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참여정부, 문재인정부 집권 4년차에 집값이 폭등한 이유

2020-07-09 조회 1,018 | 추천 3 | 의견 0 | 평점:없음

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서울권 집값 상승폭이 선(?)을 넘고 있습니다. 2020년 서울 아파트 상승률이 평균 20%를 넘을 기세입니다. 만약 그렇게된다면 상승폭이 지난해보다 2배 이상입니다.

폭등장에 조급한 문재인정부와 거대여당은 부동산 정책에서 선을 넘고 있습니다. 주택임대사업자의 기등록된 임대주택도 종부세 합산배제 혜택을 폐지하는 법률 개정안을 추진하는 등 소급적용을 남용해 다주택자의 분노가 폭발하고 있습니다.

6월 폭등장으로 급변한 수도권 아파트시장은 전셋값도 급등하고 있습니다. 송파헬리오시티의 경우 세입자 4천여가구는 2021년 1월 이후 전세 만기시 재계약하려면 84타입 기준 2년만에 전세금을 4억원 이상이 올려줘야 합니다. 계속 거주하고 싶은 세입자는 오른 전세금 만큼 월세 100만원 이상을 추가로 부담해야 할 것입니다.

최근 실거래가 15억5천만원으로 신고가를 기록한 고덕 그라시움 84타입은 전셋값이 지난해 9월 이후 입주장 초기엔 5억5천만원 안팎에 불과했습니다. 현재 입주 1년도 안돼 7억원대에 진입했습니다. ‘대체재’인 미사강변신도시도 마찬가지 상황입니다.

미사강변골든센트로 84타입은 2년전 전셋값이 3억5천만원이었는데 현재 5억원을 넘어서고 있습니다. 수도권 전셋값 안정에 크게 기여한 동탄2 판교 광교 위례 미사강변 다산 등 모든 대규모 공공택지 신축 전셋값은 2년전보다 적게는 5천만원 많게는 2억원이 올랐습니다.

혹시 2022년 시행예정인 전월세상한제와 계약갱신청구권이 서울권 전세난민수를 줄여줄 것이라고 기대하는 사람은 없겠죠?

6월 이후 서울권 아파트시장은 매매가 전셋값 동반 폭등 시대에 진입했습니다. 매매가 상승폭과 전셋값 상승폭이 비슷해질 정도로 전세난이 심각한 수준입니다. 그런데 정부는 공급감소책만 쏟아내고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 최근 노영민 청와대 비서실장이 보유중인 반포 아파트 처분 해프닝을 보면서 느낀 점을 적어봅니다.

우선 청주를 먼저 팔고 반포를 보유중인 건 너무나 당연한 2주택자 매도전략입니다. 노영민 실장이 문재인정부에서, 또 입각해서 반포 아파트를 매수한 것도 아닌데...

2주택자가 양도차익이 적은 아파트를 먼저 팔고 1주택자로 양도세 비과세(9억원 이하분)및 장기보유특별공제(9억원 초과분) 혜택을 받고 적당한 시점에 반포 아파트를 팔려고 하는 것은 양도세 절세를 위한 너무나 자연스러운 선택입니다. 고위 공직자이기 때문에 양도세 중과세를 물더라도 강남 반포아파트를 먼저 팔아야 한다구요?

김의겸 전 청와대 대변인의 케이스하곤 젼혀 다른, 전혀 문제될게 없다고 봅니다. 김의겸 씨는 청와대 대변인으로 임명된 직후 적극적으로 흑석9구역 재개발 투자를 했습니다. 그것도 대출규제를 피할 수 있는 상가가 포함된 상가주택에 막대한 대출을 받아서 말입니다.

노 실장은 결국 반포 한신서래 27평형을 팔기로 했습니다. 그런데 한신서래는 반포라고 하지만 가격을 보듯이 핵심입지가 아닙니다. 반포동 치곤 가격이 소박(?)합니다. 재건축이 가능하지만 단지규모가 적어 이웃 단지들과 통합 재건축을 해야 할 것입니다. 그런데 통합 재건축이 만만치 않습니다. 더욱이 문재인정부에서 강남 구축은 안전진단을 통과하기란 불가능에 가깝습니다.

한신서래를 강남 부자들이 갭투자로 많이 산다는 중개업소 인터뷰 기사가 있던데... 한신서래 27평형은 매매가 15억원에 전셋값은 5억5천만원을 넘지 못합니다. 갭이 10억원인데 갭투자가 많다? 10억원이면 강남구 서초구 25평형 신축도 전세끼고 살수 있는 가격입니다. 지난 2017년 2018년에도 갭이 6억원 안팎이었습니다. 전셋값이 워낙 낮아 갭투자 대상이 될 수 없는 구축일뿐입니다.

본론으로 들어가 반포 아파트를 팔아 2주택자에서 무주택자가 되는 노영민 실장의 선택이 폭등중인 수도권 아파트시장에 어떤 의미가 있을까요?

반드시 집값을 잡겠다는 청와대 의지가 매우 강력하다는 것은 누구나 알 수 있습니다. 모든 공직자는 1주택만 남겨놓고 처분하라는 강력한 메시지로 보입니다.

하지만 그런 메시지가 시장참여자들에게 어떤 의미가 있을까요? 특히 무주택자에게 말입니다. 집값은 의지만으로 잡지 못합니다. 요즘 회자되는 이경규의 “무식한 사람이 신념을 가지면 무섭다”는 말이 생각납니다.

무주택자가 가장 무서워하는 것은 무엇일까요? 전월세 급등에 이은 매매가 급등입니다. 전월세 급등으로 매매가가 오르면 무주택자는 물론 1주택자까지 피해를 입습니다. 반면 다주택자는 최대 수혜자가 될 것입니다.

그러면 다주택자가 가장 무서워하는 것은 무엇일까요? 시장에 넘쳐나는 매도물량입니다. 시장에 매매가 자유로운 유통물량이 지속적으로 늘어나는 것입니다. 이로 인해 매매가 전셋값이 동반하락하면 다주택자는 직격탄을 맞습니다.

2020년 7월 현재 서울권 아파트 전세시장은 각종 규제책으로 전세공급물량 감소로 수급 밸런스가 완전히 무너졌습니다.

래미안대치팰리스의 경우 84타입 전셋값이 17억원대에 진입중입니다. 서울 상위 0.1% 신축인데 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 60%를 향하고 있습니다. 84타입 전셋값 20억원 시대를 앞두고 있습니다. 전셋값 폭등으로 매매 전세 갭이 줄어들면서 전세레버리지투자 수요를 부추길 것입니다. 강남 부자들은 자식은 물론 손자용으로 전세 끼고 아파트를 사두고 있습니다.

문재인정부의 역대급 공급감소책을 생각나는 대로 적어봅니다.

- 다주택자 조정대상지역 양도세 중과: 동결효과로 인한 매물잠김으로 유통물량 감소

- 2년 미만 단기 매도 양도세 중과: 매물잠김으로 유통물량 감소

- 종부세 등 보유세 강화: 상승장에선 매도 대신 증여 또는 보유를 선택해 매물잠김. 또 늘어난 종부세 부담을 세입자에게 전가. 다주택자의 추가 주택 구입 차단으로 전세공급물량 감소

- 조정대상지역 등 중도금 대출 규제: 분양시장 수요의 절반을 차지하는 다주택자 구입을 차단함으로써 민영아파트 공급물량 감소

- 수도권및 지방 광역시 분양권 전매 금지로 분양권 유통물량 급감

- 조정대상지역 다주택자 주택담보대출 금지 등으로 전세물량 감소

- 전월세신고제 시행및 전월세상한제, 계약갱신청구권 추진으로 다주택자의 전세공급물량 감소

- 투기과열지구 조합원지위양도 금지로 재개발 재건축 등 정비사업 유통물량 감소

- 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 도심 1급지 신축 공급물량 감소

- 9월 17일 이후 사업시행인가 신청하는 재개발구역에 임대공급 비율 확대(서울 최대 30%)에 따른 사업성 수익성 악화로 도심 신축 공급물량 감소

- 정비사업(민간택지) 분양가상한제로 인한 사업성 수익성 악화로 도심 신축 공급물량 감소

- 재건축 조합원 분양자격, 2년거주 요건으로 재건축 구축 전세물량 감소

- 조정대상지역 양도세 비과세 실거주 요건 및 9억원 초과 장기보유특별공제 강화(보유기간 공제율 40%로 축소, 거주기간 공제율 40% 확대)로 고가 재고아파트 및 입주예정아파트 전세물량 감소

- 공공택지 및 투기과열지구 민간택지 분양가상한제로 인해 당첨자 발표일 기준 최대 10년 매도금지로 유통물량 감소. 최대 5년 거주의무기간으로 전세물량 감소

올 하반기 이후 급증할 수도권 전세난민을 줄이기 위해서라도 하루빨리 시장에 매매 전세 등 유통물량을 늘리는 공급확대책이 나와야 합니다. 최소한 1년간 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 매도시 양도세 중과를 한시적으로 유예해줘야 합니다. 등록 임대주택(수도권 100만호? 이중 아파트 30만호?)도 과태료를 면제해줘 유예기간중 매도를 유도해야 합니다.

문재인정부의 부동산 정책, 즉 공급감소책은 실패로 끝난 참여정부 시즌2의 길을 그대로 걸어가고 있습니다.

지난 2003년 3월 집권하자마자 종부세 도입, 다주택자 양도세 중과 등 공급감소책을 쏟아낸 참여정부 VS 2017년 7월 집권하자마자 재건축 초과이익환수제를 부활시키며 도심 공급감소책을 쏟아내고 있는 문재인정부.

외환위기 이후 새아파트 공급이 부족해진 참여정부 VS 2008년 글로벌 금융위기 및 2010~2013년 수도권 하락장으로 새아파트 공급이 부족해진 문재인정부.

참여정부의 공급감소책 효과가 극대화된 집권 4년차(3주기), 2006년에 수도권 집값은 폭등했습니다. 문재인정부도 집권 4년차를 맞은 2020년 7월에 수도권 아파트값이 폭등하고 있습니다. 단순히 우연의 일치일일까요? 도심에 신축 공급이 부족한 상황에서 공급감소책이 3년 이상 누적되면 시장은 역습을 가하고 있습니다.

“바보야 문제는 노실장 반포아파트 처분이 아니라 공급이야!!” 지금 청와대와 여당에 하고 싶은 말입니다.



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