공식SNS 닥터아파트 공식 페이스북닥터아파트 공식 블로그닥터아파트 공식 블로그

회원정보변경 | MY닥터아파트 | 로그인

닥터아파트

부자노트

트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기

6억원, 9억원, 15억원 허들은 언제 뚫릴까?

2020-06-04 조회 981 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

이미지


수도권에서 4월 매수세 증가는 5월 거래량 증가로 이어졌습니다. 거래량 증가로 매매가 하방경직성이 강해지고 있습니다. 시가 20억원 안팎 강남 초고가시장에서 남아있는 저가매물은 대부분 못난이입니다. 시가 15억원 안팎 서울 고가아파트의 경우 로열동 로열층(RR) 기준으로 이제 매도호가는 2019년 12.16대책 이전인 11월 수준까지 회복했습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부가 설정한 6억원, 9억원, 15억원 허들(규제. 저항선)에 대한 제 생각을 정리했습니다.

정부가 설정한 6억원, 9억원, 15억원 허들

비규제지역에서 시가(KB국민은행 또는 한국감정원 평균시세) 6억원 이하는 허들이 없습니다. 규제의 무풍지대라고 보면 됩니다. 주택담보대출은 무주택자의 경우 최대 LTV 70%(1주택자 및 다주택자 60%)까지 나옵니다. 비규제지역 6억원 이하는 6억원 초과부터 제출해야 하는 자금조달계획서도 면제됩니다.

수도권에서 비규제지역 6억원 이하 지역은 인천 안산 시흥 부천 고양일산 화성동탄1신도시가 대표적입니다. 12.16대책 이후 풍선효과로 상승하고 있습니다.

시가 9억원 초과부터 비규제지역도 허들이 본격적으로 시작됩니다. 우선 비규제지역에서 6억원을 초과하면 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 또 규제지역에 상관없이 분양가가 9억원이 넘으면 중도금 대출이 0%입니다.

9억원 초과 주택을 보유할 경우 1주택자도 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 다만 2020년 1월 20일 이전 전세자금대출을 받은 사람에 한해 증액이 없다면 전세자금대출을 1회 연장이 가능합니다.

투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택은 지난 3월부터 자금조달계획서와 자금출처 증빙서류를 의무적으로 제출해야 합니다.

지난해 12월 23일부터 LTV가 9억원 이하 구간은 40%, 9억원 초과 구간은 20%로 축소됐습니다. 또 9억원 초과 주택을 보유중인 가계의 차주(주담대를 받을 사람)는 DSR(총부채원리금상환비율) 한도가 은행권은 40% 이내입니다.

투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 주담대를 받아 취득할 경우 무주택자는 1년내 전입해야 합니다. 또 1주택(분양권 및 입주권 포함) 세대는 1년내 기존주택 처분&새주택 전입을 해야 합니다. 조정대상지역내 9억원 초과 주택은 2.20대책에 따라 2년내 처분외에 2년내 전입이 추가됐습니다.

조정대상지역내 9억원 초과 주택은 LTV가 2020년 2.20대책 이후 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과 구간은 30%로 강화됐습니다. 이에 따라 조정대상지역 분양아파트 중도금 대출도 분양가의 50%까지 가능합니다.

만약 취득한 주택이 분양권 또는 입주권이라면 소유권이전등기후 1년 또는 2년내 처분 및 전입하면 됩니다. 기존주택 처분이란 소유권이전등기 즉 명의이전 완료를 의미합니다. 전입은 세대주 및 세대원 모두 전입을 의미합니다. 참고로 규제지역에서 시가 9억원 이하는 대출받을 때 전입요건이 필요 없습니다.

2019년 12월 17일 이후 규제지역에서 시가 9억원을 초과하는 고가주택을 보유한 1주택자가 전세퇴거자금(임차반환자금) 대출을 받으려면 대출 실행일로부터 3개월 이내 전입해야 합니다.

투기과열지구 시가 15억원 초과 LTV 0%는 지난해 12월 17일 이후 신규대출분부터 적용되고 있습니다. 대출만기를 연장한 경우엔 종전 규정을 적용받습니다. 조정대상지역에서 15억원을 초과할 경우 9억원 초과분에 대해선 LTV 30%가 적용됩니다.

6억원, 9억원, 15억원 허들은 언제 뚫릴까?

2018년 9.13대책 이후 12,16대책과 2.20대책을 거쳐 6억-9억-15억 허들이라는 규제책이 완성(?)됐습니다. 이에 따라 수도권 아파트시장은 가격대별 규제에 따라 차별화 장세를 보였습니다.

2020년 상반기 수도권에서 상승폭이 가장 큰 구간은 6억원 이하였습니다. 입주 10년 안팎 준신축을 기준으로 1년전 3억원대가 지금 5억원대를 돌파하고 있습니다. 4억원대는 5억원대를 넘어 6억원을 향하고 있습니다.

비규제지역에선 자금조달계획서 제출을 해야 하는 실거래가 6억원 초과가 허들이 되고 있습니다. 전용면적 84타입 실거래가 5억원대에서 6억원대 돌파에는 시간이 필요해보입니다.

인천 서구 루원시티 프라디움은 실거래가 6억원을 돌파했지만 매물은 대부분 5억원대입니다. 대성베르힐 등 다른 루원시티 신축도 6억원을 넘어서지 못하고 숨고르기를 하고 있습니다. 반면 루원시티 대장주, SK리더스뷰 분양권은 지난 5월 6일 실거래가가 6억5천만원을 넘었습니다.

소사대곡선 연장 수혜로 꼽히는 고양 일산역 풍산역 구축 준신축도 아직까지 6억원 허들에 가로막힌 상태입니다.

규제지역에서 9억원 허들도 마찬가지입니다. 조정대상지역인 하남 미사강변신도시에서 공공분양 대장주인 골든센트로는 84타입이 지난 3월 9억원을 돌파했지만 9억원이 저항선으로 버티고 있습니다. 역시 조정지역은 남양주 다산신도시도 마찬가지입니다. 힐스테이트다산이 실거래가 8억원을 넘어섰지만 최근 매도호가는 7억원 대에 머물고 있습니다.

안양 수원도 구도심 신축도 마찬가지 상황입니다. 매교역세권 대장주인 팔달8구역(매교역푸르지오SK뷰)은 84타입 입주권 총매매가(권리가액+프리미엄+추가분담금)가 8억5천만원 안팎에 머무르고 있습니다. 안양 동안구 덕현지구나 평촌어바인퍼스트 입주권도 8억5천만원 이하입니다. 동안구 호계동 신축, 평촌더샵아이파크는 현재 최고가가 8억9천5백만원입니다.

고양 지축지구 대장주, 지축역센트럴푸르지오도 지난 3월 8억원은 가볍게 돌파했지만 9억원 허들에 막혀있습니다.

가장 강력한 허들은 투기과열지구 시가 15억원 초과 구간입니다. 주담대 금지로 100% 현금이 있는 실수요자만 살수 있습니다. 규제지역에서 9억원을 가볍게(?) 돌파한 아파트도 12억원 안팎에서 모멘텀(상승동력)이 떨어지고 있습니다.

입주를 앞둔 성남 산성역포레스티아도 84타입이 아직 11억원대에 머물고 있습니다. 광교자연앤힐스테이트도 아직 13억원을 돌파하지 못하고 있습니다. 위례 중소형 대장주인 꿈에그린, 자연앤센트럴자이도 13억원대에 머물고 있습니다.

서울 동북권에선 래미안크레시티는 12억원, 래미안센터피스와 롯데캐슬클라시아(입주권)는 13억원 돌파(최고가는 이미 돌파했지만)가 힘겹습니다.

투기과열지구에서 한참전 15억원을 돌파한 단지도 마찬가지입니다. 송파헬리오시티를 비롯해 경희궁자이, 아크로리버하임, 신촌그랑자이, 신촌숲아이파크, 마포리버파크, 서울숲리버뷰자이, 래미안마포웰스트림, 마포래미안푸르지오, 과천래미안센트럴스위트 등은 17억원 돌파도 힘겨워하고 있습니다.

15억원 돌파 후발주자인 옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠, 신금호파크자이, 금호파크힐스, 왕십리센트라스, 고덕그라시움, 고덕아르테온, 래미안명일역솔베뉴 등도 최근 실거래가가 대부분 14억원대에 머무르고 있습니다.

5월 셋째 주 이후 시가 20억원 안팎 초고가아파트가 반등을 시작했습니다. 1주택자 또는 일시적 2주택자 등 갈아타는 교체수요, 실수요가 반등을 주도하고 있다는 점에 주목해야 합니다. 물론 거래량의 20% 안팎은 투자수요가 가세했습니다.

각각 6억원, 9억원, 15억원 허들 ‘붕괴’는 6월 이후 거래량에 따라 좌우될 것입니다. 쉽게 말해 시장참여자들의 추격매수가 시작돼야 허들이 뚫릴 것입니다.

존 머피의 금융시장에서 기술적 분석을 커버하면 저항선인 6억원, 9억원, 15억원을 돌파하려면 거래량이 늘어나야 합니다. 거래량이 늘어나 기존의 저항선이 새로운 지지선이 돼야 합니다.

이러한 추세 변화가 이뤄지려면 거래량 증가가 3개월 이상 지속돼야 할 것입니다. 지난 2019년 서울 반등장의 경우 거래량이 5월부터 급증해 12월까지 7개월간 지속됐습니다. 그해 6월부터 추격매수가 시작됐습니다.

2020년 반등장은 지난해보다 최소 6주 이상 늦습니다. 대출규제까지 강화돼 2020년 실수요자의 추격매수는 8월 이후 주택시장 성수기가 와야 시작될 것으로 예측합니다. 허들이 뚫리기 시작할 것입니다.


트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기


다음글역대급 공급부족이 지나면 역대급 공급과잉이 올까? 1,081
현재글6억원, 9억원, 15억원 허들은 언제 뚫릴까? 981
이전글더 이상 급매는 없다. 대기 매수자 선택은? 1,067


 

우측광고