석은 투자입니다.

다시 강조하지만 지금 보유 지역 및 아파트보단 한단계 또는 두단계 등급이 높은 아파트를 내 것으로 만들고 하락장을 맞이해야 합니다.



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