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7.10대책 이후 다가올 전세대란에 대비하라

2020-07-16 조회 992 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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6.17대책 이후 폭포수처럼 쏟아지는 부동산 규제책으로 인해 시장참여자들 모두 혼란의 도가니에 빠졌습니다. 임대차3법의 소급적용 위헌성 논란이 불거지면서 이제 세무사 수준의 세무 지식은 물론 변호사 수준의 법률 지식까지 갖춰야 하는 시대입니다. 진정 소급과 부진정 소급의 의미를 알아야 합니다.

이번 주 화요일 강의에서 수강생님의 말처럼 이젠 임시국회 소집기간과 본회의 일정까지 알아야 합니다. 7월 임시국회는 16일에 열어 소득세법 지방세법 종부세법 주택임대차보호법 등 각종 부동산 법률 개정안은 7월 31일 본회의에서 의결될 예정입니다.

7.10대책중 종부세, 주택 및 아파트 분양권 양도세 중과는 2021년 6월 이후 시행됩니다. 취득세 중과 및 아파트 장단기 등록 매입임대사업 폐지는 7월 11일부터 시행중입니다. 전월세상한제 표준임대료 등 임대차5법은 이르면 8월 이후, 분양권 주택수 포함은 2021년 1월 이후 시행될 예정입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난 4월 이후 심상치 않은 수도권 아파트 전세시장을 다뤄볼까 합니다. 씨가 마를 정도로 전세수급이 심각합니다.

이제 40년 된 재건축 단지도 전셋값이 오르고 있습니다. 서울 재건축 단지 대부분이 전셋값이 오르고 있습니다.

반포주공1단지처럼 재건축 초과이익환수제를 피하고 이주예정인 단지에서부터 압구정현대, 대치은마, 개포주공5, 6, 7단지처럼 안전진단을 통과하고 정비구역 지정 또는 조합설립을 추진중인 재건축 초기 단지까지 모두 전셋값이 상승세입니다. 지은 지 50년이 다 된 여의도시범 아파트도 전셋값이 오르고 있습니다.

6.17대책에 이어 7.10대책으로 다주택자의 전세공급이 끊어지고 있어 전셋값 상승폭은 더욱 커질 것으로 보입니다. 참여정부 시절 2005년 8.31대책 이후 1년 이상 지속된 전세대란이 재연될 조짐입니다.

지금은 전세시장 극비수기인 7월입니다. 하지만 8월 하순이후 성수기에 전세난은 생각만해도 아찔합니다. 전세대란의 근본적인 원인은 크게 2가지입니다. 정책요인과 수급요인입니다.

먼저 정책요인을 보겠습니다. 참여정부 집권 3년차에 2005년 8.31대책이 있다면 문재인정부에선 집권 3년차에 12.16대책이 있습니다. 참여정부 4년차에 3.30대책이 있다면 문재인정부 4년차엔 7.10대책이 있습니다.

15년 차이에도 불구하고 참여정부와 문재인정부의 부동산 대책의 방향(정책 목표)은 너무나 똑같습니다.

다주택자의 투기수요를 억제하기 위해 양도세 종부세를 중과하고 정비사업(특히 재건축)을 차단하는 것입니다. 문재인정부는 여기에 취득세 중과까지 더해 부동산 증세 3종 세트를 완성했습니다.

참여정부 부동산대책의 종합세트, 또는 완결판이라는 8.31대책(종부세 세대별 합산과세, 2주택 이상 다주택자 양도세 50~70% 중과, 분양가상한제, 전매금지 등)이 발표되고 2006년까지 수도권 전셋값이 폭등했습니다.

한마디로 전세대란의 시기였습니다. 국민은행 통계 기준으로 8.31대책 이후 1년간 서울 아파트 전셋값 상승률은 10%를 넘었습니다. 전셋값 두자릿수 상승은 매매시장이 시장을 주도하는 상승장에서 매우 드문 현상입니다.

2000년대 수도권 상승장, 즉 전세가율 하락기(2000년 10~2009년 1월) 7년 4개월간 서울 전셋값 상승률은 20.1%에 불과했습니다. 같은 기간 서울 매매가는 109.5% 올랐습니다.

8.31대책 이후 전세대란은 2006년에도 계속돼 결국 서울 아파트 매매가 폭등(24%)으로 이어졌습니다. 당시 전셋값 폭등을 분석한 2006년 12월 보고서를 인용해보겠습니다.

"보유세 부담이 늘면서 집주인들이 전세를 월세로 돌리거나 세입자에게 보유세를 전가하고 있으며, 부동산 정책의 부작용으로 주택공급이 감소함에 따라 서울지역의 전셋값이 폭등하는 현상이 나타나고 있음

전셋값 상승은 계절적 요인에 의한 일시적인 수급불균형으로부터 발생하였다기보다는 전세가 월세로 전환되는 구조적 변화에 기인되는 것으로 평가

2005년도 인구통계에 따르면 2000년도에 비해 월세는 42.5% 증가한 반면 전세는 12.0% 감소하여 전세와 월세는 거의 반반 수준에 이르고 있음

전셋값 상승의 근본적 원인은 부동산 정책 강화에 따른 수급 불균형 때문인 것으로 평가됨

양도세 부담이 증가함에 따라 전세를 월세로 전환하여 공급부족 발생

보유세 강화에 따라 주택수요를 지연하는 구매자가 발생하는 한편 다주택자가 보유세를 세입자에게 전가함에 따라 전세가가 상승하고 있음

그동안 임대주택 공급에 크게 기여했던 다가구주택들이 보유세 강화로 인해 주택을 처분함에 따라 전세 주택 공급이 감소하고 있음

규제 강화에 따른 주택공급의 부족도 전셋값 상승의 원인으로 작용" - 조경엽의 ‘참여정부의 부동산 정책 평가와 향후 전망’ 중에서

수급요인을 보겠습니다.

참여정부와 문재인정부는 모두 이전 정부의 규제완화책, 공급확대책(보금자리주택 및 정비사업 공급확대책)으로 인해 집권 초기엔 수도권 입주물량이 충분했습니다.

참여정부 집권 2년차였던 2004년은 유일하게 매매가 전셋값이 모두 안정되던 한해였습니다. 이때 서울 8만8천가구, 경기 13만3천가구 등 수도권 입주물량이 24만1천가구에 달했습니다.

하지만 2005년부터 규제책, 공급감소책의 후유증이 나타나기 시작해 감소세로 돌아서 2007년엔 15만가구까지 줄어들었습니다.

문재인정부에서도 똑같은 추세입니다. 집권 2년차, 2018년에 수도권 입주물량이 2000년 이후 가장 많았습니다. 27만1천가구에 달했습니다. 하지만 2019년부터 줄어들기 시작해 2021년엔 14만2천가구에 불과합니다. 입주물량 감소세는 2024년 이후에야 증가세로 돌아설 것으로 보입니다.

설상가상으로 서울 등 수도권 전셋값 안정에 크게 기여했던 위례 광교 동탄2 등 2기 신도시 입주물량이 사라졌습니다. 특히 2021년 서울 입주물량은 2만5천가구에 불과해 2000년 이후 최저치입니다. 3기 신도시는 일러도 2025년 이후 입주가 시작될 것입니다.

부동산 증세책으로 다주택자가 공급하는 전세물량이 급감하니까 문재인정부는 전월세상한제 계약갱신청구권 표준임대료 등 임대차5법을 서둘러 도입하려고 합니다.

그런데 정부가 애지중지하는 실수요시장인 전세시장이 공급부족으로 전셋값이 오르는데 임대차5법으로 전셋값을 억누를 수 있을까요? 집주인이 전세를 반전세나 월세로 돌리면? 그리고 다주택자만 아파트를 전세 주는 게 아닙니다. 1주택자나 일시적 2주택자중 전세를 주는 사람도 적지 않습니다. 서울 자가점유율 42.7%가 이를 방증하고 있습니다.

이번엔 다르다구요? 참여정부보다 규제책 강도가 세졌고 더욱 정교해져 흐름이 반복되지 않을 것이라구요?

그렇지 않습니다. 7.10대책 이후 전세대란 가능성은 99%입니다. 다주택자가 공급하는 전세물량이 끊기고 다주택자의 전세물량이 반전세 또는 월세 전환이 가속화되면 2005년 8.31대책 이후 전세대란이 반복될 것입니다.

규제책으로 인한 시장 왜곡으로 전세가율이 상승하는 기현상까지 일어난다면 매매가까지 폭등할 것입니다. 시가 15억원 초과 LTV 0%라는 12.16대책 이후 지난 4월 한때 초신축, 개포 래미안블레스티지 전세가율이 60%까지 치솟은 적이 있었습니다. 그리고 다음달 5월 반등했습니다.

현재 54%대에 머물고 있는 서울 아파트 전세가율이 60%에 가까워지면 전세수요가 매매수요로 급속도로 전환할 것입니다. 이미 지난해 12.16대책 이후 전세가율이 60%를 넘는 성북구 노원구 수원 광명 분당 서판교 등 서울권 중고가시장은 무주택자 등 실수요자의 매매수요가 증가하고 있습니다.

2020년 7월 현재 수도권 아파트시장은 실수요자에 의해 전셋값이 오르고 매매가도 오르는 시장입니다. 이게 정말 무서운 팩트입니다. 실수요자가 시장에서 다수를 차지하고 있기때문입니다. 서울 아파트 180만가구중 110만가구는 1세대 1주택자가 보유하고 있습니다. 여기에 무주택 유효수요가 100만세대 입니다.

시간싸움에선 언제나 무주택자보다 1주택자가, 1주택자보다 다주택자가 위너가 됩니다. 폭락장이 오지 않는 한 말입니다.

규제수위가 높아진단건 집값 상승폭이 커진다는 것입니다. 다주택자의 대응전략은 플랜 A부터 C까지 있습니다. 7.10대책이라는 '폭풍'에 더욱 옷깃을 여밀 것입니다. 갭투자 대상이 될 수없는, 다주택자가 장기보유할 생각으로 보유한 도심 핵심입지 아파트는 갈수록 매물잠김이 심해질 것입니다.

반면 역대급 규제책에 순응하는 무주택자는 어떤 플랜을 갖고 있나요? 둔촌주공이 후분양하면 2022년 이후까지 기다린다? 아니면 3기 신도시 사전청약을 기다린다?

돈은 아래에서 위로 흐릅니다. 지금 당신은 계층이동의 사다리에서 어느 곳에 머물러 있나요?


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