이번 주 오윤섭의 부자노트에선 대기 매수자를 위해 더 이상 급매(규제책으로 인한)는 없는 수도권 아파트시장에서 6월 이후 선택에 도움이 되는 칼럼을 쓰고자 합니다.

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5월 마지막주 현재 시가 20억원 안팎 강남 초고가시장은 물론 15억원 안팎 고가시장에서도 남아있는 급매물 저가매물은 대부분 ‘못난이’입니다. 이는 로열동 로열층(RR) 대비 급매는 아니고 저가매물이라고 하기에도 애매합니다.

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만약 지금 현금 10억원 이상을 손에 쥐고 있다면 6월말에 종료되는 양도세 중과 회피 매물을 막판에 잡을 수 있습니다. 그러나 한 단계 올라간 매도호가를 받아들여야 하고 운이 아주 좋아야 내 것으로 만들 수 있습니다.

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이제 초고가및 고가 아파트 급매 99%가 소진됐습니다. 압구정 잠실을 시작으로 반포잠원 개포대치 삼성 방배 목동 등 투자수요 비중인 높은 지역의 급매가 소진됐습니다.

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5월에 눈에 띄는 실거래가를 보면 강남 시장을 리딩하는 압구정의 경우 구현대3차 33평형이 22억원에 거래돼 4월 전저점 실거래가보다 2억5천만원 상승했습니다. 현대14차 32평형은 25억6천만원에 거래돼 전고점 -1억원까지 접근했습니다. 구현대 6, 7차 52평형은 36억원에 거래돼 전저점보다 5억5천만원 올랐습니다. 구현대 한강변 65평형이 47억원에 거래돼 전고점(2019년 10월 46억원)보다 1억원 올랐습니다.

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한강조망 로열동 로열층 희소가치가 갈수록 높아지고 있습니다. 이번주에 매물로 나온 아크로리버파크 한강조망 84타입 매도호가는 전고점인 34억원입니다.

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잠실 리센츠 84타입이 5월 21일 최고가 대비 1억원 낮은(비정상적인 거래로 인한 실거래가 22억원 제외) 20억원에 거래됐습니다. 엘스 리센츠 모두 RR은 19억원대에 진입했습니다. 송파헬리오시티도 4, 5단지 RR 매도호가는 18억원대입니다.

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반포자이 84타입은 RR이 5월 13일 최고가 대비 3억원 낮은 25억3천만원에 거래되며 바닥을 쳤습니다. 신반포4지구내 신반포10차 17평형도 전고점보다 2억원 낮은 최근 17억원에 거래됐습니다. 대치동 은마 35평형은 1억9천5백만원 낮은 21억5천5백만원에 거래됐습니다.

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5월에 서울에서 신고가를 기록한 고가 아파트를 보면 성수1지구에 속한 강변동양 84타입이 전고점보다 1억원 비싼 18억원에 거래됐습니다. 서울에서 가장 비싼 재개발 아파트입니다.

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또 당산푸르지오 84타입(10억9천만원), 고덕아이파크 114타입(14억4천만원), 흑석한강푸르지오 84타입(13억5천만원), 경희궁자이2단지 59타입(14억원), 목동신시가지 3단지 122타입(19억5천만원), 이촌동 한강대우 59타입(14억원), 래미안강동팰리스 84타입(14억5천만원) 등이 신고가를 기록했습니다.

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강북권 재고아파트(재건축단지 제외) 59타입에선 처음으로 종로구 신축, 경희궁자이가 지난 5월 9일 14억원대에 진입했습니다. 이어 5월 12일 용산구 이촌동 구축, 한강대우가 14억원에 거래됐습니다.

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이에 앞서 마포구 초신축, 신촌그랑자이가 분양권(입주권)인 상태에서 이미 지난해 12월 14억7천5백만원에 거래됐습니다. 서울 등 수도권에선 래미안과천센트럴스위트가 지난해 11월 가장 먼저 14억원을 돌파했습니다. 아크로리버하임, 마포리버파크, 마포프레스티지자이 등이 뒤를 이을 것입니다.

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인천경기에선 부평신일해피트리더루츠 분양권 84타입이 6억4천만원에 거래돼 쇼킹했습니다. 루원시티 SK리더스뷰1차의 최고가 6억3천만원을 넘어섰습니다. 인천 구도심 신축 7억원 시대가 초읽기에 들어갔습니다.

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5월 28일 현재 추격매수가 없으니 단기반등후 6월 이후 다시 하락하기를 바라며 급매를 기다리는 사람들이 있습니다. 가장 어리석은 투자자입니다.

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급매로 사려는 아파트를 왜 매수하려고 하나요? 거주하고 싶어서? 아니면 전세 끼고 사두는 투자용인가요? 매수목적이 다르더라도 결과는 똑같습니다.

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그건 2015년, 2016년, 2017년, 2018년, 2019년, 2020년 매년 6월 시세가 달라졌다는 것입니다. 한 단계 두 단계 높아졌다는 것입니다.

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강남 초고가아파트는 지난 4월초 2019년 8월 수준까지 가격이 떨어졌습니다. 지금은 12.16대책 이전 최고가 대비 5% 안팎(1억원 안팎) 낮은 수준입니다. 9억원 초과 15억원 안팎 고가 역시 5% 안팎 낮습니다.

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9억원 이하 중저가는 거의 낙폭 없이 지속적으로 우상향하고 있습니다. 6억원 이하 저가시장에선 안산 단원구 입주 10년 안팎 준신축 84타입은 1년만에 2억원 이상 올라 3억원대에서 6억원대에 진입중입니다. 인천 남동구 준신축도 1년만에 3억원대에서 5억원대를 돌파하고 있습니다.

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하지만 중저가 아파트도 6억원 돌파, 9억원 돌파에 부담을 느끼고 있습니다. 투자자들이 자금조달계획서 및 증빙서류 제출이 부담이 되기때문입니다.

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중저가만 추격매수가 장기간 지속될 수 없습니다. 추격매수는 통상 6개월 이상 지속되기 힘듭니다. 단기급등에 따른 눌림목, 숨고르기 구간이 오기 마련입니다. 이때 다시 에너지를 응축해 계단식 상승을 하게 됩니다.

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초고가 아파트도 마찬가지입니다. 2015년 이후 수도권 상승장에서 가다 서다를 반복하며 계단식 상승을 하고 있습니다. 서는 구간은 여지없이 규제책 발표후 시작됩니다. 짧으면 2개월, 길면 6개월간 지속됩니다. 2018년 9.13대책과 2019년 12.16대책이 대표적입니다.

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규제책은 서울 아파트매매 거래량이 월 1만건이 돌파하면 나왔습니다. 그리고 규제책 다음달부터 거래량이 급감해 2천건 안팎에서 바닥을 쳤습니다. 반등장은 5천건이 넘으면 본격적으로 시작됩니다.

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지난해 12.16대책이전 10, 11월에 서울 거래량은 월 1만1천건이 넘어 거래량이 폭발했습니다. 가격도 단기급등했습니다. 12.16대책 이후에도 2월 거래량이 9천건에 육박해 반등하던중 3월 코로나 리스크가 발생했습니다. 3월 4천4백건까지 떨어졌습니다. 4월도 5월 27일 현재 3천건에도 못미치고 있습니다. 하지만 6월말에 최종 집계되는 5월 거래량은 최소한 5천건이 넘어설 것입니다. 반등장이 시작된 것입니다.

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시장을 리딩하는 초고가 아파트값 2020년 반등장은 2019년보다 1개월 이상 늦게 시작됐습니다. 따라서 추격매수는 8월 이후 시작될 가능성이 높습니다. 거래량이 폭발하고 단기급등하는 상승장 호황기가 시작된다는 의미입니다.

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실수요든 투자수요든 6월이 2020년 마지막 매수기회라고 생각해야 합니다. 거래량이 폭발하고 단기급등하면 하반기에 또다시 규제책이 나올 것입니다. 하지만 2021년에 매수하는 가격은 2020년 6월 가격이 아닐 것입니다.

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명심하세요. 투기과열지구 시가 15억원 초과 LTV 0% 및 시가 9억원 초과 1주택자 전세자금대출 금지에서 시작되는 상승장 호황기는 1주택자, 일시적 2주택자 등 갈아타기 실수요자가 주도할 것입니다. 서울 아파트 1주택자(1세대)는 100만가구에 달합니다.

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5월 강남발 반등장은 6월에 과천 및 강동구를 지나 동마용성(동작구 마포구 용산구 성동구) 동북(동대문구 성북구) 판교 분당 위례 광교 등 수도권 고가시장으로 확산될 것입니다.

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정부가 아무리 지역별 가격대별 대출규제를 차별하더라도 6억원 이하 또는 9억원 이하만 가격이 계속 오를 수 없습니다. 지방을 떠도는 투자자들도 결국 꿈꾸는 아파트는 강남구 서초구에 있으니까요.