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한국과 미국 집값은 왜 6월에 폭등했을까?

2020-07-02 조회 994 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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6.17대책과 상관없이 전국 대도시 아파트시장은 실수요 매수세가 강해지고 있습니다. 비조정대상지역에서 투기과열지구로 2단계나 격상(?)한 대전조차 상위지역 신축 중대형으로 갈아타는 실수요 매수세가 늘어나고 있습니다. 고양일산도 마찬가지 상황입니다.

6.17대책이 발표된지 2주만에 조정장세 지역을 찾기 힘들 정도입니다. 비규제지역에서 규제지역으로 지정된 갭투자 단지도 매물이 쌓이지 않고 있습니다.

매도자는 갈수록 팔아야 할 이유가 줄어들고 매수자는 갈수록 사야할 이유가 늘어나고 있습니다. 수도권 전역이 대부분 매도자 우위 시장입니다.

수도권 집값 안정을 위해 주택시장에 매물이 쌓이게 하는 방법은 간단합니다. 법인이든 개인이든 다주택자가 보유하는 아파트를 시장에 내놓아야 할 이유를 만들어주면 됩니다. 그러나 문재인정부는 정반대로 세부담을 늘리면서 매물이 사라지게 만들고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 결과적으로 코로나19 팬데믹이 집값 폭등 트리거가 되고 있다는 뇌피셜(?)을 정리했습니다.

코로나 팬데믹으로 인해 자기만의 주거 공간이 있어야 한다고 생각하는 사람들이 많아졌습니다. 주택 구매력이 낮은 30대와 구매력이 높은 40~50대 모두 마찬가지입니다.

특히 코로나 팬데믹으로 재택근무가 늘어나면서 시장참여자들은 주거의 안정성을 중요하게 생각하기 시작했습니다. 생존본능(?)에 최적화된 자기만의 공간을 자가점유(집을 사서 거주하는)하는게 중요하다고 생각하기 시작했습니다.

코로나 팬데믹은 자가점유율이 낮은 1980년대생, 밀레니얼세대 또는 에코세대의 주택구입을 부추겼습니다. 6월 들어 미국과 한국 30대들은 자신의 라이프 스타일에 맞는 주거지역을 찾아 대출을 받아 주택 구입에 나서고 있습니다. 또 40~50대는 주거 안정성을 갖춘, 넓은 집으로 갈아타고 있습니다.

코로나 리스크가 남아있음에도 미국 주택시장은 최근 V자 반등을 하고 있습니다. 5월 잠정주택판매지수(매매계약을 체결했으나 아직 잔금이 완료되지 않은 것)는 전달 대비 44.3% 급증했습니다. 5월 기존주택판매건수는 전달보다 9.7% 줄어든 반면 신규주택판매건수는 16.6% 급증했습니다. 밀레니얼세대 중심으로 쾌적한 주거환경을 갖춘 대도시 외곽 신축 수요가 크게 늘어나고 있습니다.

4월 전미 케이스쉴러 주택가격지수도 전년동기 대비 4.7% 올라 코로나 리스크에도 상승폭이 커지고 있습니다.

미국 주택시장 V자 반등은 무엇보다 시장참여자들이 앞으로 시장을 낙관하고 있기 때문입니다. 3분기 이후 코로나 리스크가 해소되면 소득이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다. 또 역대급 초저금리를 주택구입의 절호의 기회로 삼는 시장참여자들이 늘어나고 있습니다. 미국 30년 만기 고정 모기지금리는 6월 들어 2%대까지 떨어지면서 주택 수요를 자극하고 있습니다.

코로나 팬데믹으로 매도 매수를 유보했던 시장참여자들이 4월부터 시장에 참여하고 있습습니다. 매도자들이 주택을 매물로 내놓고 매수자의 방문을 허용하면서 5월부터 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 그리고 6월부터 거래량이 폭발하고 있습니다.

2020년 6월 미국 주택시장은 한국 수도권 주택시장과 놀랍도록 유사합니다. 통상 수도권 아파트값은 미국 20대 대도시 집값에 1~2년 후행하는 것으로 알려졌습니다.

지난 5월 수도권 반등장을 보면 강남2구 초고가시장이 가장 먼저 5월초에 반등했습니다. 그리고 2주뒤 서울 등 수도권 고가시장(시가 9억원 초과~15억원 이하)이 반등하기 시작했습니다. 이어 6월 둘째주 이후 동시다발로 거래량이 폭발했습니다. 2주만에 84타입 매도호가는 고가시장은 1억원이, 시가 20억원 안팎 초고가 시장은 2억원이 상승했습니다.

수도권 주택시장은 대기 매수자들이 사야할 이유가 갈수록 늘어나고 있습니다. 대출규제 수위가 높아지면서 주거이동의 사다리가 끊어지기전에 내집마련하려는 무주택자와 갈아타려는 1주택자가 급증하고 있습니다.

미국은 지난 2007년 서브프라임 모기지 사태 이후 5년간 주택건설이 급감했습니다. 그 후유증으로 아직도 수급밸런스를 맞추지 못하고 있습니다. 즉 신규주택 공급부족에 시달리고 있습니다.

수도권 주택시장도 지난 2003년 이후 참여정부 도심 정비사업 규제 후유증이 계속되고 있습니다. 더욱이 2014년에는 박근혜정부가 대규모 공공택지 건설 중단을 선언했습니다. 이로 인해 도심 정비사업 새아파트 공급부족은 갈수록 심해지고 있습니다. 문재인정부는 이를 3기 신도시로 메우려고 합니다.

문재인정부는 보유세 강화와 양도세 중과는 가장 확실한 도심 새아파트 공급감소책이라는 걸 정말 모를까요? 참여정부 이후 시장을 복기해보세요. 도심 정비사업 새아파트에 희소가치를 높여주는 규제책은 결국 집값 폭등을 초래했습니다.

6월에 강남구 대치동의 유일한 대단지 신축, 래미안대치팰리스 84타입이 31억원 최고가에 거래됐습니다. 반포 아크로리버파크와 래미안퍼스티지에 이어 세 번째로 31억원 클럽에 가입했습니다. 개포동 디에이치아너힐즈는 최근 29억7천만원에 거래됐다는 소식입니다.

강남2구에선 앞으로 84타입 30억원 클럽에 가입할 신축이 줄줄이 대기하고 있습니다. 디에이치아너힐즈외에 신반포센트럴자이, 신반포자이, 래미안신반포리오센트, 삼성동센트럴아이파크, 삼성동 래미안라클래시(입주권), 래미안블레스티지, 개포프레지던스자이(입주권) 등이 대표적입니다.

또 비강남2구 신축에선 20억원 클럽에 가입할 단지가 대기하고 있습니다. 송파헬리오시티를 비롯해 경희궁자이, 공덕SK리더스뷰, 신촌그랑자이, 마포프레스티지자이, 아크로리버하임, 과천푸르지오써밋, 과천위버필드(입주권) 등이 있습니다. 30억, 20억 클럽 가입 예정 단지 모두 100% 정비사업 신축입니다. 참여정부 이후 정비사업 규제책에서 살아남은 곳입니다.

수도권 집값은 미국과 마찬가지로 6월에 V자 반등을 시작했습니다. 30대 무주택자는 6.17대책 이후 더욱 적극적으로 주택구입에 나서고 있습니다. 40~50대도 적극적으로 주거의 안정성을 찾아 신축 중대형으로 갈아타기를 하고 있습니다.

결과적으로 코로나 팬데믹이 한미 주택시장에서 V자 반등의 트리거가 되고 있습니다. 역대급으로 단기간에 급증한 통화량은 제로금리 시대가 끝날 때까지 주택시장으로 유입될 것입니다.

마지막으로 최근 한참 논쟁중인 서울 아파트값에 대한 코멘트입니다. 2017년 5월 문재인정부 출범후 서울 아파트값은 평균 39% 올랐습니다. 동남권 즉 강남4구는 평균 43% 올랐습니다. 이건 뇌피셜이 아니라 정부가 가장 신뢰하는 한국감정원의 아파트 실거래 가격지수 통계입니다.

정비사업 신축을 기준으로 한다면 지난 3년간 최소한 80% 이상 올랐을 것입니다. 만약에 당신이 보유중인 수도권 아파트값 상승률이 서울 평균, 39%보다 낮다면 거래량이 폭발하는 지금 팔고 갈아타야 합니다.


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